黄金、房产和股票,20年后谁更值钱?

  黄金最近很火,再次掀起了全民炒金的热潮。不经意间,这一轮黄金牛市已经走了近9年时间,在人气低迷的时候,黄金价格静悄悄地上涨,在人气高涨的时候,黄金价格却处于加速上涨阶段,是否意味着这一轮黄金牛市的价格拐点将至?还是由市场说了算。

  但是,从投资性价比分析,虽然黄金是长期抵御通胀的投资好品种,但中短期价格波动,依然受到多方面因素的影响,现在追高黄金,投资性价比已经大打折扣了。

  从长期来看,投资黄金套不住人,但投资黄金需要考虑时间成本,同时也需要考虑黄金本身不生息的因素。

  从历史走势分析,在过去50多年的时间里,黄金走过了三轮牛市行情。

  其中,1971年至1980年走过一轮牛市,随后出现了20年的调整周期。2001年至2011年走过第二轮牛市,随后出现了4年多的调整周期。从2015年底开始,黄金又走出了第三轮牛市,目前走了近9年的上涨周期。

  黄金价格本身还是具有很强的周期属性,牛市上涨阶段,有10年左右的价格运行规律,熊市下跌阶段,周期性规律不明显,一旦步入熊市,投资者起码需要承受4年以上的调整周期。结合黄金不生息的特征,意味着投资者在高位追涨,无法通过利息收入或股息收入回收资金,更谈不上回本,只能够耐心等待下一轮上涨周期的到来,这个时间成本估计多数投资者熬不住。

  20年后,黄金大概率会跑赢同期真实通胀率,但是否属于最佳的投资品种,则存在一定的未知数。

  房产,在全球的发达城市里,核心区域的房产长期保持稳健增值的趋势。在欧美地区,在过去数十年的时间里,核心区域的房产价格基本上处于稳步上涨的趋势,而且租房回报率不低,给长期投资者带来比较可观的投资收益率。但是,在此期间,还需要考虑到房产税、地税、维护成本等因素,即使如此,投资核心区域房产依然具有较强的保值效果。

  在国内,房地产市场存在一定的分化。谈及房地产行业,我们不得不提到一个经济周期,即库兹涅茨周期。

  作为一个长周期的指标,库兹涅茨周期更反映出房地产以及建筑行业的兴衰状况。一般来说,库兹涅茨周期的时间为15至25年。一旦繁荣发展期结束之后,房地产行业将会面临调整衰退周期,而且周期长度不短,高位买入的投资者需要熬过一轮经济周期,才可以分享房地产市场的发展成果。

  过去20年,房地产市场成为最具增值效果的投资渠道。未来20年,随着房地产的金融属性被逐渐削弱,未来房地产市场将会不断强化居住属性,一旦金融属性被拿走,意味着房地产市场的增值效果也会大打折扣。

  从购房者的角度考虑,一方面会考虑房产的增值能力,另一方面会考虑租房回报率。如果租房回报率较高,即使中短期房价面临下行压力,也不影响购房者的投资热情。一旦房地产市场面临房产价格下行以及租房回报率下降的双重压力,那么投资买房的意愿也会大打折扣,市场购房需求也会显著减少。

  现在房地产市场正处于调整周期,房地产市场难免会存在分化的迹象。过去,涨得很高的房产,一旦失去了实际需求的支持,那么可能会面临价值回归的压力。不过,对一二线城市的核心区域房产来说,只要市场需求没有发生改变,当地城市依然保持人口净流入的趋势,那么将会成为支撑房价的重要因素。

  未来20年,国内房地产市场可能会延续“强者恒强”的运行趋势,即有庞大需求支撑的核心区域房产,价格有可能会保持坚挺,但未来增值效果或比不上过去20年的黄金发展期。对需求不足、库存太大的城市,虚高的房价可能会出现漫长调整的过程。以20年为投资周期,投资这类房产的性价比并不高。

  股票,可以划分为优质股票、普通股票以及绩差股票。在这里,我们主要讨论优质股票。

  并不是业绩好的公司都是优质股票。一般来说,优质股票需要经历两轮及以上的经济周期或产业周期,公司具有较强的抗风险能力。从周期属性来看,优质股票通常属于弱周期属性,本身具有一定的抗周期能力。

  在符合上述条件的基础上,还需要观察该公司是否属于行业龙头,是否具有一定的护城河,同行企业是否无法在短时间内复制乃至超越它的商业模式。同时,优质股票长期呈现出营收与扣非净利润齐升的趋势,自由现金流比较充裕,足够应对各种各样的考验。

  除此以外,优质股票还会注重股东回报,注重股票市值管理,为长期持股的投资者带来稳健的投资回报预期。可以符合上述条件的上市公司,也许是寥寥无几了,但正因为这样,才能够更好体现出优质股票的投资价值。

  如果上市公司足够优秀,那么投资者在合理估值或者是较低估值的时候参与投资,长期来看有一定概率实现资产的稳健增值。从20年的投资时间分析,投资优质股票,仅依靠股息分红,有可能已经收回了本金,加上价差收益,长期投资的回报效果也是非常好的。

  万物皆周期,即使是最优秀的上市公司,也离不开周期的考验,在股价处于低迷期的时候,投资者是否可以保持对公司抱有足够的投资信仰,这确实是不容易。对投资者来说,可以在盈利的基础上持有一家公司超过3年时间,已经超越80%的投资者。可以长期持有20年,估计可以做到的投资者也是寥寥无几。

  从稳健的角度考虑,逢低投资黄金可以抵御长期通胀压力,在价格低迷、估值便宜的时候投资优质股票,长期持有有望获取超额的投资收益率。不过,20年的投资周期太漫长,期间会存在很多的变数,比投资增值更重要的,还是提升风险管理的意识,无论何时,也需要保留一部分的现金,来应对各种突发情况。

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