社区

大润发不止大卖场，吾悦不止收租方：两个传统玩家的一次协同实验。

作者：柴元锦

@零售商业财经  原创出品

8月21日，高鑫零售有限公司与新城吾悦商业管理集团有限公司正式签署全面战略合作协议。双方将以实体商业场景共建为根基，构建长期稳定的战略合作伙伴关系，探索零售与商业综合体协同发展的全新模式。同日，江苏淮安涟水东吾悦广场大润发店作为战略合作首发项目同步完成签约落地。

高鑫零售有限公司董事会主席、首席执行官华裕能，高鑫零售有限公司非执行董事刘昊，新城吾悦商业管理集团有限公司总裁管有冬等共同出席并见证本次签约仪式。

首个合作样本放在全国百强县排名第86位的涟水，而非北上广深，本身就是一种表态。真正的战场在县域，在中国消费最广阔、连锁商超渗透率最低的纵深地带。

2026年元旦的数据已经勾勒出想象力的边界。涟水大润发单日客流超5万人次、销售额275万元。涟水吾悦广场单日客流超15万人次、销售额550万元，同比增长20%。各自为战时尚

且如此，深度联动之后，客流转化与消费闭环才是真正的变量。

这次签约的深意不在租赁协议里。协议中三个关键词值得拆解：消费者洞察、数字化营销、社区经营创新。吾悦出场景和流量，大润发出商品和供应链，双方共同经营到店的每一个人。三个关键词指向同一件事：吾悦出场景和流量，大润发出商品和供应链，双方共同经营到店的每一个人。两家公司，一张县域消费网络。

高鑫零售的家底

三套业态共用一个供应链基座

大润发正在经历一场身份重构。

截至2026年3月31日，502家门店覆盖29个省市自治区、207个城市。规模构成护城河，底牌是三套业态的协同。

大卖场是基本盘，近三十年供应链积淀构成核心壁垒，全国联合采购提升农产品直采比例，生鲜品类成为最高门槛。自有品牌“大润发优选”持续扩充，用自有品牌锁定价格话语权。

大润发Super是进攻模型，门店面积压缩，聚焦生鲜、自有品牌、烘焙等高毛利品类，店仓一体已经跑通，线上营收占比持续提升。对吾悦的社区型项目而言，这种高频到店、线上线下融合的业态匹配度极高。

M会员商店与M轻享店是变量，M轻享店向所有顾客开放，核心商品与M会员店同源。试点验证后，客流与销售额显著提升。这个业态天然适合嵌入区域型商业综合体，承接中高端家庭客群。

三套业态共享同一套供应链基座，全国联采的规模优势、分布式仓储的生鲜履约能力、数字化驱动的库存周转。这套基座可以根据每座吾悦的城市能级、客群结构、商圈定位灵活输出不同店型。

大润发吸引吾悦的显性理由很直接：购物中心需要一家高频、稳定、有商品力的主力店，而大润发手中恰好握着三种可选方案。

吾悦广场

布了一张目的地网络

吾悦广场的价值，结构优于规模。

截至2026年4月，212座吾悦广场布局146座城市，在营建筑面积超1600万平方米，是国内规模领先的商业综合体运营平台。规模领先的背后是网络密度，分布重心集中二三线城市。这些城市集中商业供给相对有限，吾悦广场落地后容易成为当地集中商业的主要目的地。

当一座城市的同量级竞争对手有限时，优质商业项目会成为全城消费者的首选去处。低竞争烈度、强消费韧性，带来更优的运营表现。在县域市场，一座吾悦广场往往同时承担家庭聚餐、儿童娱乐、观影购物等多种功能，消费场景集中，客群到访目的性强。这种目的地属性让吾悦广场成为当地家庭消费决策的默认选项。

这种网络对大润发的意义在于，它提前解决了零售下沉中最难的两个环节，选址与基建。商超选址的固定成本极高，从城市进入评估、商圈测算、物业谈判到冷链改造，周期长、投入重。吾悦的在营网络等同于完成了市场筛选和物业配套，212座广场分布在146城，其中相当比例位于县域，直接指向大润发要下沉的纵深地带。大润发可以借助吾悦的选址参考系判断一座陌生县城的消费潜力，减少从零开始的市场调研成本。

商业运营能力的成熟度是另一层保障。吾悦广场由新城吾悦商业管理集团全链路运营，从招商、运营到会员管理形成完整闭环。全链路意味着大润发入驻后，面对的是一个已经运转成熟的商业生态，这个生态已经度过培育期。

华裕能评价吾悦“覆盖广泛的城市网络、成熟的商业运营能力”，指的正是这一点。商业运营收入的持续增长，让吾悦从配套业务成长为集团利润引擎。结构变化支撑起对外输出的底气：以成熟商业运营能力，承接零售品牌的场景需求。

对吾悦而言，大润发是一个能带来高频家庭客流的锚点。主力店与购物中心的共生关系，在县域市场被进一步放大：吾悦提供目的地流量，大润发提供民生刚需，彼此增强。实体商业的选址具有排他性，县域核心商圈优质地块有限，吾悦已占据这些点位，形成先发壁垒。后进入者若想获取同等区位，成本与周期显著上升。这种卡位价值，让大润发与吾悦的合作多了一层时间窗口的含义。

协同的本质

两张网络的乘数

实体商业的竞争正在从单店效率升级为网络协同效率根据协议，未来三年双方将在消费者洞察、数字化营销、社区经营创新等维度开展深度探索，打通商业场域流量与零售运营能力。

华裕能还表示：“商业载体与零售品牌的深度协同，是实体零售高质量发展的重要路径。吾悦广场覆盖广泛的城市网络、成熟的商业运营能力，与大润发深耕家庭民生消费的定位高度契合。”这句话点出了合作的显性基础。更深一层的价值，是两张网络的乘法效应，单店叠加只是表象。

流量层面，吾悦的广场客流与大润发的商品力形成互补。大润发作为高频主力店提升到访频次和停留时长，吾悦的餐饮娱乐零售组合创造连带消费。双方会员体系一旦打通，一个家庭的消费轨迹从买菜到看电影被完整识别，全域画像驱动精准营销。这种完整度需要双方数据打通。

供应链层面，大润发全国联采和产地直采体系，叠加吾悦在三四线城市的点位网络，将高质价比商品直接输送到县域市场。分布式仓储中心与吾悦的区域布局形成协同，缩短生鲜配送半径，降低履约成本。传统商超下沉面临的高成本、长半径、高损耗等问题，通过商业体节点可以部分化解。

业态匹配层面，212座吾悦广场各有差异。区域型项目引入M轻享店，社区型项目适配大润发Super，县域核心项目布局大润发大卖场。多业态矩阵让大润发可以量体裁衣。

数字化层面，此次合作明确提出的消费者洞察和数字化营销协同，意味着双方将共享消费数据、联合会员运营、协同促销档期。吾悦的会员资产与大润发的到店数据一旦打通，产生的用户价值远超两个体系独立运营之和。

资产层面，大润发作为主力店入驻，直接提升吾悦广场的客流稳定性和租金溢价能力，进而推高商业资产估值。对新城控股正在推进的REITs而言，优质主力店签约是资产质量的有力背书。反过来，吾悦为大润发提供了下沉市场的优质点位，降低了新业态拓店的选址成本和培育成本。

大润发与吾悦的合作，本质上是两张网络的叠加：一张是深耕民生消费近三十年的供应链网络，一张是覆盖146城的商业场景网络。高频刚需与低频高客单在同一空间交汇，家庭消费决策从随机变为可运营。县域消费习惯被系统性培育，大润发获得确定性客流，吾悦获得稳定租户和更高坪效。

更深一层，当零售供应链与商业地产运营数据打通，对上游品牌商形成更强议价能力，联采规模扩大，自有品牌渗透率提升。双方共同持有县域家庭消费入口。