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把你房子租下来，捯饬一下再租出去的“二房东”，要上市了！

近日，魔方生活服务集团有限公司正式向港交所递交招股说明书。这距离该公司前身魔方公寓的诞生，已过去12年。

魔方生活是国内最早一批做长租公寓的，作为开山鼻祖之一，魔方生活2009年起家南京，2013年开始攻进一线城市，先后进入上海、广州、北京和深圳。

截至2022年6月30日，魔方生活共有7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。

财务数据方面，2019年、2020年及2021年，魔方生活服务集团收入分别为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，复合年增长率为24.7%。

同期，魔方生活服务毛利为8.08亿元、7.86亿元及12.67亿元，归属股东净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。

更重要的是，魔方生活这几年的毛利率都是80%以上。

80%是什么概念？要知道房企这几年的毛利率也就20%，最多30%，二房东高达80%的毛利率，生意看起来更好做了。

不过，今年上半年魔方生活服务共录得收入8.5亿元，同比增长24.1%，净利润则由上年同期的1.62亿元下滑至41万元，同比下降99.75%。

运营7万多套公寓，半年就赚41万，相当于每套公寓半年只赚了5块多。

对此，魔方生活方面指出，由于上海全市静态管控数月，其位于上海的公寓社区的出租率受到影响，在这段时期的增长未达到预期。

与此同时，继续扩大公寓网络的预定计划因疫情受挫。其同时强调，尽管新冠疫情的负面影响仍在持续，但流动资金足以令其顺利度过较长的不确定时期。

与蛋壳公寓和青客公寓一样，魔方生活作为长租公寓运营商，也被称作“二房东”，其收入主要来源是租客支付的租金与支付给房东的租金之间价差，即租金差。装修、租金贷也曾是他们的收入来源之一。

长租公寓是一门用时间换利润的生意，背后逻辑建立在用前期一次性投入置换未来的租金收入上。

而相比轻资产，重资产方式运营能给长租公寓运营商带来更丰厚的收益，但同时也裹挟着一定的风险，尤其是在规模快速扩张期。这主要源于直营模式的长租公寓需要长周期垫资，对资金有更高的要求。

招股书显示，魔方生活的流动负债净额由2020年的13.41亿元增加12.4%至2021年的15.06亿元。

其主要原因是随着公司进一步扩大公寓租赁业务，租赁负债的即期部分有所增长；及其他应付款项及应计费用随着业务扩张而增加。

截至2022年6月30日，魔方生活流动负债净额仍高达15.43亿元。

不过，从整个市场发展来看，集中式长租公寓潜力较大。

数据显示，2017年至2021年，集中式长租公寓市场规模由144亿元增至449亿元，复合年增长率为32.8%。预计集中式长租公寓市场规模到2026年将达到1252亿元，2021年至2026年的复合年增长率为22.8%。

从运营中公寓数量来看，集中式长租公寓的数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，复合年增长率为26.0%。预计集中式长租公寓的数量到2026年将进一步增至510万套，2021年至2026年的复合年增长率为14.7%。

根据弗若斯特沙利文的资料，与租赁公寓行业相关的增值服务市场规模预计也将实现强劲增长，于2026年达95亿元。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，从运营模式看，长租公寓行业和物管行业有一定的相似性，即在扩大业务规模以提升租金总额的情况下，向租户提供更多的增值服务，后期再谋求上市。所以大家在看好物管行业发展的同时，也有理由相信长租公寓行业的发展前景。

值得一提的是，在魔方公寓之前，青客公寓和蛋壳公寓都曾登陆美股市场，但表现却不尽如人意。

公开信息显示，从长租公寓第一股到走入破产清算程序，青客公寓只用了两年零两个月的时间。而在上市445天以后，蛋壳公寓也最终退市。

在业内人士看来，过高的杠杆加上较低的盈利能力，是过去几年长租公寓行业遇到巨大挑战的重要原因。

青客公寓和蛋壳公寓的表现代表一个长租公寓时代的过去，从长租公寓市场的角度来看，这个时代实际上需要的是一个长期发展的市场，需要一个可持续的商业模式，长租公寓企业过去频频“爆雷”实际上也是行业进入理性健康期必经的阶段。

地产分析师严跃进在接受采访时表示，此次魔方寻求上市的动作值得肯定和鼓励，也是当前市场低迷下长租公寓企业积极向上的表现。

严跃进介绍，从招股书业绩表现来看，总体上魔方已经熬过了艰难期，在收入和净利润等方面较为稳定。

“财务数据增长客观上也会使得投资者对魔方上市融资有较大的信心。”严跃进表示，当下，房源的整合和盘活乃是行业大势所趋，这让企业的收购成本也有所降低。魔方选择此时上市，通过融资获得资金后，再低价收购房源，对于未来扩大经营规模有积极作用。