【斯多克】讯：最近山东菏泽取消限售再一次将房地产的话题推向风口浪尖。中国的地产史，是少数人的梦想史，也见证了中国风起云涌的岁月。在这里，英雄辈出，也有无数人身陷囹圄。在这个市场上书写着自己的篇章。有一个公司的创始人，两起两落，他曾经风光一时，也曾锒铛入狱。他东山再起后又再次失败，如今又一次走上巅峰。他的公司，融创中国，2017年间，翻了8倍。

他就是孙宏斌。

伴随着房地产再次走入人们的视线，扫地僧带你回顾孙宏斌和他的融创中国，以及了解地产那些事。

一、孙宏斌其人

1、高学历的“孙宏斌”。

1963年，孙宏斌在山西省运城市临猗县的一个小村落中出生，家**有兄弟四人，他是老大，身为哥哥，从小就锻炼得很独立。十三四岁起孙宏斌离家求学，自己做主填了高考志愿，如愿去武汉读了水利专业，随后又去清华大学读研。

在武汉水电学院读完合流力学动力学后，他到清华大学水利系读了计算流体力学专业。在清华大学得到一张硕士学位证书后，他在中国环境科学院工作了三年，每天依旧与计算流体和计算气体互相依靠。在学术上他已经干得不赖，但他总觉得不甘心，他相信“这个东西，再做十年二十年也就这个意思”。

2、入局联想，身陷囹圄

1988年，25岁的孙宏斌加入联想，因为业绩突出而受到柳传志赏识。成为名副其实的联想“太子爷”。

他们之间的矛盾主要在于年轻气盛的孙宏斌联想控制着联想的18个分公司，甚至要带着分公司“独立”出去。最终柳传志当机立断，决定以“挪用公款罪”报警，最终年轻气盛的孙宏斌锒铛入狱。

3、东山再起，创立顺驰

孙宏斌出狱后，创立了顺驰房地产销售代理公司。为了做好房地产，他全身心投入进去。初到天津的那段日子，他没有停下来歇息，而是马不停蹄地去研究市场、研究政策、研究客户的心理。

进入房地产开发行业后不到一年，顺驰房地产开发限公司就在天津推出了“香榭里”小区开发项目。这个项目是住宅项目，高端的房产加上精致的装修，房屋一经推出就受到了购房者们的青睐。

到了 2003 年，顺驰房地产开发有限公司在天津的市场份额已经上升到 15%。同时，顺驰在二手房销售市场也发展得红红火火，不但拥有近百家直营连锁店和二百多家社区协作店，而且占有了天津二手房市场份额的 30%。

4、卖掉顺驰，创立融创

2005年国家宏观调控，顺驰的资金链也出现了问题。为了摆脱困境，孙宏斌以低价出售了顺驰。从此顺驰不再姓“孙”。面对顺驰的失败，无论外界怎么评论和讥笑，他都从不辩护。因为他认为，败了就是败了，不要找借口，只有反省，才能超越自己，只有超越自己才能有进步。

吸取了顺驰的教训，孙宏斌旗下的融创中国不再全国扩张，而是把火力集中投向京、津、沪、蓉、渝、杭等一二线核心城市，主攻高端精品，让其始终保持稳健发展。

此后每年融创的表现都在超越想象，上演逆市传奇，融创上市4年复合增长率超80%，2014年，融创销售业绩逆势增近三成，首次挤入房企销售前十强，超过了龙湖和富力，在2016年实现合同收入1506亿，同年在博鳌房地产论坛中，融创中国还被授予“2016中国最具影响力地产企业”，成为房地产行业高端品牌的领跑者。

耿直boy孙宏斌，两次怼万科

第一次是在2003年，孙宏斌在博鳌论坛上发表演讲时说：“顺驰今年的销售额要达到 40 亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。也就是要超过在座各位，包括王总。”这句话从当时的顺驰老板嘴里说出来，颇有些压力，就连久经沙场的王石，当时的脸色都变了几变。

这一次，后来大家都知道了，以顺驰的失败告终。

第二次，是白银时代与钻石时代的争论。

2014年，人民日报曾刊登了一篇署名为万科总裁郁亮的文章。文章名为《我国楼市进入白银时代》。这篇文章中，郁亮表示，“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，过去胆大为王，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。”

在这篇文章的主要观点是：行业暴利时代结束，整体增速放缓，行业集中度有望提升，将更注重普通住宅和商业地产，一线城市的优势更明显。

这一说法在随后几年间屡被业内提及，因此，有人提出了地产“黄金时代”结束，迈入“白银时代”。2014年开始，人们基本认可了这种说法，认为地产行业风光不再。

孙宏斌主要针对万科“白银时代”这一提法提出质疑。他认为“白银时代”这一提法“太扯了”。

孙宏斌认为，这是钻石时代。“谁的钻石时代呢？大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了。我觉得房地产的上半场还会持续5年、10年。这是我说的中国房地产市场的上半场，我们一直是引领者。”

这一次，孙宏斌胜利了。胜利的不仅仅是孙宏斌，还有敢在这一轮周期中大胆加杠杆的人，而万科，也因为判断失误，失去了第一的宝座，被碧桂园和恒大先后取而代之。

二、房地产开发，究竟是怎样的一门生意？

说了这么多孙宏斌，不得不提，房地产的生意模式。房地产开发就是利用各路资金为我赚钱的现金流游戏。

1、自有资金：主要用于拿地环节。开放商拿地时，主要使用自有资金+融资。自有资金可能是来自原始资本，也可以是来自发行股票，销售利润累计。融资可以引入信托资金，也可以明股实债等。

2、上游供应商为房地产开发商垫资：主要用于施工环节。项目开工后，强势开发商通常会要求供应商垫款数月，运营资金缺口则用自有资金弥补。

3、银行的开发贷：四证齐全后，才能申请银行的开发贷。

这里注意，银行的开发贷是四证齐全后才可以申请的，拿地期间不允许申请银行的开发贷。四证指的是：国有土地使用证（即土地证，国土局颁发）、建设用地规划许可证（规划局颁发）、建设工程规划许可证（规划局颁发）、建筑工程施工许可证（建设局颁发）。

4、下游客户的资金：预售环节，加快资金回笼。我国的商品房采取预售制，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。

开盘销售有了回款就开始按比例归还银行开发贷，偿还到期的供应商垫款、信托、永续债，与少数股东瓜分自由现金流。开发商分得的现金回款，滚动投入到下一期或下个项目。

在这个过程中我们看到了，房地产开发本质就是一个资金游戏！在这个过程中，房地产只需要取得资质即可，地是国家的，而钱是供应商、银行、买房者的。这就是房地产开发商的生意模式。所以，房地产开发最重要的就是现金流！孙宏斌的顺驰就是在败在了资金上，而创立融创以后，他就明确提过，不会重蹈覆辙。

三、融创做对了什么？

1、低迷时大举拿地。

孙宏斌对房地产市场的周期有着准确的判断——融创中国重新进入房地产市场以来，经历了数轮宏观调控，比如 2011年新国八条的推出让全国房地产持续两年时间陷入成交低迷，而这两年，融创中国大举拿地，融创历年年报数据显示： 2012年一年新增加项目22个，是2011年新增的5个项目四倍有余，进入规模化扩张的快车道。

融创中国在近些年完成了多轮的并购动作，从对诸如天朗等地方型企业的整合、金科等二线房企的入股到万达文旅等大型企业合作，这一切并购背后，都给融创中国提供了丰富的土地储备支撑。值得一提的是，获利于收并购战略的精准，融创的土储成本平均楼面地价仅为5000多元/平方米，远低于同行在公开土地市场上获取的土地成本价格。

2、定位高端

在克而瑞《2017年1-11月中国房地产企业销售排行榜》前五名房企中，只有融创中国是坚持高端系列产品的房地产开发商。房地产有着强大的市场刚需，但随着市场的发展，买房人对房子的要求以及对美好生活的渴望也越来越高，而符合居住升级的房地产项目也将有越来越多的市场空间。

11月5日，孙宏斌在一次演讲中说：“房地产的下半场是中国人的美好生活”。在孙宏斌看来，中国人的美好生活是：要买到好房子，要买辆好车，要有文化、娱乐、旅游、体育、休闲，这些玩的产品，要有好的教育、健康、养老。孙宏斌对美好生活的论调这正好暗合国家提出的消费升级概念。中国人的收入增加使得他们对消费品的品质以及生活的质量有了更高的需求，而房地产尽管并不属于消费品，但同样适用于这个升级换代的规律和对美好生活的畅想。

基于对市场的深度理解和对国家宏观经济趋势的判断，融创已经研发出“壹号院”系、“桃花源”系、“壹号院”系、“壹号”系等具备标杆意义的高端系列产品，来应对市场需求的升级换代。

3、大举进入一线核心城市

融创中国持续在一二线核心城市及环一线城市布局，截至目前，已在北京、上海、华北、东南、西南、广深、华中、海南等八大区域，62座城市，实现300多个项目的版图布局。正是在前瞻性的研判能力和精准的战略布局下，成就了融创中国的快速发展。

众多地产大佬对一线城市有着不同的判断。最典型的就是曾经许家印和孙宏斌有着截然不同的判断，许家印曾大举力量布局二三线城市，其判断一线城市房价高企风险也最大，而在融创的城市布局里，一线城市、强二线城市以及环一线城市始终是战略重心。

融创中国的股价，在2017年间翻了8倍。而他曾经怼过的王石呢，彼时不是在做红烧肉，就是应付宝万之争。同时期的万科股价，基本没动。

融创中国的地，主要集中在一二线城市，且定位高端，受棚改政策影响较小。而如今的孙宏斌，除了做地产，也先后入局乐视、万达。不知道孙宏斌，是怎么考虑的？

是真的欣赏乐视和万达的生意模式？

还是欣赏他们也是真正的企业家？

是想到了自己也曾经有过这样坎坷，所以也要在危难时帮人一把？