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顺丰房托 申购计划

招股信息：

申购等级：①代表全力申购；②代表现金多户申购；③代表谨慎申购；×代表放弃申购。

顺丰房托，全名叫顺丰房地产信托投资基金，是首支于香港上市并以物流为主的房地产投资信托基金，物业组合包括位于香港、佛山、芜湖的三处显带物流地产。大家可能听不大明白到底是个啥，我来简单的给大家科普一下。

这其实就是一个以物流地产为主的投资基金，英文名：REITs，意思是把房地产投资证券化。通过REITs，管理公司可以选择购买或者投资一些房地产项目。如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。目前美国的REITs分红率平均为4%左右，比十年期的国债利率2%左右要高不少。由于REITs派发的红利比较高，因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

科普完毕，下面我们来具体看看这个公司适不适合打新呢？

具体分析

​①公司简介：顺丰房托(02191.HK)，分拆自顺丰控(002352.SZ)，母公司顺丰控股在中国50多个城市有不同的项目在发展，共面积超过600万平方米，有超过20个物业已经落成投产，截至今年底预计建成的项目超过400万平方米。顺丰控股通过境外控股子公司间接持有的三项物业设为底层资产作为顺丰房托投资组合，分别为佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园、中国香港青衣的亚洲物流中心顺丰大厦。

根据招股书，以上所有物业均为现代物流地产,包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。于2020年12月31日，可出租总面积为307,617.5平方米，评估价值为60.999亿港元，物业的平均出租率约为95.3%。各物业均位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

②股东结构：顺丰房托上市后股东结构为顺丰控股持股35%，公众基金单位持有人持股65%。也就是此次IPO将会发售公司总股本的65%。其实看到这一条我就不太有信心去申购了。一般来说来港上市公司IPO时，大多会选择总股本的20%左右作为全球发售，有的甚至比例更低。现在一下就售出公司65%的股份，除了基石投资者会被要求锁定六个月，其他的股份上市即可自由流通，承接压力会很大。

③财务方面：顺丰房托基金此番上市的资产主要是香港亚太物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园共计3项物业，总建筑面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米；截至2021年3月底，物业评估值为60.999亿港元，平均出租率约为95.3%。

2018-2020年，顺丰房托基金的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；公司拥有人应占年内溢利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。

● 中签预测：全球发售52000万个基金单位（股），按10%回拨，则公开发售总计52000手；如则超购100倍+将回拨50%，则总计公开发售26万手，按2-3万人申购预测，一手中签率50%左右，也可能更高。

● 保荐人：星展为其独家保荐人，瑞信、摩根大通为其联席全球协调人。星展作为保荐人历史太少，不作为参考依据。

● 基石投资者：共2名基石，合计占比15.2%，基石占比较低。包括中国东方资产管理和加拿大资产管理CI Global Asset Management，各认购39397000股，占比7.6%，合共投资约5000万美元，设6个月禁售期。中国东方资产管理过往保荐历史数据太少，不能作为依据。加拿大资管过往没有港股基石数据。

● 综合点评：

​①首支来港上市物流地产REITs，不确定市场反应如何，如果归为物业股，物业股近一年表现一般。

②目前国外的REITs分红率普遍高于国债，由于REITs派发的红利比较高，因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

③此次发行股份占总股比65%，届时市场承接压力很大。

④保荐人和基石都很一般，没有任何亮点。

⑤目测中签率应该很高，随便涨跌一点都是大肉或者大面一碗。

● 本人申购计划：放弃申购。

上次兆科眼科有点不太严谨，虽然提示了稳健的可以放弃认购，但因为联易融赚了不少所以有点飘了，于是就现金摸了几手，没想到还中了一个，幸亏暗盘及时跑路了，不然留到后面还真能亏不少。

所以还是要知行合一，这次顺丰房托我就不摸了，管住手，静等京东物流。

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今天的分享就到这里。我们的分析力求简洁精确，祝伙伴们们多中肉签。新朋友可全网搜索“港美股98”，参与打新交流。

$顺丰房托(02191)$$联易融科技-W(09959)$$兆科眼科-B(06622)$

股市有风险，投资需谨慎，以上文章仅代表个人观点。