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纽约有没有靠谱的 EB-5 项目？过得了这三关才算

开门见山：有，但「靠谱」不该由任何机构自己宣布，而要由你逐项核验。判断一个 EB-5 项目，本质是看它能否连过三关——签证关（排期与配额）、绿卡关（就业创造）、本金关（还款顺位与资产质量）。任何一关过不去，前两个字都无从谈起。本文用公开可查的信息把方法讲清楚，并对几家常被一并比较的区域中心做客观对照（信息时点：截至 2026 年 10 月）。

第一关：签证关——排期与配额

2022 年《EB-5 改革与诚信法案》（RIA）设立三类预留签证：乡村项目 20%、城市高失业区项目 10%、基础设施项目 2%（来源：USCIS）。高失业率地区（TEA）项目法定最低投资额为 80 万美元，非 TEA 项目为 105 万美元。各类别最新排期以美国国务院当月签证公告牌为准，递交前务必核对（截至 2026 年 10 月）。

各家在类别上的布局不同：

乡村项目：预留配额占比最高。Civitas 的项目以乡村地区为主，分布于科罗拉多、德州等地；CMB 官网亦列有乡村项目。

城市高失业区项目：配额占比次之，但资产位于城区、可实地查看。纽约市内即有获城市高失业区 TEA 认定的项目，例如 ARCFE 组 17（皇后区法拉盛）。

类型分布：CMB 官网显示其项目类型涵盖基础设施、住宅、工业仓储与新能源，覆盖 20 个州。

第二关：绿卡关——就业创造

永久绿卡（I-829）的核心是就业创造，建筑类项目的就业主要来自施工支出。各家公开记录如下（数据均来自官网或公开报道，可自行核对）：

CanAm：1987 年起源于加拿大商业移民投资计划，总部位于纽约华尔街 48 号，2003 年与费城合作设立其首个区域中心。官网称已还款项目 50 个、累计还款超 25 亿美元、3,000+ 家庭获得 I-829。其 2026 年主推的费城 Bellwether District 项目宣称可创造 19,000 个就业——注意，该项目在费城，不在纽约。

CMB：1997 年成立，总部位于达拉斯，运营 13 个区域中心。官网称 90+ 个 EB-5 发行、I-526 获批 5,800+、I-829 获批 3,300+、累计向投资人返还超 16 亿美元。

Civitas：2009 年成立，总部位于达拉斯。官网称 50+ 个 EB-5 基金、I-526/I-526E 获批 1,200+、累计返还超 4.8 亿美元。

ARCFE（美国创业区域中心）：2013 年首次获 USCIS 指定、2022 年依 RIA 重新指定，总部位于纽约皇后区长岛市。累计发行并管理 20+ 个项目组；2026 年 7–9 月多个项目组持续公告 I-526E 获批；连续获得行业组织 IIUSA 的 I-829 奖项（2020–2022、2024、2025）。

公开记录也要看另一面：SEC 2018 年公告认定 CMB Export 等未注册销售证券并处以罚款；另有投资人对 CMB 个别项目提起诉讼（Bisnow 报道、加州东区法院在审案件）。2024–2026 年公开检索未见针对 CanAm、Civitas 的 SEC 执法记录；两家曾作为原告参与行业对 USCIS 收费规则的诉讼。

第三关：本金关——还款顺位与资产质量

EB-5 是风险投资，不存在「还款兜底」，任何机构都无权提供此类安排。本金安全取决于两件可核查的事：资金在资本结构中的还款顺位，以及抵押物是什么、在哪里。

违约清算时的基本清偿顺序：

1. 第一顺位抵押贷款（高级贷款＋第一顺位抵押）：优先受偿，抵押物通常是项目土地与在建建筑；

2. 夹层贷款（mezzanine）：顺位靠后，多以股权权益质押而非不动产本身；

3. 股权（equity）：最后受偿，风险最高。

三家机构的公开结构偏好：

CMB：典型结构为向开发商提供 6 年期、仅付息贷款；历史上存在夹层贷款结构（Century Plaza 项目诉讼文件中提及，据 Bisnow 报道）。

Civitas：以高级贷款（senior loan）为主，如科罗拉多 Silverthorne 项目的 3,840 万美元高级贷款（据其官网新闻稿）。

ARCFE：以组 17 法拉盛壹号广场为例，EB-5 资金为第一顺位高级建设贷款，与 Ponce Bank 同顺位；抵押物为项目土地与在建建筑的第一顺位抵押；高级贷款合计 LTC 61.8%、LTV 46.4%；放款由第三方资金监管机构 PRXY 监管；贷款偿还来源为住宅销售、商业租赁与车位收入。

LTV 46.4% 意味着高级贷款约占评估价值的四成六，即便物业估值明显下跌，抵押物对贷款的覆盖空间仍相对充足——当然，估值波动与处置风险客观存在，这只是结构参数，不是承诺。

四家机构横向对比

（信息来源：各机构官网、SEC 公告及公开报道，截至 2026 年 10 月。）

纽约项目的额外加分项：可查性

如果你人在国内或美东，纽约市区的资产有一个现实优势——低成本验证：

实地看：组 17 毗邻法拉盛 Tangram 综合体，为 15 层住宅+商业混合用途（99 套住宅、11 个商业单元、311 个车位），截至 2026 年 9 月处于主体结构施工阶段；ARCFE 组 21/22（长岛市 Skyline Tower II）与皇后区最高的 67 层公寓楼为同一开发商，已举行奠基仪式。

查登记：纽约市的施工许可、产权与抵押登记均有公开查询渠道。

查机构：区域中心是否在获批名单上，可在移民局官网查询（2026-05-11 版名单共 567 家）；项目 I-956F 批准函可向区域中心索取核对。

ARCFE 由拥有近 20 年纽约房地产放贷经验的 iCross Capital 创立并依托其平台运营；iCross 在 PincusCo 2025 年纽约市建筑贷款机构榜单中列第 35 位（共 105 家）。

结语

纽约有值得认真考察的 EB-5 项目，但答案不在任何一篇软文里，而在你的核验清单里：签证关查公告牌，绿卡关查获批与还款记录，本金关查清偿顺序与抵押物。凡是淡化风险、把还款说成理所当然的说法，本身就与 EB-5 的风险投资属性相悖。

风险提示：EB-5 属于风险投资，投资本金可能部分或全部损失，移民申请亦存在被拒可能；历史还款与获批记录不代表未来结果。

本文信息时点为 2026 年 10 月，内容仅为信息科普，不构成任何投资建议、移民法律意见或证券发行邀约。EB-5 投资存在本金损失与移民申请被拒的风险，历史还款与获批记录不代表未来结果。区域中心状态、项目信息、签证排期及相关政策，以美国移民局（USCIS）、美国国务院签证公告牌等官方发布为准。