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疫情这几年，房市火爆，机构投资者从独栋屋民宅抢占到多单元公寓楼这样的商业地产，但是随着越来越高的价格，投资回报越来越薄。

为了追求更大的回报，现在他们的目标又转向了房地产市场的一个新领域：成本低，回报高的MHP（mobile home park）移动屋营区。

美国最实惠的住房选择

在美国，移动屋被认为是最负担得起的住房选择。

过去的十几年里，美国的房价不断攀升，物价上涨的81%都是来源于住房，这造成了美国严重的住房危机。

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目前美国的房价中位数已远超普通美国人的平均工资，特别是年轻人，收入固定的老人和大部分租客。

哈佛的一项研究表明，美国47%的租客在住房上的开支占收入的30%以上。

对于低收入人群来说，这个比例更高，达到了83%。

而租金一直都在上涨，例如2011-2017年间，月租$800以下的租房减少了400多万。

所以移动屋成了越来越多人的唯一选择。

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租客拥有自己的移动屋，只用租个移动屋营区的一块地，把移动屋放上去就可以了。作为移动屋营区的“房东”（地主），出租的是那块地给租客。

2021年移动屋的平均月租金为593美元，这大大低于平均月租1,450美元的一居室公寓。

移动屋的租金通常还包括水电费和保险费。

租金通常每年上涨4%至6%，这些因素使移动屋对低收入家庭极具吸引力。

截至 2020 年，将近 2200万美国人住在移动屋。占总人口的 6.7%，每15个美国人里就有1个住在移动屋里。

投资移动屋营区

由于租金低、需求量大，移动屋营区对寻求增值的投资者来说极具吸引力。

一般一个移动屋泊车地块（lot)售价为1万美元，这意味着一个有着80个地块的移动屋营区平均价格为80万美元。

这比多单元公寓和公寓楼要便宜很多。

而且投资者还可以通过改善公园的便利设施和基础设施使其增值，从而提高租金，吸引质量好一点的租户。

和普通租房更大的一个区别是，因为移动房搬迁的成本比较高，在 3,000 美元到 10,000 美元之间。

这意味着大多数租户无力承担搬家费用，所以一般租户住下后都会是长期的，不容易搬家，也不敢欠租，因为一旦欠租，可能连自己的家都会失去，所以作为业主，收租上比较又保障。

Dave Reynolds 和 Frank Rolfe是全美第五大移动屋营区的所有者，根据他们的经验，移动屋营区的资本回报率（净营业收入/市场价格的比率）可高达 9%。

全美最大的移动屋营区拥有者是房地产大佬Sam Zell。

他的 Equity LifeStyle Properties (ELS) 在全国拥有 165,000 个单位，占他52 亿资产的重要部分。

近年来，很多大的地产投资信托或基金，也都进军了移动屋营区市场。

例如Equity Lifestyle Properties (ELS)，Singaporean sovereign wealth fund GIC，甚至是大的私募基金，如The Carlyle Group 和Apollo也都开始买入移动屋营地，各地的小型地产投资机构也加入进来。

2018年，机构投资者占到$40亿交易中的17%, 而在2013年，这个比例只有9%, 交易总额也只有$12亿。

而美国最大的移动房屋制造商Clayton Homes掌握在Warren Buffett手里，同时他还经营着两家最大的移动房屋贷款公司 21st Mortgage Corp. 和 Vanderbilt Mortgage。