【ROE看房企】万科利润率连续下滑低于15% 无明显短板助力综合实力_老虎社区_美港股上老虎

【ROE看房企】万科利润率连续下滑低于15% 无明显短板助力综合实力

新浪财经2021-06-16

出品：大眼楼管作者：肖恩随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在...

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降至15%以下观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。万科过去几年的净利润率先升后降，截止2020年，净利润率为14.15%，冲上15%后又再次回落，其在所有统计的100家上市房企中位列28位，在规模相当的房企中处于位置处于中游水平，低于聚焦一二线的融创、保利、华润，仅高于聚焦在三四线的碧桂园和恒大。由此看来，尽管喊得最响亮，但万科的管理红利并不明显。权益比例不高但较为稳定面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。在归母利润占比方面，万科近几年的数据比较稳定在70%出头的水平，但这个比例仅列在统计百家房企的68位，位于中下游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。在同规模房企中，万科再次位于中庸水平，融创、华润、中海的权益比明显更高，但碧桂园、恒大的权益比要低，且下降的速度更快。总资产周转率稳定在0.23通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。平均总资产周转率方面，万科过去几年基本稳定在0.23的水平，体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列31位，高于融创、华润、恒大等。杠杆率相对稳健权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。在平均权益乘数方面，万科为8.72，小于10，即资产负债率小于90%。在所有统计上市房企中，位列40位，高于保利、中海、华润，低于融创、碧桂园、恒大等。这基本是符合我们一贯的认知的。综上，万科的平均ROE位列中上游，体现出了其综合盈利能力较强的一面，这其中，主要是由于万科在各个环节均比较稳定和均衡，没有明显的短板使得万科综合竞争力较强。附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：附注2：各个指标的计算公式平均ROE=归属母公司股东净利润／[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)／2]*100%；净利润率=净利润／营业总收入；归母利润占比=归属母公司股东的净利润／净利润；平均总资产周转率=营业收入／[(期初资产总计+期末资产总计)／2]；平均权益乘数=平均总资产／平均归属于母公司的股东权益。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"hasMoreComments":false,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":1,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"isCrawlerRequest":true}