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1 月 22 日，在中环的专业投资圈里，一场由德祥地产（0199.HK）联合瑞凯集团举办的圆桌会引发了不少私下的讨论。在这场会上，我闻到了久违的 “大机会” 的味道，必须跟大家深度扒一扒，为什么德祥地产这家老牌公司，极有可能成为接下来港股市场最大的黑马。

大佬云集背后的逻辑：不是站台，而是共识

会场里坐着几位平时很难产生交集的重量级人物：一位是传统地产和资本运作的泰斗级人物——德祥地产的联席主席、在香港资本圈沉浮多年被称为 “壳王” 的陈国强博士；一位是美图公司的创始人、从互联网一路杀到加密货币圈的顶级大佬蔡文胜；还有积极推动 Web3 政策落地的立法会议员吴杰庄，以及瑞凯集团主席刘浩然。

这四个人分别代表：老牌港资的深厚底蕴、顶级科技资本的敏锐嗅觉、政策风向标的权威解读以及新锐执行力。我在现场最深的感触是，这不仅仅是一次简单的入股或合作，而是一次彻底的 “基因重组”。绝对不是简单的搞搞宣传，而是要在业务逻辑上动真格的了。这让我想到了一个词：新旧动能转换。而对于投资者来说，这种转换往往意味着重新定价的机会。

大家都知道，陈国强博士在香港资本界那是响当当的人物，多年来长袖善舞，眼光毒辣。他在会上说了一句非常耐人寻味的话：“穷则变，变则通，不会一成不变。” 虽然他自谦说是退休老人，因为普通话不好坐在旁边当观众，找年轻人来帮忙，但熟悉他风格的人都知道，这才是真正的 “大鳄” 手笔——在行业低谷期，果断引入新鲜血液和最前沿的技术概念，通过 “借力打力” 来实现资产的涅槃重生。他把刘浩然推到台前，实际上是给德祥地产指明了一条通往未来的新路：利用年轻人的技术和视野，盘活手里的老资产。

而蔡文胜的出现，则是给这个转型计划盖上了一个 “技术认证” 的章。蔡文胜是谁？那是当年投资互联网、后来重仓比特币的大赢家。他在会上分享了关于 AI 和区块链的看法，他认为人类不一定什么都懂，关键要有判断力，并特别看好中国在 AI 应用层面的机会以及 RWA（现实世界资产）在房地产领域的落地。这种级别的大佬时间非常宝贵，他愿意来参加德祥地产的活动，说明他认可这个方向。

再加上吴杰庄议员代表官方表态，称今年是香港发展 RWA 的起步点，政府正在积极立法。这三股力量——老牌资本、新贵科技、政策支持——汇聚在德祥地产这一点上，形成了一个非常强的做多共识。

RWA 战略拆解：从 “收租佬” 变身 “数字资产发行商”

那么，各路大佬看好的这个 RWA（现实世界资产）转型，对德祥地产到底意味着什么？是不是只是炒个概念？瑞凯集团主席刘浩然在会上讲得很透，这正是德祥地产未来的核心估值逻辑所在。

以前大家理解的 Web3 或者虚拟资产，很多是空气币，或者仅仅是做技术服务。但德祥地产不同，它手里有实打实的楼盘和土地。刘浩然强调，德祥要做的是 “资产提供者” 和 “数字资产发行者”。这是一个巨大的转变。通过 RWA 技术，将几十亿的存量物业资产进行代币化，可以实现极高的流动性。比如，未来香港人想买美国的房产，或者美国人想配置香港的物业，不需要复杂的跨境手续，通过代币就能完成。

吴杰庄议员也补充了一个关键数据：目前全球 RWA 市场主要还是稳定币（如 USDT），真正和房地产挂钩的几乎为零。这意味着德祥地产切入的是一片蓝海。一旦德祥成功将旗下的优质物业代币化，它就不再是一家传统的重资产地产公司，而是一个拥有底层资产支撑的金融科技平台。这种商业模式的转变，会彻底改变市场的估值体系——你不能再用传统的每股净资产折让来给它定价，而应该参考高成长的科技金融企业。

财务大起底：债务清零倒计时，轻装上阵的 “黄金坑”

当然，任何转型的前提都是公司得活下去，而且要活得健康。这两年内房股的惨状大家有目共睹，很多公司被债务压垮。作为投资者，我最关心的也是德祥地产的基本面。

在这一点上，德祥地产主席张汉杰在圆桌会上交出的 “底牌” 让我非常意外，也感到很踏实。张汉杰透露，集团在过去一年半里闷声干大事，通过销售项目套现了 17 亿，一口气减债 13 亿。目前公司的债务居然低于 6 亿，而且预计 3 个月内就能完全清偿。这意味着什么？意味着在不久的将来，德祥地产将成为一家 “零负债” 的公司。在现在这种高息环境下，没有利息支出的压力，简直就是拥有了 “免死金牌”。

更重要的是，公司清理完债务后，剩下的都是没有官司纠纷、没有复杂合约的优质投资物业。这简直就是一个为了 RWA 转型量身打造的完美 “净壳”。一边是债务风险归零，另一边是新业务引擎启动，这种 “安全边际 + 高成长预期” 的组合，在目前的港股市场上是非常稀缺的。

最后，总结一下这次圆桌会释放的信号：人对了，事对了，时机也对了。

“人对了” 是指陈国强、蔡文胜、吴杰庄、刘浩然等大佬的强力加持；“事对了” 是指 RWA 转型切中了资产流动性的痛点，且有瑞凯集团的技术支持；“时机对了” 是指公司恰好完成了债务清理，轻装上阵，同时迎合了香港政府大力发展 Web3 的政策风口。

目前市场对德祥地产（0199）的定价，还停留在一家传统中小地产股的逻辑上，甚至因为行业低迷而给了很大的折扣。随着未来几个月债务清零的消息落地，以及首个 RWA 项目的推出，市场的认知必然会迅速修正。

$德祥地产(00199)$ $美图公司(01357)$ $恒生指数(HSI)$

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