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$顺丰房托(02191)$  $顺丰控股(002352)$ 

顺丰房托（02191.HK）

港股首只物流房地产REITs

招股价：4.68 - 5.16 港币

入场费：5212 港币

市盈率：146倍

保荐人：星展亚洲（DBS）

基石：有，共2家机构，占比 15.2%

绿鞋：有

行业：地产

每手股数：1000股

发行股数：全球  520,000,000

                 国际 468,000,000

                 香港  52,000,000 约 10 %，最高回拨至 50%

发行市值：47.44 ~ 41.28 亿港币

乙组门槛：1000手（521w +）

申购日期：05/05 - 05/10

公布中签：05/14

上市日期：05/17

01

新股概况

在正式介绍顺丰房托之前，咱们先来了解下，什么是REITs。

REITs，也就是，合法的房地产证券化。(哈哈，最近如果关注深圳“**”事件的话，对这名词可能更不会陌生)

REITs也会有细分，比如常见的商业地产类REITs和物流地产类REITs(本次顺丰房托就属于此类)，既然REITs有基金的属性，那常规玩法就是通过发行收益凭证募集投资者资金，只不过REITs募集的资金会专门用于投资地产类，比如商业地产、物流地产等等。

为了帮助各位更容易的理解，以大家最容易接触的商业类地产举个栗子！

比如，我是个开发商，要开发个30万㎡的大商场。

首先，把这个30万㎡的大商场，切割成3万份的信托基金，卖给3万名个体投资人。

然后，再找到专业团队去负责商业的招商和运营。

最后，个体投资人、开发商和运营团队，一起瓜分这30万㎡商业所产生的利润。

你有钱，但不专业，却还想投资。

来，买个基金，老哥带你一起玩一块嗨。

通过这套流程——

开发商，快速回笼资金。

专业团队，拿到了商业的整体运营权，进行统一招商，统一运营，统一管理。

个体投资人，以相对较小的成本参与了一场30万㎡的大生意。

无需自行上手，专业的事情交给专业的团队，坐等分钱。

>>>>公司基本面

顺丰房托基金为一个以基金单位信托形式组成的香港集体投资计划，已根据证券及期货条例第104条获认可。顺丰房托基金作为首个于香港上市并以物流为主的房地产投资信托基金。顺丰房托基金的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，所有该等物业均为现代物流地产（包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心），且战略性地位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

招股书中披露的三处物业情况如下：

>>>>财务数据

招股本中财务数据部分显示，2018-2020年，顺丰房托基金的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；净利润分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。

就此财务数据的表现来看，实属一般。

02

保荐业绩

担任本次顺丰房托由星展亚洲(DBS)独家保荐，瑞士信贷为稳定价格操作人。DBS，原名新加坡发展银行（Development Bank of Singapore），是新加坡最大的商业银行。只不过DBS作为IPO的保荐人，过往的案例较少，近些年以来，基本上一年一单的样子，虽然未参与知名企业的IPO，但是从暗盘的保荐成绩来看，自2015年以来，竟然全胜。

或者是新加坡这个国家在国人心理有着特殊的情节，造就了一些特殊的情况，比如，GIC(新加坡政府投资公司)这家公司，作为基石投资者，几乎是稳定可靠的代名词，不过可惜的是在最近上市的兆科眼科身上破了金身。同样，出自新加坡的DBS，自2015年以来的不败记录是得以延续，还是将被逆转？咱们拭目以待。

03

基石情况

担任本次顺丰房托IPO发行的基石投资者一共有两家机构，认购总金额共5000万美元，两家机构分别是China Orient Multi-Strategy Master Fund和CI Global Asset Management，其中China Orient Multi-Strategy Master Fund是中国东方资产管理股份旗下全资子公司，中国东方一家于1999年由中国财政部成立的四大资产管理公司之一。CI Global Asset Management为加拿大最大的投资管理公司之一，截止于2021年3月31日，其总资产约为2,410亿加元。

假设发售价为4.68港元（即指示性发售价范围的下限）及超额配售权未获行使，基石投资人认购的发售基金单位总数将为82,834,000，约占发售基金单位的15.9%及紧随全球发售完成后已发行的基金单位总数的10.4%。

假设发售价为4.92港元（即指示性发售价范围的中位数）及超额配售权未获行

使，基石投资人认购的发售基金单位总数将为78,794,000，约占发售基金单位的15.2%及紧随全球发售完成后已发行的基金单位总数的9.8%。

假设发售价为5.16港元（即指示性发售价范围的上限）及超额配售权未获行使，基石投资人认购的发售基金单位总数将为75,128,000，约占发售基金单位的14.4%及紧随全球发售完成后已发行的基金单位总数的9.4%。

04

新股点评

顺丰房托全称顺丰房地产投资信托基金（REITs），就是大伙们一起凑钱投资房产，交给专业的人运营打理，对于取得收益的部分进行利润分享。理论上，REITs的股票收益将由本身股价的波动和相对其它股票更高比例的分红组成，容易造成戴维斯效应，双击或双杀。

2020年12月，香港《房地产投资信托基金守则》修订，放宽REITs投资限制，容许房托投资少数权益物业。截至目前，在港交所上市的REITs共有14只。经常关注地产方面资讯的人，尤其是商业地产，基本上都知道港资企业运营的商业，几乎都是全国性标杆商业，比如太古、新鸿基、嘉里、恒隆等等，而国内从事商业的企业，最好的顶多就是区域型标杆，很难走出本区域。原因肯定非常多，但是政策方面是其中很关键的原因，这些年国内一年在吹REITs方面的风，但国内在资本市场上是并没有对此开放的，如此造就了商业地产更倾向于追求短期经济效益，最典型的就是住宅配套的商业，一卖了之，管它后期如何运营，是否赚钱。

REITs这种在国外非常常见，香港也在逐步完善配套制度和政策，代表着一种先进的方式，但是要牢记本质：好运营产生好收益，好运营需要时间、需要沉淀。

需要时间的这种事物，天然和打新这种追求瞬间高潮的玩法是相冲的，也就是说顺丰房托也许未来很好，但是当下打新而言，却不是很好的标的。

05

申购计划

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