社区

受地缘政治紧张局势打压了投资者情绪的影响，新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）在2026年第一季度出现下跌。iEdge新加坡房托指数（iEdge S‑REIT Index）在1月曾小幅上涨，但在中东冲突持续的背景下，3月下跌7%，导致2026年第一季度总回报率为-6.4%。

尽管价格表现疲软，但3月份S-REITs的散户投资者交易活动有所增加。当月散户投资者成为净买入方，净流入资金超过3亿新元，反映出在市场回调期间投资者参与力度有所提高。

今年迄今为止，吸引散户投资者资金流入规模最大的10只S-REITs包括：凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）、星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）、吉宝房地产投资信托（Keppel REIT）、Lendlease全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）、百汇生命产业信托（ParkwayLife REIT）、凯德印度信托（CapitaLand India Trust）、ESR房地产投资信托（ESR REIT）、吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT）以及丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）。散户资金流入覆盖多个子板块，包括工业、商业、物流及数据中心等领域。

相比之下，机构投资者在3月为S-REITs的净卖出方，当月录得约2.25亿新元的净流出。不过，机构资金在当月也出现了有选择性地流入：吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT）、胜捷住宿信托（Centurion Accommodation REIT）及华联房地产投资信托（OUE REIT）合计录得4,500万新元的机构资金净流入。

3月，S-REITs的总回报率下跌6.9%，多数个股表现承压。其中，新达信托（Suntec REIT）和奥峰酒店信托（Acrophyte Hospitality Trust）是当月仅有的两只价格表现为正向的S-REITs。

新达信托的表现与其3月份公布的企业动态相吻合，包括批准将其REIT管理人出售给奥峰资产管理（Acrophyte Asset Management）。由地产富商Gordon Tang持有的奥峰，已签订一项价值1.9亿新元的协议，从ESR资产管理（ESR Asset Management）收购 ESR信托管理（ESR Trust Management）(新达) 100%的股权。

管理人变更也成为近期投资者讨论的焦点。星展集团研究部（DBS Research）指出，该交易或将进一步提升发起人与信托之间的一致性，并为后续战略举措提供空间，例如剥离澳大利亚资产，或出售莱佛士码头一号和滨海湾金融中心1号及2号大楼的持股，从而支持资产负债表管理及未来布局。

此外，置地控股（Hongkong Land）于上月底以5.41亿新元从ESR手中收购新达信托10.8%的股权，进一步扩大其对新加坡商业地产市场的资产敞口。

从宏观层面看，在中东地缘政治紧张局势加剧，以及市场预期美国联邦储备局可能维持更长时间高利率环境的背景下，市场对通胀和利率的担忧依然存在。尽管如此，部分分析师指出了潜在的抵消因素。辉立证券（Phillip Securities）分析师Darren Chan表示，随着新加坡隔夜利率（SORA）下行、利息支出减少，2026财年的每单位派息增长仍有改善空间。

星展集团研究部则指出，该板块估值仍具吸引力，平均市净率约为0.95倍，2026财年前瞻派息收益率约为5.7%，较10年期政府债券高出3.7个百分点，处于历史均值之上。纳入iEdge新加坡新锐50指数的S-REITs，目前市净率约为0.9倍，前瞻派息收益率在6.3%至6.5%之间。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过1,040亿新元，约占新加坡市场总市值的10%，其中有85%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2025年12月31日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为5.9%，富时新加坡房托指数10年年化总回报率为6%，平均负债率为39%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托