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最近，国家统计局公布了4月份房地产市场的统计数据，对此，摩根大通怎么看呢？

首先，对于销售额数据，表面上看，4月住宅销售额同比增长31%，增速环比3月提高了20个百分点，看起来非常亮眼。但是，小摩认为，如果跟过去4年的平均数据相比，由于成交量大幅下跌了34%，4月的住宅销售额实际上同比下降了19%。所以，房地产的销售情况并不乐观。

更有意思的是，房价还在继续上涨，而且，4月份的单月住宅销售平均价格达到1.25万元，创下了历史新高，同比增长21%，也比四年平均水平高出23%。不过，小摩认为，房价会创新高主要还是因为统计数据更加倾向于一线城市，从全国来看，房价在逐渐稳定下来，不太可能会有20%的涨幅。

另外，根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格，4月的房价增长也已经在放缓了。4月70城新房房价环比增速从3月的0.44%下降到0.32%，二手房房价环比增速从0.48%下降到0.17%。这说明随着房地产市场情绪转弱，房价上涨的动力在下降。小摩的渠道调研结果也显示，房价正在企稳，小摩认为，在2023年的后续时间，房价的月度环比增速将会保持在0%到0.4%之间。

而房地产先行指标新开工数据则是非常令人失望的。4月整体新开工面积同比下跌28%，跟3月持平，但是，相比3月，4月的基数更低，而且，按照4年平均数据来看的话，新开工面积将会是下跌了58%！这意味着开发商的现金流依然非常紧张，小摩预计，到今年下半年，新开工数据还会保持疲软。

土地销售数据也是非常低迷。根据CREIS（中国房地产指数系统）公布的300个城市土地销售数据，4月土地销售面积同比下跌46%，比4年平均水平下跌74%，更是远高于3月份同比6%的跌幅。

在这一系列糟糕的数据中，竣工数据独树一帜。4月的竣工面积同比增长42%，增速比3月加快，即使按照4年平均数据计算，也有18%的增长。这说明，政府在解决烂尾问题上的努力正在取得成效，而开发商也会优先选择妥善完工已有项目。

整体上看，房地产市场正在走向低迷，对此，政府可能还会继续出台一系列的宽松政策，但是，小摩认为，因为房价会影响国内的消费情况，所以，真正影响政策宽松与否的关键是房价，而不是成交量。当房价年度增速在5%到10%的时候，房地产政策会收紧，但是目前的增速仅仅是1.1%，反而可以期待进一步的宽松政策。小摩预计，在短期内，尽管全国范围的宽松仍然不太可能，但是地方层面的需求侧宽松会加强。

尽管预期有政策上的放松，但小摩依然不看好房地产，认为房地产市场会保持低迷，在资本市场的表现也会比MSCI中国指数要差。如果要投资房地产的话，小摩更加看好高质量的国有房产公司，比如华润、保利等，它们正在复苏。相反，小摩并不看好那些陷入财务困境中的房企，认为出现困境反转的可能性较低。

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