房地产行业周度观点更新：住房的均衡定价在哪儿？_老虎社区_美港股上老虎

房地产行业周度观点更新：住房的均衡定价在哪儿？

长江证券2025-12-28

核心观点止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有明显提振，但4 月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年4 月和9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、...

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月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年4 月和9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、...</p>\n\n<a href=\"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20251228204127a48227e5&s=b\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"LU2476274308.USD","symbol_name":"ALLIANZ CHINA FUTURE TECHNOLOGIES \"AT\" (USD) ACC","start_time":0,"source_url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20251228204127a48227e5&s=b","article_id":"2594222016","we_media_id":null,"thumbnails":[],"rights":{"source":"tencent","url":"http://gu.qq.com/resources/shy/news/detail-v2/index.html#/?id=nesSN20251228204127a48227e5&s=b","rn_cache_url":null,"customStyle":"body{padding-top:10px;}#news_title{font-weight:bold;#titleStyle#;}#news_description 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城二手房成交面积累计同比+2.8%。12 月截至26 日，37城新房成交面积当月同比-40.1%，17 城二手同比-29.9%，12 城新房及二手合计同比-36.9%。当周热点：住房的均衡定价在哪儿？周期惯性放大房价短期波动，但均衡区间总是有迹可循。自住角度看，购房成本=利率+折旧-房价预期涨幅，成本与房租的比较是关键；投资角度看，购房收益=房租-折旧+房价预期涨幅，收益与利率的比较是关键；所以，自住和投资的底层逻辑是一致的，只是利率的选取可能有差别，自住的利率取决于理财和房贷，投资的利率取决于理财。中长期视角，房价预期涨幅的参照系锚定收入或通胀，并映射在房租上；复盘过往上行周期，收入或通胀驱动下，利率和折旧被房价预期涨幅所掩盖，与大多数资产定价类似，增长预期是决定估值的第一要素；但如果收入或通胀承压，房价没有明显的预期涨幅，利率和折旧就是均衡定价的核心。不动产是实物资产，不同于金融资产，折旧必不可少，其中，土地因使用权年限可能有一定折旧压力，而建筑和装修则是折旧的主要来源，但新房和次新房在初期可能折旧并不明显，对应最低的合意租售比。如果收入或通胀预期改善，房价预期涨幅能盖住折旧，租售比就可以直接跟利率做对比。风险提示1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"hasMoreComments":false,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"isCrawlerRequest":true}