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得益于云计算与人工智能（AI）应用的持续发展，纯数据中心类新加坡房地产投资信托（S-REITs）在截至12月的最新报告中展现出稳健的财务表现，入驻率保持高位，并录得正向续约租金调整率。

三只纯数据中心类S-REITs，即吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT）、Digital Core房地产信托和NTT数据中心房地产投资信托（NTT DC REIT），受收入增长带动，在最新的报告中实现了更强劲的可分配收入。

世邦魏理仕（CBRE）在本月发布的报告中指出，全球超大规模数据中心运营商在2026年的总资本支出预测将超过4,000亿美元，谷歌、亚马逊云科技、微软和Meta等企业均已承诺扩大AI基础设施投入。报告补充称，对托管服务和超大规模数据中心强劲的需求，将在2026年持续推动投资者浓厚的投资兴趣。

吉宝数据中心房地产信托在2025财年表现强劲，可分配收入同比增长55.2%，每单位派息同比增长9.8%，升至创纪录的0.10381新元。

这一表现主要归功于其总收入同比增长42.2%，增长来源包括在东京和新加坡完成的11亿新元的增值收购，以及合同续签和租金上调带来的更高收益。该信托于去年9月启动优先配售，募集4.045亿新元，以部分支付东京数据中心的收购款项。

截至2025年12月底，吉宝数据中心房地产信托来自超大规模企业的租金收入占比升至69.3%，较上年同期的61.1%有所提升。该信托全年录得45.0%的续约租金调整率，投资组合入驻率为95.8%。

展望未来，该信托管理人表示，数据中心的发展将持续受到云计算普及、数字化进程加速以及AI工作负载规模化等因素的推动。云化进程与代理式AI等宏观趋势，将助力该信托为其单位持有人创造可持续的长期价值。

星展集团研究部（DBS Group Research）分析师Dale Lai指出，吉宝数据中心房地产信托凭借较高入驻率及6.7年的加权平均租约到期年限，盈利可见性较高；同时，利率下行带来的利好因素预计将降低融资成本。然而，即将进行的资产剥离可能部分抵消盈利增长，关键变量在于剥离所得资金能以多快的速度完成资本循环。分析师给予该信托“买入”评级，目标价为2.60新元。

星展集团研究部同时给予NTT数据中心房地产投资信托和Digital Core房地产信托 “买入”评级，目标价分别为1.20美元和0.70美元。Dale Lai表示，Digital Core房地产信托从发起人处获取的储备资产规模超过150亿美元，有望成长为新加坡最大纯数据中心类S-REIT。

他表示：“该信托充裕的债务空间为其提供了财务灵活性，使其能够开展更多增值性收购。一旦市场环境更有利于进一步收购，Digital Core房地产信托有望实现进一步增长。”

Digital Core房地产信托2025财年的每单位派息保持稳定，可分配收入同比增长1.9%。其管理人表示，良好的基本面带动了新签及续签租约的活跃度。

在该财年内，该信托签署了总计2600万美元年化租金收入的租赁协议，其中现金续约租金调整率为31%。该信托还与一家投资级全球云服务提供商签订了10年协议，后者将承租其位于美国弗吉尼亚州Linton Hall的整栋设施，租金较此前净租金上涨35%。

与此同时，于2025年7月在新交所主板上市的NTT数据中心房地产投资信托表现稳健，整体符合其首次公开募股时的预期。该信托在九个月期间录得收入1.06亿美元，较调整后的首次公开募股预期高出1.7%；可分配收入同比增长0.4%，至3,630万美元。

管理人表示，租赁表现受强劲需求带动，投资组合入驻率达97.3%，续约租金调整率为9.2%。该信托正就其SG1数据中心与一名关联方租户进行深入谈判，预计可录得显著的续约租金调整率。

NTT数据中心房地产投资信托也正与发起人商讨潜在的管理费结构调整方案，以进一步提升与持有人利益的一致性，目标于2026/27财年上半年实施。

截至2月19日，散户投资者持续净买入上述三只数据中心类S-REITs，合计净流入资金接近4,000万新元。

您知道吗？

• 新加坡是亚洲房地产投资信托中心之一。目前，新加坡交易所上市了41只房托和地产商业信托*，总市值超过1,010亿新元，约占新加坡市场总市值的10%，其中有85%（35只）拥有海外资产，覆盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别。

• 截至2025年9月30日，这41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为6.2%，富时新加坡房托指数10年的年化回报率为5.9%，平均负债率为40%。

*注：地产商业信托是拥有物业资产的商业信托