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北京时间 5 月 20 日美股盘后，贝壳$贝壳(BEKE)$ 发布了 2021 财年 Q1 季度财报，在去年 Q4 成长明显的基础上，再次实现了营收和净利双等重点指标的明显上升，财报发布贝壳股价涨 1.37%，报 50.95 美元。

 令人扼腕的是，财报发布后今天下午，贝壳集团官方宣布创始人左晖因疾病意外恶化离世，引发外界悼念。

作为居住服务第一股，贝壳从诞生于链家之后就受到市场的广泛关注，一边是不断壮大的业务，另一边是风云变幻的房地产市场环境，加上竞争对手的虎视眈眈，贝壳总是以聚光灯下的形象出现，如今面对领导者左晖意外离世，贝壳在居住服务领域的下一次步伐会如何迈出？

营收增长重回快车道，贝壳稳住后疫情发展

Q1 季度，贝壳实现营收 207 亿元，同比大增 190.7%，这主要是因为本季度贝壳继续抓住房地产市场经纪业务痛点，提高经营效率，扩大经营规模。传统上，一季度原本是房地产淡季，但贝壳依然实现了有效的增长。贝壳为 Q2 的营收给出 225 亿元人民币至 235 亿元的指引也显得更为合理。

 从收入来源看，第一季度贝壳存量房、新房、新兴及其他业务营收分别为 101.96 亿元、99.28 亿元、5.72 亿元，占比分别是 49%、48%、3%。

 在这组数据背后，贝壳 2021 年 Q1 总交易额（GTV）约 1.07 万亿元，同比增长 224.2%。其中，存量房交易 GTV 为人民币 6,734 亿元，占比约 63%，同比增长 244.2%；新房交易 GTV 为人民币 3,434 亿元，占比约 32%，同比增长 194.9%；新兴及其他服务 GTV 为人民币 527 亿元，占比约 5%，同比增长 197.3%。

 对比之下，存量房 GTV 将近新房的两倍，营收水平却相差无几，说明了在佣金收取上，贝壳对开发商的费率更高，这无疑让开发商不得不面对大额的渠道支出。

贝壳一方面帮助去库存回笼资金，另一方面却给开发商带来了选择难题——交给贝壳需要分割不小的利益，不交给贝壳损失一个高流量的分销渠道，高佣金费率的分销对利润的蚕食越发严重，这也是恒大高调组建房车宝平台、开发商集中投资易居的原因——将渠道一定程度上控制在自己手里。

近期恒大房车宝、安居客都在谋求上市，恒大拥有地产商原生优势和深厚背景，安居客的渗透率超过贝壳，易居 26 家开发商公司股东里，25 家开发商为 TOP100 的地产服务商，居理买房刚完成 4 亿元的 C+ 轮融资，房地产数字化市场仍是一片蓝海，贝壳作为龙头，GTV 也只有一个零头的规模，大规模竞争正在蓄力中。

而在装修等新兴业务上，贝壳依然处于发展期。目前在地产上行、存量交易为主导的市场旋律下，成交的佣金始终是贝壳核心收入来源，所以不管是存量房还是新房，贝壳始终需要让服务以成交为目的，这包括线上的引流和线下的促进成交。

从在线服务的情况看，贝壳 APP 目前月活 4854 万，同比增长 78.2%，房产交易线上化的趋势下，贝壳不断加码 VR 房源、银行合作代签等提高流程效率的业务，目前其 VR 累计房屋采集量已经达到 1092 万套。

不过，就软件方面来看，根据极光大数据的统计，三月份买房租房类 APP 的用户时长领头羊是安居客，渗透率方面贝壳也落后于它。这主要是由于安居客的整体流量来源有 58 集团其他业务加持，贝壳的渠道相对狭窄（仅包括 APP）。而贝壳的独特性在于线上与线下门店和服务的联动，Q1 季度，贝壳的门店数量为 48717，同比增长 25.4%，这样的布局使经营效率更高，软件只是经营手段的一部分。

 营收上升的直接效果也很明显，对比去年的业绩低迷，贝壳的利润又回来了。

低基数效应显现，贝壳净利同比扭亏为盈

据贝壳财报，去年一季度，因为新冠疫情的突然袭击，房地产市场整体受到冲击，贝壳也不例外，营收仅有 71 亿元，整体基数偏低。2021 年一季度得益于市场已全面复苏，贝壳净利润从去年同期的亏损 10.9 亿元扭亏为盈至 10.59 亿元，调整后净利润为 15.02 亿元。

 存量房、新房和其他业务盘 GTV 受房地产整体走势影响回暖，使得营业收入明显上升，拉高了总营收。

毛利方面，2021 年第一季度贝壳毛利同比增长 860.4% 至人民币 48 亿元，去年同期仅 5 亿元。毛利率增长至 23.3%，而去年同期为 7.0%。

因此，贝壳扭亏为盈，主要是总营收回升的拉动作用，在毛利润和毛利率均有大幅成长，而去年同期受疫情影响，各项指标均处于历史低值。

当然，贝壳也需要防范 “成也萧何，败也萧何” 的风险，一边是从房地产市场的大盘子中分得越来越多的蛋糕，一边也与房地产市场走势贴合得越发紧密，其影响会是双向的，受市场走势影响会更明显。

当前业务之外，贝壳并没有止步于自己树立的经纪标准，而是在进一步投向数字化的改造。

没了灵魂人物左晖，贝壳未来如何拥抱数字化？

在贝壳官方宣布，公司创始人兼董事会主席左晖先生因病情意外恶化于2021年5月20日逝世。

贝壳 CEO 彭永东发文《别老左》：贝壳失去了一位奠定我们事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和创新的引领者。

贝壳的壮大离不开左晖的领导，尤其是给房地产行业带来的不少变革。去年受疫情影响，数字化也在房地产行业受到更多关注。

同样的，贝壳也在发力数字化，它的数字化理想首先来自公司面临的种种问题。

从成本与支出上看，贝壳在 Q1 季度主要的支出是经纪人佣金等，支出结构较为固定，没有突出的不合理指征，其中，一般及行政支出 21.08 亿元，销售和市场费用支出 10.57 亿元，研发支出 6.38 亿元。但是，当成本回归到业务，问题就出现了。

 Q1 季度，贝壳的经纪人数量达到 52.84 万，同比大增 41.8%。值得肯定的是，一季度是传统招聘旺季，贝壳目前仍是以经纪人作为营收的主要纽带，能获得足够的经纪人对于支撑业务扩张是有益的。

不过，表面上经纪人带来了整体业务规模的扩大、营收和利润提升，相比之下，佣金支出的增速却不容小觑，本季度佣金支出总计 142 亿元，去年同期为 57 亿元，同比增长 149%。贝壳的支出结构里，线上线下的高联动度带来了大额的佣金与门店支出，又与互联网企业的拥有类似水平的带宽运维成本，导致贝壳的毛利率 23.3% 具有很大的提升空间。复杂的业务体系使得贝壳的管理成本也居高不下。

数字化最明显的优点在这时就体现了出来——增效降本。例如贝壳的 ACN（经纪人合作机制，Agent Cooperate Network），佣金分配按角色进行，杜绝了中间浑水摸鱼的操作，同时降低了潜在的无用成本，每个业务单位对业绩的贡献更为直接和清晰。

Q1 贝壳力推门店 “一二手经纪人分岗” 策略，3 个月后，同一时期分岗门店的店效较未分岗门店高出 11%。在这背后，真正提升的是人效比——对于中介行业来讲，这个概念极其重要，因为它关系到每业绩单位的直接产出，决定一个门店能否生存，进而影响到公司整体的 ROI。

数字化建设还能带来新的业务增长点，尤其是在新兴业务开拓方面，Q1 季度贝壳推出了被窝家装 BIM 系统 1.0，虽然现在仍处于市场探索阶段，但贝壳具备流程标准化经验，从产业互联网的逻辑看来，家装的低频市场要诞生一家大公司，正缺乏一次规范化洗牌，贝壳很有可能成为这条赛道上的领跑玩家。

另外，数字化带来的新型体验更符合现代消费者的习惯，而贝壳的线下门店可以与线上 VR 房源、3D 实景等形成有效的补充与引导。

结语

作为 “签三方约、不吃差价” 的开创者和推行者，从还没有脱身于链家的时候开始，整合与重塑就成了贝壳的命中注定。贝壳的一个特色是，从战略到业务都具有非常鲜明的价值观导向，比如当初的打破行规，或者现在的经纪人管理制度，贝壳在标准化上的特长让它能在大环境中游刃有余地创造自己的小天地，这才有了居住服务第一股的辉煌。

当贝壳掌握的资源越来越多，其市场议价能力也会水涨船高，不过，过高的市场地位始终是把双刃剑，贝壳能否持续优化运营效率、调整商业模式适应大环境的改变，还需要观察。但我们相信，支撑贝壳长期发展的，本身也不是一时的市场抉择，就像它的诞生，远不是为了吃下最初几个楼盘的中介市场而已。尽管贝壳遗憾失去左晖，但毫无疑问，他的价值观亦会继续照亮贝壳前进的道路，就像当初从满是荆棘的中介市场里，硬开出一条路。

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