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‌$宝龙地产(01238)$  ‌

宝龙地产争取债务管理 坚持保交付和可持续经营

11月29日，宝龙地产控股有限公司（HK.1238）发布公告称，受复杂的经营环境影响，应于2023年10月30日支付的5.95%美元优先票据利息共计1591万美金，公司预计已经无法在宽限期内偿付。鉴于目前面对的压力，公司认为应立即探讨当前整体债务的全面解决方案，以确保公司的可持续经营，维护其所有持份者的利益。

自2021年下半年以来，中国房地产行业进入深度调整的阶段，在此期间，宝龙地产一直坚持偿债，是少数坚持履约的民营房企之一，但受复杂的经营环境影响，公司流动性仍面临前所未有的压力。虽然公司竭尽全力，但流动现金及银行存款可能无法履行当前债务所需。在这种情况下，宝龙同其他已出险房企一样将选择“以时间换空间”、寻求债务管理。

据相关人士表示，目前公司经营全面正常运行，公司也将尽快委聘外部顾问，协助就现在的资本结构及流动性进行评估，并探索可行的全面解决方案。采取一定的债务管理手段将有助于企业更好保交付和可持续经营。

据《证券日报》报道，据不完全统计，截至9月底已有包括碧桂园、融创中国等超50家房企启动债务重组，民营房企债务重组是迈出关键一步，也是当前房地产行业市场债务问题破局的关键之一。总体而言，债务重组并非一蹴而就，需要上市房企扎实有序推进。重组之后，开发商仍需进一步稳定经营，修复基本盘，尽快恢复经营造血能力，以期房地产行业基本面企稳回升。

资金压力

在此次未按时支付贷款本息之前，宝龙一直坚持偿债，是少数坚持履约的民营房企之一。公司通过尽力加快物业销售和销售资金回笼、两度进行美元债展期、以及争取资产处置及控制开支等多种方式，自2022年1月以来坚持偿还境外债务本金和利息合共约人民币61.2亿元。

但这样一家坚持还债的房企最终也扛不住了。销售复苏困难成为最重要的原因，虽然当下政策层面不断释放利好，短期内确实刺激了市场上行，但这只存在于个别城市，且市场复苏动能不足，可持续性也有待观察。

克而瑞研究中心数据显示，2023年前8月，百强房企实现销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%，整体楼市延续探底行情。

面对如此严峻的压力，宝龙选择对整体债务进行管理，这也是目前行业内出险房企惯用的应对债务压力的手段。据不完全统计，业内已有碧桂园、融创、龙光、正荣、融信、旭辉、中骏等房企在推动旗下整体债务重组，部分房企的方案已经获得债权人通过。

品质交付

随着房地产行业进入深度调整期，房企不得不重新审视资金安排，将债务偿还、日常运营、工程款支付等做重新排序。采取科学合理的债务管理手段，是为了更加合理安排资金的使用和分配，更好地保交付保品质，将业主放在第一位，交楼才能回款，回款才有足够的现金偿债。

数据显示，2022年，宝龙实际交付4万套，2023年前10个月，已交付3.5万套，预计年内将完成交付近5万套，若后续能顺利推进债务管理，企业短期内的偿债压力将逐步降低，将有更多有效资金投入到项目建设之中，有助于更好完成品质交付和可持续经营。

经营稳定

宝龙地产目前经营正常，且具备一定优势。宝龙地产尚拥有可售货值超过2000亿，其中超过六成以上位于经济发达的长三角区域。在开始债务解决方案、暂停融资性流出后，企业可更将现有现金资源集中用于项目开发销售，静待市场从底部回暖，长三角基于地利优势，也将是首先受惠区域。

此外，在宝龙地产的业务构成中，经常性收入占比较高，2022年旗下商场及酒店可贡献的收入约49亿。宝龙长期持有的大量优质项目均布局在长三角地区，超过90%的出租率，在同行经营业绩中占据领先位置。这些经常性收入未来仍会对宝龙提供稳健的运营资金。宝龙也可以拥有更充裕的时间，寻找更好的市场机会处置资产，回笼资金以解决债务问题。

从债权人角度而言，当前也更倾向于房企能制定符合实际、切实可行的方案，通过持续经营来完成接下来的持续兑付，因此对于出险房企的偿付期望逐步趋于合理。期待宝龙的债务管理尽快落地。