投资组合新增投资标的:吉宝数据中心房地产信托(下称“Keppel DC REIT”,新交所代码:AJBU)

我想引用下面这句话作为今天这篇文章的开篇语:

“要有耐心,是你的,就会在时机成熟之际属于你。”

我在投资时正是秉承这个理念。以 $吉宝数据中心房地产信托(AJBU.SI)$ (Keppel DC REIT) 为例,我耐心地等待 Keppel DC REIT单价降至 2.32新元,然后再将其添加到我的长期投资组合中。按照该单价计算,每单位分派收益为 9.17新分,收益率为 4.0%,满足了我对公司投资的回报预期。

你可能会好奇我等了多久,价格才下降到这个水平?答案是:一年多。在等待 Keppel DC REIT单价下降到期望价格的同时,我一直在关注该基金的最新情况,确保其业务基本面保持稳健。

我希望通过这篇文章与大家分享我对该基金所做的所有研究,其中包括 2015至 2020财年和 2021财年上半年的业务运营情况、过往财务业绩、投资组合情况、债务情况、对单位信托持有人的收益分派情况,以及我决定投资该基金的原因。

Keppel DC REIT业务运营情况

Keppel DC REIT属于数据中心房地产投资信托基金。截至本文撰写期间,该基金共有 19个数据中心,分布在 8个地点

  • 新加坡:6个
  • 澳大利亚:3个
  • 马来西亚:1个
  • 德国:2个
  • 爱尔兰:2个
  • 意大利:1个
  • 荷兰:3个
  • 英国:2个
  • Keppel DC REIT在 2021年 7月 26日发布半年业绩报告之际,宣布收购位于广东省江门市的广东数据中心,这是该基金首次进军中国。依托广东数据中心,该基金可从中国蓬勃增长的数字经济获益。


Keppel DC REIT过往财务业绩(2015至 2020财年)

由于 Keppel DC REIT于 2014年 12月 12日在新加坡交易所上市,在本节中,你将看到该基金 2015至 2020财年的全年业绩:

我认为,Keppel DC REIT自上市以来的全年财务数据非常亮眼。例如,我研究的 6年中有 5年的总收入同比上升(且年复合增长率录得 17%);研究的 6年中数据中心净收益和可分派给单位信托持有人的收益均有上升(二者年复合增长率分别为 19%和 18 %)。

该基金财务业绩多年来不断上升,这是我决定投资的原因之一。

Keppel DC REIT过往投资组合租用情况(2015至 2020财年)

接下来,我们来看看 Keppel DC REIT 2015至 2020财年的投资组合租用情况:

我还喜欢该蓝筹基金投资组合租用情况的另一方面。在我研究的 6年中,其数据中心租用率一直保持在 90.0%以上,且投资组合加权平均租赁期长,由此可见租赁收益稳定(相比之下,零售房地产投资信托的投资组合加权平均租赁期较短,租赁收益可能不太稳定。如果市场大环境不利于续租,那么受到许多因素影响,新租约和/或到期租约可能以较低租金签订,进而影响零售房地产投资信托的未来收益)。

Keppel DC REIT过往债务情况(2015至 2020财年)

在审查一只房地产投资信托基金的债务情况时,我一般希望其有较大的债务空间,低于监管上限(当前为 50.0%),以便该基金抓住机会进行增值收购。

接下来,我们来看看 Keppel DC REIT 2015至 2020财年的债务情况:

我喜欢 Keppel DC REIT债务情况的几个方面:

  • 除 2020财年(总杠杆率 36.2%)外,总杠杆率一直保持在 35.0%以下,并且仍有非常大的债务空间,远低于监管上限 (50.0%)。
  • 此外,利息覆盖率(通俗地说就是履行短期债务义务的能力)也很高。我认为,对于房地产投资信托基金来说,高于 5.0倍就是理想的数字。Keppel DC REIT多年来的利息覆盖率超出了我的预期。
  • 同样令人鼓舞的是,多年来,其平均债务成本率呈下降趋势。

Keppel DC REIT对单位信托持有人的每单位收益分派情况(2015至 2020财年)

Keppel DC REIT每年公布两次对单位信托持有人的收益分派情况(2019财年除外,2019财年按季度公布),第一次是在发布第二季度业绩报告时,第二次是在发布第四季度业绩报告时。

多年来,该基金对单位信托持有人的收益分派情况如下所示:

除了 2016财年的收益分派略有下降外,其余 5年的收益分派均同比上升,并且年复合增长率达到 5.01%。

Keppel DC REIT 2021财年上半年业绩情况

本文撰写期间,Keppel DC REIT发布了第二季度以及 2021财年上半年(截至 2021年 6月 30日)业绩报告(我将在后续文章中分析该业绩报告)。

相比去年同期(即 2020财年上半年,截至 2020年 6月 30日)需要注意的一些关键统计数据如下表所示:

财务业绩:

  • 总收入同比增长 9.0%得益于 Kelsterbach DC全期分派、收购 Amsterdam DC,以及在新加坡和爱尔兰资产实施资产改善计划后获得的额外收益。
  • 由于 Keppel DC Dublin 1和 Gore Hill Data Centre两个数据中心的开支增加,数据中心经营费用较去年同期增加 16.2%。

投资组合租用情况:

  • 我认为,情况好坏参半,因为投资组合加权平均租赁期缩短抵消了投资组合租用率上升。尽管如此,投资组合租用情况仍然非常好。

债务情况:

  • 综合来看,除总杠杆率小幅上升、平均债务年限缩短外,利息覆盖率和平均债务成本率保持稳定。

结语

多年财务业绩不断上升,投资组合租用情况和债务情况稳定,是 Keppel DC REIT吸引我关注并投资的原因。此外,还包括其多年来不断改善的收益分派情况。

展望未来,鉴于 Keppel DC REIT债务空间充足,我对其进一步增值收购的能力持乐观态度。我认为,数据中心业务收益稳定,公司不太可能在入驻数据中心后还想迁移数据,毕竟这种做法会带来很多麻烦。

我对决定投资蓝筹 Keppel DC REIT的原因就分享到这里。希望本文内容对你有所帮助。请注意,本文并非对 Keppel DC REIT的买卖建议。请在做出任何投资决定之前,自行开展尽职调查。

免责声明:在撰写本文时,作者拥有 Keppel DC REIT。

Credit: https://www.thesingaporeaninvestor.sg/2021/10/13/new-portfolio-addition-keppel-dc-reit-sgxajbu/

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