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近期港股市场地产板块明显走强，尤其内房股迎来了久违的放量大涨。在地产板块带动下，恒生指数从底部16044点的低位经历六连阳，至今日收盘17748点，累计涨幅高达10.6%。

这一轮连续上涨是诸多利好因素共同作用的结果。总结起来，大致有政策提振、估值修复的逻辑、以及流动性宽松的前景预期等三方面因素。

此外，地产板块的强势与近期多地密集出台的放松限购的政策有关，同时也有不少市场人士憧憬即将到来的月尾重要会议和7月份有望召开的会议。

在诸多因素的加持之下，港股牛市的氛围愈发浓厚。

地产板块春江水暖

这一轮港股行情，最受益的无疑是地产板块，尤其是内房板块。而地产板块的集体暴走，则是受近期各地密集出台的放松限购政策利好因素的刺激。

进入4月以来，特别是4月中下旬，各地楼市利好扶持政策接连出台，“限购”松绑成为主要趋势，给市场释放了宽松的信号。

例如4月18日，长沙宣布全市范围内买房不再审查购房者资格条件，官宣执行了7年的限购政策取消。而4月28日，成都宣布在全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。

在二线城市放开限购的同时，一线城市的限购政策也已经开始松动。

4月22日，北京对于离婚买房政策再进行了细化，在废止“离婚3年内不得在北京购房”的基础上再次放松，规定只要名下在北京无房，离婚一年内买房，则执行首套房信贷政策。而深圳则近期有消息传出，或在适当时机对外围区域的限购政策做出优化调整，但消息尚未得到住建局方面的确认。

据不完全统计，截至目前，全国已有超过70个城市对住房公积金政策进行了优化调整，主要包括提高贷款额度、对特定群体如高层次人才和多子女家庭提供贷款优惠、调整首付比例等方面。

另外，近两周时间内还有郑州、福州、长沙、深圳等多座城市相继推出住房“以旧换新”政策。

4月23日，深圳市发布关于《开展深圳市商品住房“换馨家”活动》的通知，官宣在全市推行房产“以旧换新”，并公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。南京安居建设集团则于4月27日发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套。

此外，罕见的是，近期外资机构也罕见的对中国的房地产市场持乐观态度。例如瑞银大中华区房地产研究主管John Lam在最新的采访中表示，“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

而国金证券研究则认为，成都出台稳定房地产市场的系列措施、深圳支持“以旧换新”，当前政策覆盖范围及支持力度更胜以往，预计5月以后更多核心城市有望出台政策加码。

随着月底临近，市场人士也在期待关于地产领域放松的来自更高层级会议的政策定调。而向来嗅觉灵敏的资本市场，对此自然也就春江水暖鸭先知。

五项举措提振港股信心

从政策方面来看，中国证监会将与香港市场深化合作，采取5项核心举措来进一步拓展优化沪深港通机制、助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同促进两地资本市场协同发展。

五项措施重点包括：（1）拟适度放宽合资格股票ETF的平均资产管理规模要求，（2）降低南向港股通ETF产品的港股权重和港股通股票权重要求，（3）北向沪股通、深股通ETF产品做对等调整，以及（4）拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，和（5）将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。

政策层面对香港资本市场给予强大助力，进一步强化了香港离岸金融中心的市场定位，有望为港股带来突破。

例如，嘉实港股互联网核心资产基金经理王鑫晨认为，放宽沪深港通下股票ETF合资格产品范围后，将有更多互联互通ETF纳入标准，这既支持了香港国际资产管理中心建设，又有助于国际投资者进一步配置中国资产。同时，将REITs纳入沪深港通，有助于盘活存量资产，调动资金入市。此外，支持内地龙头企业赴香港上市，有望为香港的IPO市场注入更多活力和吸引力。

而汇丰晋信沪港深基金、港股通双核基金经理付倍佳则表示：互联互通ETF扩容、纳入REITs及优化基金互认等措施有利于满足外资更多元化的配置需求，提供更多可选工具及产品；进一步推动港币-人民币双柜台交易活跃，有利于内地投资者节省换汇成本等，助力人民币国际化。

总之，五项对港合作措施是进一步巩固及支持香港国际金融中心地位的体现，后续仍有更多互联互通合作可期待。

估值处于历史性低位

估值来看，即使经过近期的反弹，恒生指数的市盈率（TTM）也仅有8.8倍左右，位于近10年的14%分位，仍大幅低于近10年的平均值水平。所以从绝对值水平来看，港股的估值是具有吸引力的。

近日，国际大行瑞银集团(UBS Group)加入看涨香港股市，以及整个中国股票市场的行列，上调了对整个港股市场的推荐评级，并上调面向海外投资者的中国股票基准指数——MSCI中国指数。

瑞银将MSCI中国指数和港股市场的评级上调至“增持”，理由是企业盈利弹性和政策强力支持。在去年八月，瑞银曾将包括A股与港股的中国股市整体评级下调至“中性”。

包括苏尼尔•蒂鲁马莱(Sunil Tirumalai)在内的瑞银股票市场策略师，在上周二最新的新兴市场股票策略分析报告中写道，那些MSCI中国指数中最大规模的成分股，在盈利及基本面方面整体表现良好。瑞银还将港股评级上调至“增持”级别。

该报告指出，鉴于消费回暖浮现出的早期迹象，瑞银目前对盈利前景更加乐观，认为家庭储蓄有望转化为消费，并最终流入市场。

根据瑞银青睐的指数加权每股盈利(EPS)计算方法，MSCI中国指数的整体EPS在过去18个月中仅下降了约2%，表现优于其他新兴市场股票基准指数——下跌约8%。

国内顶级券商中信建投证券发布研究报告称，近期外资在亚太地区的配置重心重新由日本转向港股，港股流动性得到大幅改善。内资方面，在政策利好和高股息行情双重驱动下，近期南向资金大幅增长，进一步巩固了港股的上涨趋势。据此，今年港股最佳的做多窗口已经到来。

结语

总之，中国房地产市场的下行已经持续3年多，这是一波典型的朱格拉周期的持续时间。随着多地放松限购政策的出台，以及对进一步支持房地产政策出台的憧憬，地产板块的大行情正在启动。且地产板块大多数公司处于历史性低位，这一波反弹目前非常猛烈。

后市展望，虽然目前地产板块积累了不少获利盘，但利好的因素仍然存在，短期走势未完。且近期港股市场与A股的联动效应明显加强，今日A股地产板块多只股票涨停，这绝不是见顶的迹象，而是行情刚刚开始的征兆。