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2026年1月23日，新加坡本地最大的共居（Co-living）运营商 The Assembly Place $TAP(TAP.SI)$ 正式在凯利板上市。发行价 0.23 新元，筹资约 1,080 万新元，作为目前全岛市占率（34%）第一的玩家。

1. 业务逻辑：它到底怎么赚钱？

很多人把 TAP 误认为是房地产公司，其实它是典型的互联网思维运营房产”。 TAP 核心是 轻资产管理模式。他们不花大钱买地买房，而是通过与业主签署 5-10 年的长约，或者直接代业主运营。

• 租金差： 低价拿下店屋或整栋旧公寓，通过软装、空间改造（加隔间或优化公区），提高坪效后转租。

• 管理费： 像酒店管理公司一样，收业主的固定管理费+利润分成。

• 增值服务： 内部 CRM 系统和 App 提供的社区服务。

2. 核心数据：扭亏为盈的拐点已现

几个关键财务指标值得注意：

• 营收爆发： 2024 财年总收入达到 1,890 万新元。

• 盈利能力： 2024 年净利润 620 万新元，2025 年上半年保持强劲。要注意的是，公司已经从前几年的扩张亏损期进入了“利润收割期”。

• 市占率： 旗下 3,400+ 个房间，规模效应已经形成。在共居行业，规模意味着你对装修供应商有议价权，对获客渠道有话语权。

3. 筹资用途：拿了钱要去干嘛？

这次 IPO 募资净额约 1,080 万新元，管理层给出的路线图很清晰：

• 万间计划： 到 2030 年要达到 10,000 间房。这意味着未来几年，你会看到 TAP 疯狂拿下更多项目（如最近的 Serene Centre 综合体）。

• 出海尝试： 进军吉隆坡等东南亚核心城市。新加坡市场虽然稳，但天花板能看到，出海是支撑高估值的关键。

• 技术投入： 升级 App，试图通过数字化降低线下的人工管理成本。

4. 对手：Coliwoo (LHN)？

也是刚上市的LHN 旗下的 Coliwoo $Coliwoo Hldgs(W8W.SI)$

• Coliwoo 走的是“重资产+翻新”路线，母公司实力强，有很多自持物业，资产包厚实，但扩张相对克制。

• TAP 则是纯粹的“职业经理人”风格，品牌矩阵更广大——从学生、医生到白领甚至跨代居住都有覆盖。

5. 风险点（理性分析）

1. 政策风险： 新加坡对最短租期的规定非常敏感。如果政府调整规则，共居的灵活优势会受损。

2. 租金成本： TAP 不持物业，如果未来几年新加坡房东大涨租金，TAP 的利差会被压缩。

3. 行业壁垒： 共居的门槛并不极高。TAP 能否通过 “社区文化” 留住租客，是长线关键。

TAP 第一天，我们拭目以待