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黑石集团(Blackstone)最近刚刚举行了第二季度财报电话会议，在会议上，我们听到了他们对当今市场上最佳投资机会的看法。如果你不熟悉黑石集团(Blackstone)，我可以告诉你，它是世界上最大、最成功的私募股权投资公司，管理着近1万亿美元的资产。他们投资于各种各样的资产类别，并拥有超乎寻常的收益高于平均水平的记录。这包括私募股权、房地产、信贷、对冲基金解决方案、基础设施和风险投资等。该公司的一些高管也是白手起家的亿万富翁。这其中包括该公司首席执行官史蒂夫·施瓦茨曼和首席运营官约翰·格雷。很难找到在投资方面更有经验、更成功的人，这就是为什么我每次都要听黑石的电话会议。房地产投资信托基金(REITs)是他们谈论最多的话题，也我最喜欢的投资领域。

这位首席执行官和首席运营官似乎都认为，房地产投资信托基金是当前市场上最具机会主义的投资项目之一。以下是黑石集团首席执行官史蒂夫·施瓦茨曼对其房地产投资策略的看法：“房地产方面，虽然公开的REIT指数在本季度下跌了17%，但我们的Core+基金上涨了2.3%。我们的机会主义基金保护了资本，只下跌了1%，所以我们为客户提供的指数回报率只有16%。今年前六个月，我们的房地产策略上涨了9%-10%，而房地产投资信托基金指数则下跌了20%，相当于领先约3,000个基点。我不知道有多少资产类别的表现比指数高出3000个基点。”

请记住，20%的跌幅只是房地产投资信托(REIT)行业的平均水平。许多个股的价格下跌了近30%甚至更多，而私人房地产价格却一直保持坚挺，在某些情况下甚至还在继续上涨。UMH Properties (UMH)， Alexandria (ARE)和Simon Property (SPG)都是高质量的REITs，它们都下跌了约30%。百仕通的首席运营官约翰·格雷表示：“当今市场上的一些最佳机会是在公开上市的房地产投资信托基金。这些并不是空话。过去几年，百仕通向房地产投资信托投资了数十亿美元。仅今年一年，他们就以总计300亿美元的价格收购了4家不同的房地产投资信托基金:首选公寓社区，58亿美元，美国校园社区128亿美元，PS商业园区76亿美元，资源房地产投资信托基金(非交易)37亿美元。去年，他们还以100亿美元的价格将一家名为QTS Realty的数据中心私有化。所以他们不只是告诉我们REIT很便宜，他们还采取行动，把他们的钱放在他们说的地方。他们是世界上最懂行的房地产投资集团，并在REITs中看到了什么其他人看不到的东西。正如我在最近的一篇文章中解释的那样，我认为REITs提供了一个十年一次的大赢家机会。这是因为以下五个原因：

1)它们的折价幅度很大：许多房地产投资信托基金目前的定价比其房产的潜在价值低20、30、40甚至50%。据GreenStreetAdvisors称，今天的折扣是近年来最大的。举几个例子：BSR REIT (BSRTF)目前的定价比资产净值低25%，但它在德克萨斯州拥有公寓社区，租金增长迅速。一个更极端的例子是沃诺维亚(VNNVF, VONOY)，德国领先的公寓房东。目前的发行价是其资产净值的五折，这是公司历史上最大的折扣。

2)它们实际上受益于通货膨胀：如今，租金的增长速度是历史上最快的。以BSR REIT为例，它目前将租金提高了15%，由于其租金仍低于市场平均水平，因此未来还会有进一步的增长。大多数工业REITs也是如此。STAG工业公司(STAG Industrial)目前将租约到期的租金提高了17%。与此同时，通货膨胀也导致房地产投资信托基金的抵押贷款被膨胀，这只会增加它们的权益价值。

3)利率上升不是什么大问题：由于对利率上升的担忧，目前房地产投资信托基金(REIT)的折价率有所下降。但投资者似乎忽略了一点，即房地产投资信托基金的资产负债表是其历史上最强劲的，而且期限也是历史上最长的。因此，加息的影响将是有限的，远低于通货膨胀的积极影响。百仕通明白这一点。

4)估值最终总会恢复：从历史上看，房地产投资信托基金总是会从每次抛售中恢复过来，并以相对于资产净值的小溢价重新进行交易。这一次，尽管基本面强劲，但估值较低，因此我们认为，估值回升只是时间问题。可能的催化剂将是通胀降温并结束加息。

5)黑石和其他投资机构将继续买入REITs:只要价格保持较低，我们可以预计黑石和Brookfield等其他大型投资机构将继续左右买入REITs。他们购买股票的溢价通常为15-20%，在我们等待和赚取股息的同时，这给了我们一条快速上行之路。但是你应该买哪种房地产投资信托基金呢?目前有超过200家房地产投资信托基金，其中一些比其他基金更投机。我们大量投资那些可能成为黑石等私募股权公司收购目标的REITs。

有趣的是，由于大多数私募股权公司都在密切关注黑石的动向，我们认为，如果价格保持在这么低的水平，我们可能会在不久的将来看到另一波并购浪潮。我们的目标主要是高需求的物业，如德克萨斯州的公寓社区(BSR)。另一个很好的例子是白石房地产投资信托公司(WSR)，它的价格比资产净值低30%。

通过持有这类REITs的投资组合，我们能够在等待其价值释放的同时获得近10%的现金流收益率。平均而言，REITs目前的价格比资产净值低30%。2022年房地产价值稳定或上涨，但房地产投资信托基金股价大幅下跌，因此，许多公司现在的股价较其资产净值有较大折扣。从历史上看，当REITs的价格有很大折扣时，几乎总是积累它们的好时机。黑石集团比任何人都更了解房地产，他们已经告诉了我们未来的投资方向。