REIT观察-数据中心类S-REITs在AI和云计算增长的推动下势头强劲
新加坡数据中心类房地产投资信托（DC S-REITs）最新业务报告显示，在云计算和人工智能（AI）需求的结构性增长推动下，该板块整体运营表现持续稳健，派息水平保持稳定或有所增长。
截至6月30日，三只纯数据中心类S-REITs均录得较高的物业出租率及两位数的续约租金调整率。行业分析师亦指出，随着AI应用快速普及和数字化进程持续推进，数据中心行业整体前景依然向好。
吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT）2026年上半年每单位派息（DPU）同比增长11.3%，这一增长主要得益于正向续约租金调整率及租金上调带动运营表现改善，以及在吉宝新加坡3号和4号数据中心中持有的有效权益增加。
该信托在2026年上半年录得约10%的投资组合正向续约租金调整率。其总杠杆率为34.0%，保留了较为充足的债务空间支持未来增长。目前，信托正积极推进投资组合优化，包括评估资产重新定位、提高电力容量及资产重建项目、资本循环利用，以及战略性收购能够满足超大规模云服务商（hyperscaler）需求的优质数据中心资产。
Digital Core房地产信托（Digital Core REIT）2026年上半年DPU保持稳定。尽管物业净收益（NPI）有所下降，但联营公司的派息增加，在很大程度上抵消了相关影响。该信托于2026年上半年以0.488美元的平均价格回购了800万个单位，带动DPU提升约0.4%。
该信托旗下已投入运营的投资组合出租率维持在97.3%的高位，加权平均租约到期年限（WALE）为4.3年。其新签及续签租约可产生年化租金收入500万美元，并实现25%的强劲租金增值空间。
今年1月，该信托就其Linton Hall资产与一家投资级全球云服务提供商达成协议。该租约预计于2026年12月生效，按照该信托持有90%的权益计算，预计每年将贡献约1,330万美元的NPI。
NTT数据中心房地产投资信托（NTT DC REIT）上市后租赁表现持续向好。随着其在美国两座数据中心及新加坡一座数据中心完成扩容，投资组合出租率升至95.9%。若计入已签约租赁，出租率预计将进一步升至99.2%。大部分已签约租赁预计将从2026/27财年第三季度起开始贡献收益，从而增强盈利的可预见性。
受税费下降、运营成本降低及有利汇率推动，截至6月的第一季度，该信托的NPI较上市时预测高出5.0%。同时，可分配收入较上市时预测高出10.6%。该信托保持稳健的资产负债表，总杠杆率为31.0%，WALE为4.3年。
其他持有数据中心资产的S-REITs还包括丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）、凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）、凯德印度信托（CapitaLand India Trust）及Stoneweg欧洲合订信托（Stoneweg Europe Stapled Trust）。
凯德印度信托正积极拓展数据中心资产布局；Stoneweg则表示，其由内生增长和外延并购项目共同构成的双轨数据中心战略，预计将推动Stoneweg欧洲合订信托的数据中心资产敞口由目前的7.2%提升至2028年的15%至25%。
您知道吗？
新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了42只房托和地产商业信托*，总市值超过990亿新元，约占新加坡市场总市值的9%，其中有85%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。
截至2026年3月31日，这42只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.4%，富时新加坡房托指数10年年化总回报率为4.7%，平均负债率为39%。
*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托
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