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在马股一场动荡的这期间，不少投资者也开始向国外的市场寻找投资的机会；其实新加坡的产托（“SREITs”）就是一个比较对国外市场不了解的投资者较好的选择。而对于已经在国外市场有经验的投资者而言，在估值走高的同时，寻找具有稳定股息收益率的公司也是不错的风控操作之一。今天分享的这家 $全球商业地产投资信托(JYEU.SI)$  虽然刚上市不久，但也有 4.48% 的股息率；我们也将会在文章中继续讨论公司的潜在价值。

股价走势

$LENDLEASE GBL COMM.SG 其实是在 2019 年末以 SGD 0.880 的价格上市的 – 那么公司在上市后不久直接面临了 COVID-19 的疫情，导致其股价也跌破了上市价格；而在疫情的影响之下，公司的股价仍然没有回到上的价格，截止 28/06/2021 来看，公司的股价只有 SGD 0.825。

所幸的是，公司在这期间也共派发了 SGD 0.04454 的股息，对于 IPO 就买入的投资者来说仍有一定的缓冲。当然，这些也都是已经过去的数据，我们接下来就先看公司的业务背景。

公司的业务背景

其实 $LENDLEASE GBL COMM.SG 旗下的产业结构也相对的简单；目前公司只在新加坡以及米兰、意大利中管理两个资产。首先公司在寸土寸金的新加坡所管理的商场为 313@Somerset，一个位于新加坡 Orchard Road 并且直接连接 Somerset MRT 站的商场。

而该产业的价值目前为 SGD 1,008.0 Million，并且其净可出租面积（“NLA”）也高达 288,318 Sq. Ft.，截止 31/12/2020 年的数据作为参考，该产业的出租率为 98.7%，而 WALE 则是只有 1.7 年左右而已。对于公司仍然可以维持接近 99% 的出租率来说，其实是非常不简单的，我们也可以看到管理层把新的租户方针瞄准餐饮型的客户，以至于公司在近期才接近恢复到了巅峰出租率的水平。

同时，我们也可以看到公司新租户的品牌都有较多的餐饮业者。

根据最新可参考的数据来看，公司的总租金收入（“GRI”）中约有 28.0% 是来自于餐饮业务的。而在 2020 年末因为新加坡控疫相对的有效，$LENDLEASE GBL COMM.SG 的租客营业额以及人流量也已经分别恢复了疫情前的 75.0% 以及 60.0%。那么随着疫苗接种人数不断的增加，相信公司接下来的表现也有望持续的改善。

$LENDLEASE GBL COMM.SG 旗下管理的另一个产业就是在米兰具有 Grade A 水平的办公楼 – Sky Complex。该办公楼目前已 100.0% 出租给 Comcast Corporation 旗下的子公司 Sky Italia，使该产业达到了 100.0% 的出租率。Sky Complex 目前的 NLA 为 985,967 Sq. Ft.，其价值为 SGD 448.4 Million（根据 EUR/SGD 1.615 的比例计算）。以下是 Sky Complex 在当地的位置图。

除此之外，Sky Complex 的临近区域也即将会被发展为一个新的商业区。这里就包括了 2026 年的奥林匹克运动会将会在米兰·圣朱利亚进行，因此不排除该区域也会提高公司的产业价值。

而在 FYE 2021 内，公司的租凭合约的到期日也相对的少（根据 NLA 为 2.0%、GRI 则是 6.0%），平均以 NLA 为基准的 WALE 为 9.3 年，若是以 GRI 来计算的话则是 4.9 年。由于公司旗下的产业风险都是较为集中在商场上；还是重点关注公司 1.7 年的 313@Somerset WALE 比较好。

以债务而言，JYEU 直到 FYE 2023 时才会需要到再融资。目前公司手头上已在 2021 年 1 月份准备了 SGD 1,000.0 Million 的多元货币债卷（未 Drawdown），因此相信在融资上，公司在短期内是不成问题的。

财务表现

很可惜的是，公司的财报都是半年公布一次的；因此无法获得最新根据的数据。不过我们却可以参考公司在 FY 2021 1H 中的财务表现。

由于公司的财政年是在 6 月份结束的，我们也只能参考直到 31/12/2020 的数据。但很明显的，公司在 2020 下半年（即 FY 2021 Q1）中比较起来也明显有了改善的情况；但派发的股息却没有出现太大的变化，依然是在 SGD 0.020 左右。

如我们在先前讨论到的，基本上公司的债务也并无任何的问题。

总结

其实 $LENDLEASE GBL COMM.SG 除了这两个资产之外，也投资了 Lendlease Asian Retail Investment Fund 3 的 5.0% 有效权益。管理层也曾经暗示在未来可能会逐步提高其占比率，因为这回给公司带来风险上的摊平。

以目前的估值来看，公司股息率为 4.48%，市净率（“Price/Book Value”）则是 0.970 倍，并没有太大的折扣。公司的好处就在于恢复速度较快以及风险较低，但对于估值来说，个人看法是市场上仍然有更便宜的选择。不知道大家怎么看 $LENDLEASE GBL COMM.SG ？

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