社区

按照经济学的观点，所有预期中的收入，都是资源从其所投入的生产中分得的租金。

未预期的收入算作利润。我们炒股赚的价差这些不算是“收租”，因为不在我们的预期之内。

而我们的工资是上班的租金、房租是房产的租金、利息是债权的租金、股息和分红是股票的租金、版税是著作权的租金、专利费是智力的租金、贿赂和寻租是权力的租金...

我们购买资产，就是为了“收租”，获得资产所产生的现金流。

能收租的资产，都是好资产。它们不会给我带来预期之外的超额利润，但它们会像一条条管道一样，日夜不休的往水池里提供源源不断的现金流。

有一种产品REITs，可以去全世界收租。

REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）房地产投资信托基金，是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按高额比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金，当你还买不起物业时，可通过投资基金共享不动产成长的收益。想想如果中国早几年推出这种产品，花花就不会错过房地产价格上涨的这几年了。

REITs作为兼具金融和不动产的属性，同现有的金融资产关联性较低。具有流动性好、独立性强、风险性低、分红收益高等特点。

注：来自Nareit，截止2019.1.31

来看下上面的6个数据：

• 在过去25年中，有16年 FTSE Nareit Equity REITS Index 跑赢标普500指数
• FTSE Nareit Equity REITS Index 过去25年年化收益9.9%
• 多项研究表明，最优的投资组合里REIT应配置5%-15%之间
• FTSE Nareit Equity REITS Index 股息率4.3%，是标普500指数的两倍
• 80%的投顾都会推荐REITs 给他们的客户
• REITs拥有并经营不同房地产行业的房地产，包括零售、住宅、基础设施、医疗保健、办公室、工业、数据中心、自存储、住宿、林地等

REITs投资工具

了解了REITs好处之后，那该怎么投？由于国内的REITs起步慢，我们把目光瞄准港美市场。

恒生REITs指数

恒生房地产基金指数（恒生REITs指数）

房地产投资信讬基金（「房地产基金」）是一种对房地产资产进行重新组合并证券化的投资产品，其大部份除税后净收入会用作派发股息。房地产基金是以单位信托基金形式构成之集体投资计划，旨在通过主要投资于可带来收入之购物商场、写字楼、酒店及服务式住宅等房地产资产，为投资者提供定期的收入。

由于房地产基金的派息率普遍较高，房地产基金指数的股息收益率相对其他股票指数亦较高。

从2005年到2019年，恒生REITs指数跑赢恒指，恒生REITs指数与恒指的相关性是0.58，股息率4.93%。

但遗憾的是目前没有相关ETF产品跟踪。想要配置的话我们只能自己买成分股了。成分股如下：

美国上市的REITs ETF

美国市场上有250只REITs，数量众多，毕竟美国是REITs的发源地，最早于1960年出现。一个个研究起来太麻烦，我们可以通过REITs ETF来配置。

注：数据来自ETF.com，截止2019.04.10

当前有18只REITs 相关ETF在美上市，规模最大和费率最低的是 $Schwab U.S. REIT ETF(SCHH)$ 。SCHH市值达54亿美元，管理费率仅0.07%。跟踪Dow Jones US Select REIT index ，是只市值加权指数，投资于美国房地产投资信托，不包括抵押贷款信托基金和房地产融资公司。

$iShares Trust iShares Global REIT ETF(REET)$ 是只全球性 REITs ETF ，尽管权重里美国还是占了一半以上。

$Market Vectors Mortgage REIT Inc(MORT)$ 是个纯粹的抵押贷款REITs投资组合，股息率高达10.08%。并有相应的两只杠杆类ETF ： $UBS AG (Jersey Branch)(MORL)$ MORL (ETRACS Monthly Pay 2xLeveragedMortgage REIT ETN)和 $UBS AG (London Branch)(MRRL)$ MRRL（ETRACSMonthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN Series B）。它们都是跟踪MVIS US Mortgage REITs Index 。

抵押贷款信托基金可能会从不断发展的抵押贷款融资市场中受益，但对利率和监管变化很敏感。

这些REITs ETF近年来的收益也是很稳定。

收益率：

股息率：

结语：

对于不动产持有者而言，REITs不仅是融资工具，还为不动产投资提供新的退出渠道，是盘活存量资产、提高资金周转速度、优化财务报表的有效工具。对于投资者而言，REITs降低了普通投资者投资不动产的门槛和交易成本，提高了不动产投资的流动性和透明度。

美国的REITs分红部分免所得税。较高收益率和低相关性使得REITs深受美国保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等机构投资者的认可。通过配置REITs 或 REITs ETF 作为你多元化投资组合的一部分，到全世界去收租！