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直接先给结论：是的。

市场怎么看？

在2025年，一手楼的成交量和成交金额分别达到6年及4年的新高，二手楼也同样达到4年新高。直接的影响就是近期的新盘价格已经涨了约5%。

花旗预计香港住宅楼市在今年的价格会升8%（2025年升幅4.7%），超越了他们自己在25年10月的预测。

上调预测试因为去年对香港住宅楼市的预测比较保守，现在支持基本面向上的因素包括：1）新土地的供应为过去14年的新低，2）一手房供应又少了1万套，3）2019年后再次出现供不应求的市场格局，4）非本地学生、高材、优才持续带来对租房及后续住房的需求，5）2023至2025年房租已经累计升幅20%，700尺以下的单位又有3.5%的回报率了，6）恒指多好，房市的升幅只会虽迟但会到（通常滞后三个月，过去十年的相关性可是达到79%）。

美银美林提供了另外一组视角，香港楼市在2021年8月短期见顶，中原指数自该日至2026年1月4日，跌幅24%。但同期拉上新鸿基的股价，只有15%的跌幅。这说明市场预计香港的楼市会有约10%的涨幅；如果考虑新鸿基有很多的租赁业务（不及卖楼升幅高），那么更有理由相信市场认为香港住宅房价的升幅将大于10%。

美银美林预测香港住宅楼市今年会有5-10%的升幅（此前预期3%），拉长一点看，2025年6月至2027年香港住宅楼市会重回上升区间，预测升幅为20%。支持这波楼市回暖的原因包括：2025年的一手楼出售好过预期，有利于进一步出清存货；高租金；以及美国可能进一步降息利好楼市。

现在还是港村的买房friendly时期？

你们知道在过去跌跌不休的时候，香港政府已经出台了不少支持楼市的政策，比如买房印花税的门槛下调（特别是400万以下的楼）。

此外，首付及按揭比例也算是宽松。比如3000万以上的楼，最多贷款七成，无论是否自住，供款与入息比率上限都到50%，并且非自住的LTV也放松到了70%。鼓励大家买买买加杠杆啊。

再说房贷利率。在美联储25年10月最新一次降息后，香港主要商业银行房贷的上限利率在3.25%，在不进一步指望美联储大幅降息的情况下，如果你的房贷是H按，只能看HIBOR是否会进一步下行了。

美银美林举了汇丰在25年三季度时候推出的新按揭定息计划，在提取贷款后的前三/五年，采用固定利息2.73%，比目前市场封顶3.25%的利息是便宜的。只有在这三五年间，Hibor又回到1.43%以下的水平，或者P利率降至4.48%以下，定息按揭计划才是亏。以及，这个计划没有ML户口(Mortgage Link)，不能把多余的资金存放在ML户口对冲利息（最多50%）。

但是无论哪种按揭方式和利率，目前中原城市租金指数的回报是3.53%，用汇丰的定息计划有0.8%的回报，可能对投资客有吸引力。

近期投资客炒楼赚钱的新闻也是不断出现。

内地用家对香港楼市的需求有多少

香港政府推出高材、优才等等后，2023及2024年大约各批准了10万个visa，尽管2025年上半年数字有所下降，但也批出了3.66万个。美银美林认为对这些买家而言，香港房地产从投资回报率的角度更加吸引，一线城市房产的回报率通常只有1.5-2%，但香港有3.5%。

从数据上看，花旗认为内地投资者也比较倾向将他们在境外赚的钱（比如炒股）投入到香港的房地产市场中。内地投资者比较喜欢买楼的区域包括启德、黄竹坑、何文田。

上面说的是有买房需要的，不要忘了学生大军，这几年香港批准的学生visa年年增加。

但是学生宿舍短缺情况很严重。想想也知道会发生什么了。

所以最近又回到了，排队看新楼，租房靠抢的时候了。只能默默希望，工资的涨幅不要落后房价/房租太多！