社区

目前世界上具有代表性的房地产开发模式主要分为五种：

一、以市场化资本运作为主、注重专业化划分和协作的“美国模式”或者可以称之为自由市场模式。

二、弱干预模式，代表国家是日本，日本政府不直接干预房地产市场，但是会通过一个力度非常大的金融支持的方式来改变房地产的供给和需求，从而达到影响市场的结果，这种模式就是弱干预模式。

三、以德国为代表的社会合作模式，德国房地产既不是开发商建房，也不是政府建房。德国的房地产开发主要采取两种方法，一种是私人建房，就是个人自己建自己的房子，另一种就是合作建房，即通过住房合作社来建房。

四、强干预模式，代表国家是韩国。中国近些年出台的所有房地产宏观调控政策，在韩国历史上都可以看得到。韩国政府的调控政策中也有限价、限购、限贷限面积等。

五、这种模式全世界只有一个，就是新加坡模式，叫配给制。新加坡是全球唯一一个公开向社会承诺，政府会给居民提供住房，而且确实做到了这一点的国家。

新加坡人居住的房子，无论买还是租，都是从政府获取。新加坡的商品房占比百分之十几，其余的房子都是由政府提供，这是一种非常独特的模式。

从解决住房问题的角度看，以上五种模式相比，新加坡解决住房问题的效率可能仅仅比韩国高一点，但还是比不上美国、日本和德国。无论从解决居住问题还是从房价的稳定角度看，德国的表现在全世界是最好的。因此可以得出结论，德国的房地产政策是最成功的。

近来，我国决策层反复提到“公平优先”以及“高质量发展下的共同富裕”。这与战后德国的发展模式有诸多相似之处。具体表现为，大多数人在住房、教育、医疗等方面无后顾之忧。

美国房产税

美国是西方国家中房产税制最完善的国家，对土地和房屋直接征收房产税，税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一，从20%~100%不等)。征税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，税法由各州制定，各州和地方政府的不动产税率不同，大约在1%~3%之间。主要是对自住房屋给子减免税，通过减少税基或低估财产价值来实现。

即使美国房产税制度很完善，也曾被列为“最不受欢迎”的税收，还屡次出现“抗税”事件。再加上纳税人“用脚投票”问题的存在。为此，现在美国很多州都立法限制房产税的税率、增长幅度和限制地方政府财政支出。为了保证房产税收入的稳定性，美国将大部分财政收入用于提供能够提高土地价值的公共物品上。

美国的房产税起源于殖民时期，最早可以追溯到1671年的新泽西州。1796年到内战期间各地的物业税政策逐渐统一，按统一税率征收。

以房产税为主的财产税曾多次成为社会改革的主要目标。1929至1933年美国经济大萧条时期和20世纪70年代先后形成两次大规模抗税风潮。1978年通过的加州宪法第13条修正案规定，加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1%，同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度，房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2%，以较低者为准。

加州的该提案对其他各州的房产税政策带来了重大影响。因而上世纪90年代以来，美国各州政府所征收的房地产税大为减少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地产税，其税率要受到州政府和州法律的管制。

目前美国50个州都征收房产税，美国房产税是财产税的一部分，属于地方性税种，主要目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，征税主体是县政府、市政府和学区，是地方政府的重要收入来源。

美国实行**、州政府和地方政府的分税制，房产税一般由州以下地方政府征收。税基方面，定期评估房屋市场公允价值，并按照评估值的一定比例作为税基，地方政府会根据房屋的所在地、房屋类型等设定不同比例，从而实现政策引导。税率方面，州政府立法设定最高税率，地方政府自行设定具体税率。在税收减免方面，地方政府基本对自用住宅提供不同形式的减免，实现累进税率，照顾低收入等特殊人群基本住房需求。如在总应纳税额基础上进行固定金额税基减免、在应纳税额超出家庭所得一定比例时，给予所得税抵扣或返还。

大致来说，房产税的年税率中值为房屋价值的1%，在美国的50个州以及首都哥伦比亚特区中，密苏里州的房屋税为1%，排名第26；房屋税最低的是夏威夷州，只有0.28%；最高的是新泽西州，为2.38%，是夏威夷的8倍多，也就是说，一栋100万美元的房屋，在夏威夷每年只要缴2800美元的税，在新泽西却要缴23800美元。

华府地区，房屋税率最低的是哥伦比亚特区，2015年的税率为0.85%，其次是马里兰州蒙哥马利县(Montgomery County)，税率为0.934%，与哥伦比亚特区、蒙哥马利县一河之隔的弗吉尼亚州费尔法克斯县(Fairfax County)的税率则为1.09%。

德国房产税

德国的房地产税收制度，是一个综合的体系，主要包括保有环节税收——土地税等，流转环节税收——土地交易税等。德国实行共享税与专享税相结合，以共享税为主体的税收管理体制，其中土地税专属于地方政府，土地交易税专属于各州。

查询相关资料后得知，德国房产税主要在以下几个方面进行征税：

1、房产交易环节，要分别缴纳评估价值1%-1.5%的不动产交易税，和以房产交易价格为征税基础的土地购置税，税率从3.5%到6.5%不等；

2、不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税；

3、如果5年内卖出3套及以上房产的，要对获利部分征收25%的资本利得税；

4、如果将购置的房产用于出租，依据房租收入需征收25%的资本利得税。

地方政府有权决定税率，保障了各地区的均衡发展。近年来土地税占各地方政府税收收入15%-17%的水平，在地方政府支出方面扮演着重要角色，如道路建设、学校和社区建设等。

德国土地税与通常理解的房产税最为相似。纳税人为土地所有者，收入归地方政府，是地方政府的专享税收。地方政府有权决定税率，体现了因城施策的特点。2016年德国土地税收入达136亿欧，占地方政府税收约15%。由于计税价值参考依据年代久远，且更新速度缓慢，因此税收占比逐渐下降，目前人均税负较轻。

德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则，拥有独立第三方评估机构并且建立了完善的数据库，因此每年地方税务局只需根据软件程序计算得出每块地应纳税额并告知纳税人。纳税人每年可分四次缴纳，对于逾期超过一个月的纳税人，地方政府有权收取罚金。在税收优惠方面，德国对于首套住宅免征地面建筑物部分税收，此外公用设施设置和特殊情况可享受税收减免。

除了土地税，德国在房地产领域另一重要的税种就是交易税。地交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，税率为所在州政府自行确定，收入归州政府，2016年土地交易税的金额为124亿欧元，占州政府整体税收的4.2%。政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。

德国房价40年的年均增长率只有1.9%，能够长期保持平稳得益于其综合的住房保障制度，比如住房合作社、对地价、房价等实行“指导价”、对不动产交易的差价部分征收盈利税、大力发展租赁住房等等。而需要强调的是，房地产相关的税制也对调节市场起到了一定的作用，由于德国土地税推出时间较长，且税率税基稳定，因此在过去的近40年中，德国另一大税种土地交易税的调整成为德国平稳房价的主要措施之一。

韩国房产税

韩国的房产税主要分为两类，由地方政府征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政府的综合房地产税。物业税实行累进税率，税率较低。综合房产税针对价值较高的土地和住宅物业等。

韩国物业税是一种地方税种，是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种。物业税的税基是标准价值的一定比例。对住宅而言，是标准价值的60%；对土地和建筑物而言，是标准价值的70%。标准价值是地方政府每年6月1日评定并公示的房地产价格，但这一公示价格往往比市场价格要低很多。

税率采用累进税率，除高尔夫球场和别墅4%以外，其他从0.07%-0.5%。韩国的物业税实行累进制，且针对不同类型的土地、物业等设置了不同的税率。对农田实行特别优惠，税率只有0.07%；而对高尔夫球场、别墅等奢侈场所实行较高税率，税率为4%。

对其他类型的土地、住宅和建筑物等，税率从0.2%-0.5%不等，相对较低。并且有相应的减免或调整条款，由于自然灾害或紧急财政需要等原因，市长或当地行政长官可将上述税率进行调整，调整幅度不超过50%。然而，这种调整应被看做是一次性的调整，只适用于当年。

韩国综合房地产税是一种中央税收。对于价值过高的土地或住宅，除了要交物业税，还要额外交综合房地产税。虽然综合不动产税是中央税收，但该税收收入会被分配到各个地方政府，以缩小地域之间的差距。税基是物业总评估价值扣减一定额度的净值的80%。

对于住宅而言，是一个纳税主体的住宅的总评估价值，扣减6亿韩元，再乘以0.8。对一般土地而言，是一个纳税主体的一般土地的总评估价值，扣减5亿韩元，再乘以0.8；对特殊土地而言，是一个纳税主体拥有的特殊土地的总评估价值，扣减80亿韩元，再乘以0.8。税率依据土地和住宅的用途、价值不同而不同，从0.5%-2%。住宅依税基不同而实行不同的税率，从0.5%-2%不等。土地一般土地(空置土地、住宅用地等)和特殊用地(附属于商店、办公楼等建筑物的土地)，税率从0.5%-2%不等，随税基增大而上升。

日本房产税

在众多亚洲国家中，日本房地产税制发展较早，其制度体系几经变迁，目前已经形成了一套比较成熟的税收体系。

日本经历过两次重大的房地产税收制度改革。二战后，日本政府为了增加财政收入，开始征收房地产税，主要包括固定资产税、城市规划税和营业场所税，确立了日本现代房地产税制的基本架构。80年代末日本的房地产泡沫严重。1991年，日本针对土地保有环节征收“地价税”，要求土地持有人须向国库缴纳土地保有税，此后，日本房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。1998年亚洲金融危机时，日本为了刺激宏观经济，停止了对“地价税”的课征。

日本实行三级政府税权相互独立的房地产税制度，第一级是中央政府，第二级是都、道、府、县，第三级是市、町、村。日本的房地产税收基本由道府县和市町村地方政府征管，属于地方税。中央政府负责制定房地产税基本法，但只对房地产税法的大纲和原则进行规定，税目、课税客体、课税标准等由地方政府决定，并自行制定实施条例。日本从1950年开始征收房地产税后，其在地方税总收入的占比一直保持在40%以上，是基层政府财政收入最重要的来源。

日本房地产税种齐全、税制结构相对完整，将房地产税的课征集中于保有环节，而取得和转让环节的税负相对较轻。在日本，不动产保有类课税主要包括固定资产税和城市规划税，均为地方税(市町村税)，以市场价值为课税依据，对土地、建筑物进行课征。

房地产的计税价值评估每三年一次，在其后两年中，如无重大改变，一般不重新估价。日本的房地产计税价值评估工作主要由不动产鉴定协会和土地鉴定委员会共同负责，评估的主要依据是《不动产鉴定评估法》。日本实行推动土地政策和增加财政收入混合型房地产税收制度，对土地和住宅分别征税，并适用差别税率。

为兼顾社会公平，日本针对固定资产税和都市规划税也有相应的减免政策。除了对政府、学校、皇室、墓地等有特殊用途的房地产免征固定资产税外，日本房地产根据住宅用地面积大小、新旧程度不同，均可获得一定比例的税收优惠。计税价值低于30万日元的土地和计税价值低于20万日元的房屋，均免征固定资产税。

对老旧房屋进行抗震改造，可获取1-3年不等的固定资产税和城市规划税减免。对房屋进行节能改造，也可以享受1/3的固定资产税减免。另外，针对65岁以上的老年人或残疾人对100平方米以内的房屋进行无障碍通道改建的情况，可以享受1/3的固定资产税减免。

总体来看，日本在不动产取得、保有和转让各个环节建立起一套相对完善的房地产税制。日本房地产税制改革突出了资源有效利用的重要性，构建了资源性房地产税收体系。

新加坡房产税

新加坡整个房地产制度的设计主要服务于三个重要的社会目标：一是社会财富的重新分配；二是控制社会的生活成本，使得社会发展具有可持续性；三是作为一种社会契约，将住房成为连接一般国民与国家经济成长的一种机制。

实现居者有其屋的目标主要是通过将房地产市场划分为二元市场来实现的：约80%的住房是组屋(即新加坡特有的组合房屋，为新加坡建屋发展局承建)，另外20%是私人房产。组屋市场主要由政府负责建设、分配和管理，而私人房产市场主要交由市场运作，政府只充当调控的角色。

房产税是新加坡政府的一种传统税种，原则上是有房子就得交税，这是对土地这种稀缺资源的一种认可。具体执行中，新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对于富人住房，则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费，严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的，房屋年价值是以年租金衡量，计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。多年来，政府对自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率(如房屋出租者)是10%。而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。如年值6900新加坡元(以下简称新元，1新加坡元约合4.92元人民币)的自住住房，政府在4%的基础继续折扣，实际收缴的一般不是272新元，而仅有82新元。

从2011年，新加坡政府对房产税进行了改革，新的制度进一步倾向于弱势群体，对于年值低于6000新元的房屋免收房产税；年值在6000至24000新元的，只对高出的部分征收4%的税；而对于年值超过24000新元的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。

2013年10月新加坡国会再次通过房地产税(修正)法案，为2013年财政预算案时宣布的房地产税调整提供法律基础，修改后的法令有三项变动，包括取消空置住宅与非住宅享有的房地产税退款，区分住宅与非住宅房地产，以制定住宅房地产的累进房地产税率以及把房地产税估税上诉期从21天延长至30天。新修改的房地产税结构，进一步体现了让多数人为自住的房子缴交较少房地产税；而高端住宅屋主，尤其是买来投资的房子，则必须缴交更高房地产税。

综合来看，其实就只有两种模式，一种是完全市场化的模式，另一种是民生功能化，半国有化。新加坡是个成功案例，这个国家实现了国民的房地产国有化，非国民房地产市场化的模式，对内民生保障得力，对外满足投资，企业和国家获益满满。德国因为严控房产的投资功能，对居民居住功能的坚定定位，使得其房价也控制得较好，特别是有于持有房产同等待遇的租房政策，也是租客拥有和业主同等权利，减缓了没有房产的居民的焦虑情绪。

       但是，从企业的角度来看，越是市场化高，房价越高的国家和地区，优质的房产企业就越多，几年前的中国还有香港地区、美国基本涵盖了全球前十大房地产开发企业。

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