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2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，通过土地、金融、财税等各方面大力推进保障性租赁住房的发展，租赁房源供应呈现快速增加的趋势，住房租赁市场供需进入新均衡，在此背景下，租客对于“好房子”的需求，成为住房租赁供给侧格局重构的核心驱动。

2023年总结：供需进入新均衡

随着社会经济的发展，住房租赁需求从“有房租”转为“租好房”，保障性租赁住房政策的落地和完善，使得此前由于租金收益率低导致供应增长缓慢问题得到缓解，保障性租赁住房的快速增加，缓解了市场上“小户型、低租金”房源较少的结构性矛盾，住房租赁市场需求和供应进入到新均衡状态。

租赁需求从“有房租”到“租好房”，2023年租赁人口约2.6亿。

2023年我国住房租赁需求保持旺盛，根据贝壳研究院测算，2023年我国租赁人口达到约2.6亿人，住房租赁市场GMV保持增长，超过2万亿元。贝壳研究院指出，租客在住房租赁市场停留的时间延长，对于租房的期待是较长一段时间的过渡性安居生活，不再是最初租赁市场发展起步时的“临时性”住房。

对于青年租客而言，除通勤和地段外，28岁以内青年租客更加重视的是居住品质和周边环境。他们在选择租赁住房时会更加重视居住体验，对于居住品质和周边环境等因素的重视程度更高，调研数据显示，这两个因素的重要性得分分别为3.74、3.38分，均高于其他年龄段。从租赁类型来看，95后青年租客选择带有一定服务的机构化房源的比例为22.2%，高于29-35岁2.2个百分点，特别是选择集中式公寓的比例较高，为14.4%，高于29-35岁2.9个百分点，很多新青年在选择住房时，在支付能力允许的情况下，更愿意租住提供品质化房屋和专业化服务的机构化房源。

图1：租客选择住房的关注因素（左）选择住房的类型（右）

数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院联合调研数据，调研时间2023年7月

对于家庭型租客而言，家庭型租客考虑到家人居家生活的需求，会更倾向于选择品质较好的房源。中年家庭型租客占比增加。根据贝壳研究院数据，全国重点40城租赁成交中，2023年35岁以上的租客占比超过35%，较2021年提升了4.9个百分点。家庭型租客倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源。根据贝壳研究院数据，全国重点40城租赁成交三居室占比达到27.2%，占比首次超过一居室占比。从房屋装修状况来看，以一线城市为例，租客租赁精装修房源占比均超过70%，比2021年提升2-9个百分点。

图2：贝壳平台全国重点40城租客年龄占比变化（左）一线城市35岁以上租客占比及其变化（右）

数据来源：贝壳研究院

图3：贝壳平台全国重点40城租赁成交户型结构变化（左）一线城市精装修房源占比及其变化（右）

数据来源：贝壳研究院

租赁市场高品质供应快速增加，存量购买、城中村改造及“平急两用”成为保障性租赁住房拓展新渠道。

我国住房租赁供应呈现的是，在规范市场环境下，租赁房源中长期的增加趋势。在政策、金融支持下，以保障性租赁住房为代表的机构化房源的快速增加，此外由于房屋交易周期延长，很多个人业主出租房源由出售转为出租，或同时出租、出售，再一次加快了整体市场供应的增加。很多保障性租赁住房房源将保持至少5年的运营，同时，个人业主出租房源也将持续稳定的流入市场。

一方面，保障性租赁住房配套政策落地，多地出台针对保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配套政策；另一方面，存量购买、城中村改造及“平急两用”成为保障性租赁住房拓展新渠道。中国人民银行设立额度为1000亿元的住房租赁贷款支持计划已经陆续落地济南、郑州、福州、天津等城市。在推进“三大工程”的背景下，城中村改造、“平急两用”基础设施成为筹集保障性租赁住房的重要渠道，广州、深圳加快推进城中村改造为保障性租赁住房，北京、温州等地探索将“平急两用”设施转为保障性租赁住房，如健康驿站、方舱转为保障性租赁住房。同时，北京、广州、厦门等地出台政策，加快推进非改租转化、产业园区配套建设保障性租赁住房。

此外，保障性租赁住房获得的金融税务支持加大，上交所出台了发行保障性租赁住房REITs的指引性文件，将加快推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，2023年全市场第五单保障性租赁REIT成立；财政部等部门出台文件明确对保障性租赁住房免征城镇土地使用税、印花税，从而降低项目的投入成本。

住房租赁市场供应主体活跃度较高，陆续有新品牌、新产品线、新项目推出，国央企与民企合作增多。其中，根据贝壳研究院不完全统计，仅2023年上半年就有超过10个住房租赁新品牌入市。机构品牌间合作增多，实现强强联合、优势互补的目的，包括开发企业与租赁运营企业合作，租赁运营企业与酒店交易服务平台企业合作等。

2024年展望：行业走向新格局

我国住房租赁市场的主要矛盾从总量不足转向租赁房源内部结构失衡带来的品质、效率和服务不足。新的住房租赁市场格局是供需两侧的再重构。明年将是保障性租赁住房“十四五”收官的关键年份，预计2024年将会有更多的保障性租赁房源入市。随着住房租赁房源的快速增加，住房租赁行业进入品效竞争阶段，租赁企业主流模式发生变化，形成新格局。

重点二线城市租赁需求继续释放，24年高校毕业生规模再创新高。

贝壳研究院预计，2024年全国租赁住房需求进一步释放。新市民、青年人群体是住房租赁市场主力群体，根据教育部官方数据，2024届高校毕业生规模再创新高，预计达到1179万人。很多高校毕业生会优先选择租赁方式居住，同时由于被动的“买不了”、“买不起”或是主动选择租房居住等因素，租客在租房市场上停留的时间延长，家庭型租房需求增加，其中包括拥有自有产权房屋因改善居住条件而租房的家庭。

同时，贝壳研究院指出，人口流入较多的热门二线城市租赁市场升温较快。我国流动人口的流向不再局限于向一线城市单点聚集，从高校毕业生来看，高校毕业生的就业流向由单一的向一线城市聚集，转向多点的一线、热门二线城市聚集，猎聘网数据显示，应届毕业生投递新一线城市的占比从2021届的32.78%上升至2023届的39.87%，投递一线城市的占比从2021届的53.99%下降到2023届的48.67%；麦克思研究院数据也显示了同样的趋势。

当前住房租赁市场已经基本形成了“一张床”、“一间房”、“一套房”的供应体系，租客对于品质化的住房租赁需求将保持旺盛。未来，如何为不同类型、不同层次的租客提供多元化的“好房子”，既是当下住房租赁企业面临的新挑战，也是新机遇。

租金结束长期看涨，2023年全国重点40城租金同比微跌。

贝壳研究院指出，住房租赁市场上企业的模式以包租模式为主，现阶段租赁房源供应量快速增加，租金水平结束长期看涨，根据贝壳研究院数据，2023年全国重点40城租金水平为36.3元/平米，同比微跌。从政策支持和市场发展来看，未来以包租模式运营的中资产住房租赁项目减少，轻资产、重资产模式的住房租赁房源将快速增加。

在政策支持下，国央企通过新建或购买的方式拓展自持项目。中央出台的金融政策明确重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。一是银行贷款对住房租赁的支持力度增加，其中中国人民银行设立额度为1000亿元的住房租赁贷款支持计划已经陆续落地济南、郑州、福州、天津等城市。二是产业基金的成立、REITs退出通道的常态化，将会进一步促使自持租赁项目的增加，根据贝壳研究院不完全统计，2023年至少4个住房租赁产业基金或子基金成立，至少6个保障性租赁住房项目在积极筹备发行REITs。

在盘活存量方面，轻资产模式的运营和品牌优势凸显。一是分散式租赁房源机构化率将会显著提升。个人业主为了获得稳定的租金收益或是减轻出租负担，更倾向于将房源委托给专业的住房租赁企业。二是集中式公寓市场上，国有企业或是其他房屋产权所有方与品牌租赁企业将会进一步加大合作力度，共同发挥各自的资产和品牌优势，提升住房租赁项目的核心竞争力。“品质和效率”将成为住房租赁企业的护城河，以“品质和效率”为代表的轻资产模式的租赁企业有更多可发挥的市场空间。 $贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$