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一、公司简介：内地稳健的房地产开发龙头，“住房不炒”提出1年后，股价震荡下跌。

万科企业（港股代码：02202.HK） 公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2017年，经历“万宝大战”后，深圳地铁集团成为本集团第一大股东。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

按照2022年营收规模计算，万科企业是中国最大的房地产开发商。

所以，从以上简介可以看出，万科企业主要是通过“万科”的牌子开展房地产开发、物业管理和公寓租赁等业务，近年来也开始将业务拓展到商业地产、产业城镇等项目。且营收在房地产行业排名靠前，且在艰难的2022年也取得了不错的净利润，说明公司是一家还不错的公司。

公司自14年在港股上市以来，最高市值出现在2018年1月初，最高市值4659亿港币，自2014年上市以来，上涨2.48倍。但是2018年后，随着房地产政策收紧，万科企业的股价一路下跌，当前市值1711亿港币，自最高点下跌幅度超过了67%！

值得注意的是“住房不炒”口号是在2016年年底提出来的，也就是“住房不炒”提出大约1年以后，万科企业的股价开始震荡下跌。现在已经下跌4年多了，后续行情如何走？是否已经到底？下面将从“基本面、消息面、技术面、估值面”进行分析。

二、基本面分析：营收持续增长，净利润在2021年腰斩，缓慢恢复中。

2023年3月30日，万科企业股份有限公司发布了2022年度报告，2022年万科营收5038.4亿元，同比增长11.27%；营业利润为520亿元，同比下降1.00%；归属于上市公司股东的净利润为226.18亿元，同比增长0.42%；经营活动产生的现金流量净额为27.5亿元，同比减少33.13%。

2023年4月28日，万科企业公布2023年一季度财报，万科在23年Q1实现营业收入684.7亿元，同比增9.27%；归属于上市公司股东的净利润增1.16%至14.5亿元；经营活动产生的现金流量净额同比增152.8%至70亿元。

从近期的财报可以看出，万科的基本面是在回暖的。从历史业绩表现看，在营收增速方面，虽然营收一直咋增长，但是总体上增速是不断下滑的趋势，自2021开始，已经连续两年多个位数增长，可见房地产的中高速增长时代已经过去，预期公司这种增长速度还会持续。

在净利润方面，从2021年开始，几乎就腰斩了，增速也没开始恢复，由于“住房不炒”，短期的房价上涨空间是被锁死的，利润率有限，但是长期公司发展下来积累的成本支出却很大，预期净利润恢复的时间可能比较长。

综上所述，万科企业即使作为房地产行业的龙头企业，也要收到行业的整体影响，一方面营收增速下滑，另外一方面净利润相比于2020年几乎腰斩，且暂未见到快速恢复的迹象。但是总体来说，是在慢慢恢复，但是恢复很慢。

三、消息面分析：行业整体下滑，但万科优于行业，公司主动适应环境，看好后续价值。

（1）公司销售额下滑，预期23年营收或进一步下滑。根据7月5日的消息，截至2023年1-6月，万科累计实现的合同销售面积为1297万平方米，合同销售金额为2039.4亿元，与去年同期相比下降了5.27%。可见2023年虽然疫情放开，但是并没有实质性好转，销售金额是营收的来源，销售金额的下滑，意味着营收也会大概率下滑。

（2）行业整体下滑，覆巢之下无完卵。根据报道，进入二季度以来，房企销售表现持续回落，6月单月TOP100房企单月销售额已转为同比下降29.4%，环比下降19.0%。所以，相比于行业下滑的幅度，万科由于良好的管理和运营效率，下滑没那么大。

（3）万科内部定义为“行业阶段性调整”，正努力通过增加服务+并购度过难关。公司也在互动平台上表示，房地产行业正在经历深刻变化，公司会全力以赴做好经营，保障公司顺利渡过行业调整，实现不动产开发经营服务并重的高质量发展。王石也表示，万科还处在非常艰辛的转型当中，思考如何增加它的服务。比如，说到和房地产相关的仓储和物流行业，目前，世界最大的仓储物流公司普洛斯的最大的股东是万科。

从以上比较典型的消息面可以看出来，虽然行业整体不好，但是万科还是优于平均水平，且万科通过多种方式调整业务结构，努力度过调整期。

四、估值面分析：股息率高达9%+，估值处于相对底部区间，但要提防“戴维斯双杀”。

但从PE-band来看，万科企业当前处于底部估值区间，当前PE（TTM）只有4.9倍，股息率高达9.29%，可以说万科企业的估值是非常低了，但是万科企业的股价却还在一直跌，为什么？因为行业趋势在变坏！

一旦基本面开始变坏，这么高的股息率难以维持，势必会跟着基本面变化而下滑，所以，估值也不要光看静态的一个股息率，也要结合未来的基本面变化趋势，要提防“戴维斯双杀”，也就是先杀逻辑和估值，再杀业绩，也即是所谓的“价值陷阱”，而这个就是市场所担心的。

因此，从逻辑上来说，当房地产行业基本出清时，万科企业这么低的估值，或许会迎来爆发式的股价上涨，关键是要这个行业逻辑什么时候反转。

五、技术面分析：虽然支撑位附近，但下跌趋势明显，暂不具备反转态势。

目前万科企业在10港币左右有一个非常明显的支撑线，那个是在22年最困难时期的底部，目前几乎已经三次探底反弹，但是由于从2023年1月开始的下跌趋势目前还么有任何的背离，也没有日线级别企稳的信号，目前还是偏空，还没有到反转的时候。

所以，目前技术面还是偏空为主。

六、关键结论

（1）万科企业是中国最大的房地产开发企业，公司基本面在行业内很优秀，显示出万科的管理水平和运营水平均很高。

（2）当前房地产行业整体不好，万科虽然是龙头，也难免受其影响，在投资逻辑方面偏空为主，但万科正在积极适应新的环境。

（3）结合万科优秀的运营能力+极低的估值，一旦房地产行业政策变化，或者行业拐点到来，万科大概率会成为反弹最快最高的一个公司。

（4）但当前总体走势偏空为主，想要通过投资万科赚钱，一定要注意房地产的整体趋势边际变化，要会等待。

本文是交流感悟，不做投资建议，请谨慎决策。