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2023年，面对复杂多变的内外部环境，保利发展提出行业进入“高质量发展的品质时代”，围绕“稳增长、去库存、调结构”的经营中心任务，全年实现了良好的经营业绩，资产、资源结构不断优化，产品和服务品质持续提升，可持续发展能力不断增强。

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市场占有率稳步提升，土储结构持续优化

图：2019-2023年保利发展销售及同比增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2023年，保利发展紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存，全年实现销售金额4222亿元，位居行业第一；实现销售面积2386万平方米。保利发展在保持规模的同时，更加注重回笼质量，强调要“有现金的销售”。全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点，充足的回笼资金为抵御行业波动和公司经营发展提供坚实基础。

城市分化的市场环境下，核心城市即意味着确定性，保利发展的发展确定性持续提升，城市深耕效果持续凸显。2023年保利发展在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点；珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广佛合计超800亿元、上海超500亿元。

2023年，保利发展市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。市占率提升的背后，是保利发展始终以客户为中心，赢得了客户的信赖，在市场上建立起口碑和信用，这也是保利发展未来持续发展的稳固的护城河。

2023年，保利发展以高质量客户研究为基础，聚焦核心城市，拓展优质项目，实现资源结构持续优化。保利发展共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。保利发展始终坚持聚焦核心城市。2023年保利发展拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%，新增项目楼面均价15187元/平方米。同时，高质量拓展保证开发效率和去化速度，2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。

增量带动存量，土储结构持续优化。2023年保利发展土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。

资产负债结构持续优化，经营活动现金流连续6年为正

2023年，保利发展践行高质量发展模式，在保持平稳发展的同时，积极寻求负债规模和结构的持续优化，提高发展的持续性和安全性，资产负债结构不断优化。截至2023年底，保利发展资产负债率76.6%、扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.6、1.3和2.4个百分点，现金短债比1.3。1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.8%，较期初下降0.5个百分点。

融资空间充足，成本持续降低。截至2023年底，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.6%，较上年末下降36个BP；直接融资占有息负债比重16.3%，仍有较大提升空间。2023年保利发展新增融资1371亿元，综合成本仅3.1%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

2023年，保利发展在积极开源节流、保持生产经营平稳发展、投资拓展金额合理增长的基础上，实现经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。保利发展以销定产，实现资金支出的动态平衡，2023年新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，同比增长2%，完成29.1万套品质交付，同比增长12%。截至2023年底，保利发展货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。

财务业绩扎实稳健，全面提升资产经营和产品品质

2023年，保利发展竣工和结转规模带动收入增长，全年实现营业收入3468亿，同比增长23.4%。财务报表上销售当期购房款会先形成房企的预收房款，等到房屋竣工交付后，才结转为营业收入，由于境内外会计政策的不同，结转的速度就会有所差异，而保利发展始终保持谨慎的收入确认政策，项目完成交付后才确认收入，因此截至2023年底保利发展合同负债3772亿元，未来收入保障度高。其中，保利发展对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，加速经营规模化，切实提升资产的经营质量，已开业资产回报率2.7%，同比提升0.5个百分点；同时不断深化顶层设计，抓实商业资产运营的定位、筹开、经营、融资和退出等关键环节，加强集约赋能，提高管理效率，年末在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个，管理面积达435万平方米，同比增长12%。在资产回报率和运营规模双重提升下，保利发展实现资产经营类收入41.7亿元，同比增长超三成。

2023年保利发展实现净利润179.0亿元，同比下降33.7%；归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%；结转毛利率16.0%，同比下降6.0个百分点，主要因低利润项目结转占比提升，符合行业趋势。同时，长期以来保利一贯采取保守的会计政策，投资性房地产坚持成本法计量，并每年计提折旧；出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元，业绩扎实稳健。

行业已进入高质量发展的品质时代，供求关系发生重大变化，发展模式也从“三高”向高质量发展转型。保利发展牢牢树立以客户为中心的经营思想，以打造“五好”生活为目标，通过三大业务保障体系、四大管理支撑体系和四大业务发展体系，构建公司体系化建设的顶层架构和建设蓝图，持续提升组织能力建设，增强公司核心竞争力。在体系化建设推动下，保利发展通过各专业线交圈协同，系统性推进提质增效持续深化投资定位；一体化、产品和品牌服务标准化，开发效率进一步提升，41个新拓展项目实现当年开工，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月。

展现央企责任担当，品牌影响力不断提升

一方面，保利发展积极开展市值管理，增强资本市场信心。2023年资本市场表现持续低迷，保利发展推动大股东增持，并果断实施不超过20亿元回购方案，展现央企担当和行业引领者风范；同时修订《2023-2025年股东回报规划》，将现金分红比例从20%提升至40%，彰显公司安全发展的信心。

另一方面，保利发展践行央企行业龙头责任担当，公司品牌影响力持续提升。作为行业龙头，保利发展借助国家相关部位、监管机构调研问策的机会，积极呼吁、建言献策，推动行业政策环境持续改善，修复企业和市场信心；同时始终积极践行央企社会责任，以优质产品和服务，不断擦亮保利品牌。2023年末公司品牌价值1400亿元。

此外，保利发展始终以客户为中心，持续推进产品品质提升。2023年，保利发展积极践行高质量发展，以客户需求为中心，落地“天、悦、和”产品系项目79个，打造标杆产品，满足客户对产品品质不断提升的需求，在展示前端取得了良好效果；同时制定品质管控标准，强化全过程品质提升，建立“一房五验”交付前验收整改机制，确保前端展示和最终交付效果匹配一致，产品服务美誉度和客户认可度不断增强。2023年，保利发展完成品质交付29.1万套，客户满意度不断提升。

发布《保利2023-2024年不动产行业白皮书》

保利发展战略研究院联合保利和润研究院，持续研判市场和行业发展趋势，深耕城市和客户研究。在市场形势仍然复杂严峻的背景下，如何正确地看待这个行业？如何定义“品质时代”，“品质时代”应具备哪些特征？市场各方在“品质时代”应该如何做？

首先，要重新认识和客观看待不动产对于国民经济和社会发展的正面作用，树立新的“不动产观”。今年白皮书正式更名为不动产行业白皮书，旨在以更全面的视角看待行业的发展。现在更强调“不动产”，注重资产价值和使用价值的双重属性：不动产是财富和信用扩张的载体，对推动国民经济和社会发展具有不可替代的作用；发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客户使用需求为根本出发点，关注生活、生产方方面面的需要，通过科技创新和赋能，全方位提升产品和服务品质。

其次，从中长期看，中国式现代化将为行业发展持续提供空间。人民始终对美好生活充满向往，对不动产的需求也在不断升级。在“品质时代”之下，我们要进一步挖掘潜在需求，提供高品质产品和服务，为客户创造更多价值。

在新发展模式下，企业要拼的是“高质量、新科技、好服务”，这为全面理解“品质时代”提供了指引。一是发展动能转向“质的提升”，产品的更新换代为行业的高质量发展带来持久动力，不动产作为大宗消费品，也必须通过迭代升级，带来更高品质的产品和服务，才能有效激发居民刚性和改善性需求。二是科技赋能开发、经营、服务全流程，未来AI技术在产品设计、智能建造、智慧运营和社区服务等领域广泛运用，将实现“绿色、健康、安全、智能、舒适”，可以更精准地满足客户需求。三是从“好产品”到“好服务”，延伸服务内容和扩大服务外延。围绕 “好房子、好小区、好社区、好城区”在不动产开发全业态、全流程、全方位提升软硬件品质，创造客户价值。

未来，房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方方面面，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发展。