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作者 | 沫33

来源 | 安居客北京

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那些曾经风光无限的顺义贵妇们，如今的生活却渐显平淡。

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北京楼市利好频出，顺义的楼市也迎来了新的变化。

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我的朋友决定在顺义买房，而她眼中的“抄底机会”，正是我们即将探访的后沙峪。

还记得早年间那批顺义贵妇吗？

已经开始走下坡路了。

事情是这样的，最近北京楼市利好频出，许多中介转投新房、二手房市场，想趁着这波机遇乘风破浪，赚一票回家种地。

这就导致，“五环外限购解除、北京楼市筑底企稳、北京房价要涨，北京买房人最后的上车机会…” 等小广告在朋友圈漫天飞舞，砸到了我一位“租房钉子户”的贵妇朋友。

她和我讲，在朝阳/望京租房这么多年，安全感已所剩无几，2万大几的租金现在只能租个次次次新的老小区，生活品质全无。

正好手里还有那么点钱，总归是不想混到买50年国债的地步。

思考再三，她决定买房！

拉着我直奔朝阳人的乌托邦、贵妇小资们的聚集地——顺义。

哦，不对，是后沙峪。

实话，做房产这么多年，我对顺义的印象挺分化的。

很大部分原因来源于：顺义妈妈。

相较于海淀的鸡娃，顺义妈妈们带着厚重的“上东区”基因。

北京国际学校70%都在顺义中央别墅区里，没多少人家，却能在家长会的那一天，贡献全年90%的“财经八卦”GDP。

看房那天，我和朋友去咖啡厅等中介，刚坐下来，旁边就传来顺义妈妈的Brunch吐槽：

我老公今年投资不太好，准备给女儿的芭蕾课降档，之前的俄罗斯老师2000一节的冲刺课，对爬藤好像没啥用；

另一个附和，刚把老大送出去，申美高的补习费，半年就花了60多万，而且还得亲自填表，快吐了。

还有个说，家里阿姨的移民文件批下来了，要RUN去温哥华定居，再也找不到月薪4万块性价比这么高的阿姨了。

她们还调侃，要善待这个阿姨，没准儿就是你的A轮投资人。

说了一堆鸡毛事，挺真实的，集体吐槽钱难赚，屎难吃，生活花钱如流水，老公搞钱不争气。

正当我听的入迷时，一位穿白t的妈妈小声说，想卖一套亿级豪宅周转，中介告诉他至少赔3000w，租出去吧，之前35万/月的行情，今年15万都找不到租客，导致自己消费严重降级。

我和朋友四目相对，我想传达：房子咱还看吗？

而她眼中却是：抄底机会来了，中介咋还不来。

从某种程度上，她比我多了一种体验完大富大贵后的平静。

以至于在接下来的看房路上，我非常用心的重新审视了下顺义楼市。

就像前几篇说的，北京买房是有鄙视链的。

在中国“财富浓度”最高的顺义，买房的鄙视链将更细节且苛刻。

毕竟，顺义只是城六区的顺义，中央别墅区才是全北京的财富聚集地。

通常来说，住中央别墅区的，看都不想看住别墅区之外的；

在中央别墅区里，优山看不上龙湾龙湖，龙湾龙湖看不上所有其他别墅区；

住优山美地里面的，优山A看不上优山B、C，优山B、C又集体看不上优山D；

更过分的是，顺义连吃个饭都有鄙视链，去同里吃饭的，看不上去荣祥的，去荣祥的看不上去中粮祥云小镇的，去祥云的看不上去城里的。

当然啦，中央别墅区的女主人们，素质都很高，从不会把鄙视链写在脸上。只是会不经意的提起:

你一会儿去哪里wildeat呀？

想着法儿弄明白你和她是不是一个level层级。

毕竟作为后起之秀的顺义，每个区域都是真金白银打下来的江山，是一分钱一分货的实践地。

梦想拉回现实。

上亿中央别墅区，属实不是努努力就能进阶的level。

于是我们把目光瞄准了中央别墅区的邻居——后沙峪。

此次看房，销售直接说：

“你早上在落地窗前拍个蓝天白云绿地的人物剪影，晚上在阳台拍个手拿咖啡的夕阳下午茶，再发个朋友圈，谁看了不迷糊啊。”

没错，如果你追求这该死的贵妇体验，后沙峪绝对是全北京“配得感”最高的区域。

过去几年里，后沙峪新盘供应不多。

有趣的是，按照成交金额排序，后沙峪总是名列前茅。

如果拉齐到全北京新房成交维度，顺义成交套数也稳居前三。

一方面源于后沙峪的整体规划和城市建设。

后沙峪在顺义住宅供应体系里承接的是中央别墅区的外溢人群，有着与生俱来的天后光环。

加上顺义近几年大力在发展艺术文旅产业，后沙峪的繁华程度超过国贸、燕莎板块外的朝阳大部分区域，已然进阶Next Level。

以至于我顺义转了一圈后，有种在国外的既视感，那种感觉很熟悉，对是“阿那亚”。

第二方面来源于，后沙峪的产品。

北京楼市圈里，后沙峪的产品堪称卷王，且根本卷不过。

近几年顺义为了提振楼市，给了产品端很大空间，不仅报批了阳台，还以防火挑檐的形式，不计容，免费送。

6w+的均价，同等享受中央别墅区的温榆河、罗马湖、艺术馆、高尔夫等中央别墅区的生活环境，超100%的得房率给出了大几千万的配得感。

当然，区域内也同样延续了中央别墅区的鄙视链，中介和我们说：

后沙峪现在“内卷”非常严重，各项目贴脸开大。

和光瑞府销售觉得自己的位置最好；建发观云和湖光玖里说和光瑞府没有大阳台，密度高，装标、园林都不太行；而这里面建发观云又说湖光玖里无论装修、户型还是园林都不如它；反过来湖光玖里说建发观云容积率比它高，房源大部分临街，位置不好；

唯一意见统一的是，三个项目都觉得璟上兰园小区档次更低，除了价格便宜外各方面都不如他们。

而对于有着大阳台、超高得房率、3月15日入市当天就吸引37家房企哄抢的星宸和煦，大家一致避而不谈。谁也不想给优质的竞品项目做免费的广告。

不过，从客观角度讲，以上几个项目卖的真的都非常不错。

萝卜青菜各有所爱，没有十全十美的项目，也没有十全十美的价格。

但究竟是啥样，你得现场去看。

上面提到的新入市的优质新盘星宸和煦，开发商是保利和北建工。

小区不大，就270户，除了5号楼和6号楼是9层，其余均为11层的电梯洋房。

没啥市场声音，属于闷声发大财。

该项目位置在“鄙视链顶端”和光瑞府的对面，也就是与祥云小镇隔了一个小区，闹中取静。

一共3个户型，户型图也是国际化标准，中英译文，不愧是后沙峪。

最小的110㎡的三居室，南向3面宽，配超大赠送阳台。这可不是其他区的设备阳台，这是妥妥的使用面积。夏天烧烤打牌，冬天赏雪拍照，足足多了一个房间的面积。

且110㎡的主卫竟然配了大浴缸！真洋气！

143㎡这个户型，南向4面宽，且为2个南向套房。主卧套房采用步入式走廊的五星级酒店套房，将书房、卫生间、衣帽间融为一体，在北京市面上，至少在180㎡的户型上才能配备，但也只能做到南向3面宽。

星宸和煦，真有你的，其他项目是真不敢提啊。

最后，笔者的朋友选定了星宸和煦。

用她的话说，买北京的房子，最重要的，是配得感。

后沙峪，这片看似平静的土地，每个人都在用自己的生活方式，努力挤进上一阶层的位置。