社区

在上个月恒大财富暴雷后引发社会热议后，纷纷关切自家买了恒大的房子后能不能交房。

虽然当时没法给出明确的答案，但是也在一直跟踪事件的进展，试图帮助到那些小伙伴们。

时隔一个月后，随着包括官方表态的各类新闻频出，恒大事件也出现了不少的进展和变化。

现在$中国恒大(03333)$ 觉得可以回来再出一期文章，将最近发生的事情总结一下，给读者们说说恒大事件的进展，也给买了恒大房子的读者吃一颗定心丸。

1、恒大保交楼只能靠卖资产

对于恒大的准业主们，最关心的问题一定是恒大还能不能交房，如果能的话什么时候交房？

恒大目前交楼的唯一阻碍就是缺钱，只要钱到位，别说交房了，自家的恒驰汽车量产都不在话下，因此最大的问题就是，去哪搞钱呢？

恒大继续走传统金融机构融资套路已经不可持续。原因我们上期节目讲过，恒大被房地产三条红线政策束缚，传统的高杠杆高周转模式被堵死，因此只能通过商票暗度陈仓调节负债。

然而这种欺负上下游供应商的商票模式也不再有效，一方面是因为大家发现商票拿不回钱，不再接受恒大的商票，另一方面，商票置换负债的BUG已经被国家修复。

实际上早在6月30日，国家就已经对房地产企业在三条红线上追加了三道补丁：

其一：“拿地金额不能超过当年房产销售金额的40%”，这个规定已经让激进拿地的开发商根本没有额度去拿新的土地了。

其二：“近三年现金流不得为负”——一棍子打死某些开发商只要借的到钱，就拼命拿地的做法。

其三：“商票算作负债，每月上报数据”——基本属于针对恒大的专属补丁，商票再也不是负债盲区了。

因此目前恒大如果需要足够的资金解决问题，基本只有三个途径，一是摆**国家救助像海航那样破产重整，二是找同行合作接盘兼并收购，三是自力更生共克时艰。

听上去恒大选项还是有不少的，那么这些选项有没有可行性呢？

只要稍微看下近期的新闻，我们就能发现其实恒大只有靠自己这最后一条路，剩下两条路根本不可行。

为什么这么说，你看各部门涉及恒大的表态就知道了。

10月15日，央行首次回应恒大事件。

人民银行金融市场司司长邹澜在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会表示：“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。”

10月20日，央行行长易纲进一步对恒大事件公开定性。

他在G30国际银行业研讨会上表示：“我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。”

10月21日，新华社发布《银保监会回应恒大集团问题》。

文中引用了银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞21日在国新办发布会上的发言，再次重申了恒大的问题是个案，不会对行业和中资企业造成影响。

连续的官方表态也确立了国家的态度，其中最重要的有两点：

第一，恒大的问题是个案，不存在绑架国家和行业的风险，也没有什么大而不能倒，国家不会为了救恒大开绿灯。

第二，无论如何，消费者的权益必须得到保障，恒大必须履行保交房的义务，给购房者们吃了一颗定心丸！

至于同行们拉一把这个选项，对恒大有所了解的读者都会记得2008年，许家印因为国际金融危机上市失败，资金链濒临断裂时去香港筹资，最终逆转乾坤的故事。

不过时过境迁，如今恒大的体量，那群曾经拯救恒大的港资大佬们这次恐怕是有心无力。

诸如许家印的好友兼合作伙伴，号称香港股神的刘銮雄控制的华人置业在恒大上的浮亏就接近100亿港币，近期更是开始抛售恒大股票。

因此以恒大的体量，也只有内地的同行们才有实力接盘。

然而行业龙头万科的公开表态也表明了业界的态度，那就是，有心无力呀。

10月22日，就在许家印喊出恒大转型的当天，万科董事长郁亮在上海出席业务交流会时回答记者提问时表示：“恒大问题还轮不到我们来管，我们要先解决好自己过冬天问题。在我们能力范围内，有机会的话也愿意做对行业有利的事情，但还是遵循市场化原则。”

郁亮这里既说的很明白，想让我接盘恒大的烂摊子是不可能的，恒大愿意割爱优质资产，那可以谈价格，谈不拢我也不会买的。

万科作为行业龙头兼同属深圳市国资委的企业，都对恒大置之不理，想要其他的同行们拉恒大一把恐怕只能是痴人说梦。

因此恒大其实只有一条路可走，就是当年王健林干过的断臂求生式大甩卖。

2、恒大还能卖啥？

看过老何过往节目的会发现，同样是甩卖，万达王健林当机立断，看似贱卖吃了亏，如今虽不说逍遥自在，但是元气尚存，海航陈峰甩卖起来心有不甘，犹犹豫豫结果错过时机，最终股权清零自己也搭了进去。

按理恒大看着别人的经验教训，也该明白很多时候现在不卖就卖不掉了，不过目前来看似乎皮带哥依然心存侥幸。

如果要卖资产，一般而言上市公司的资产是集团内最优质的资产，也是最容易成交的那种。

恒大系上市公司目前有四家，中国恒大，恒大汽车，恒大物业，恒腾网络，其中恒腾网络已经卖给了腾讯我们暂时不提。

剩下的三个上市公司里，中国恒大作为恒大的地产主体，目前情况无需多说大家懂得都懂，更何况里面还套牢了1300亿战投，没有人会去傻傻的现在接盘。

因此实际能卖的只有恒大汽车和恒大物业两家。

不知道是不是在香港跟着刘銮雄耳濡目染，恒大特别喜欢在资本市场炒作抬拉股价。

恒大汽车尽管一辆车都没造出来，但在今年年初的市值甚至超过了恒大地产，恒大的炒作水平可见一斑，大家可以把离谱打在公屏上。

在恒大遇到了危机之后，依然不忘炒作，8月突然传出风声，恒大汽车要卖给小米，引得舆论遐想连篇。

实际上不仅老何看不下去，国家也看不下去恒大捕风捉影的本事，8月19日人民银行及银保监会约谈恒大时都专门提到：要依法做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。

第二天恒大只能老老实实在官网发了个通告，表示只和小米初步接触过，没有达成意向也没有深入合作。

被国家揭穿了真面目后，恒大汽车也大众眼里已经是皇帝的新衣，自然也没人会去接盘了。

因此恒大其实能卖的就只剩恒大物业一个独苗。

实际上恒大还真一度谈成了恒大物业的交易事宜。

10月4日，中国恒大、恒大物业、合生创展分别公告因为涉及要约收购停牌，随后的公告揭晓了答案，合生创展拟200亿港元收购恒大物业50.1%的股权。

不过后续的发展还是出乎了老何的预料。

10月20日晚间，恒大在港交所披露，因为合生创展没有符合交易的先决条件，所以终止交易。

随后合生创展的公告则展现了另一个景象，合生表示尽管恒大刁难我，但是我还是要买，不接受恒大的单方面解约，如果恒大执意不肯卖，那要赔我10亿违约金。

和常见的交易失败往往都是买方打退堂鼓不同，这次居然是恒大表示不卖了，明明急缺救命钱，恒大怎么突然反悔了？

3、恒大物业，东山再起的筹码？

就像如今国家准备从卖地的土地财政转型，开始收存量的房地产税那般，地产公司们也春江水暖鸭先知，两年前便开始给自己留好了后路。

毕竟房地产开发业务肉眼可见的不再能躺着赚钱，地产企业都需要寻找新的利润增长点，尽管有的选择搞文旅，有的选择搞汽车，有的选择做长租公寓，甚至还有的地产公司拓展养猪业务。

但是无论大家的发力点有何不同，在物业这个金饭碗上都异常的一致，将其放到了相当重要的位置，无论是中海，保利，还是碧桂园、恒大等头部房企，均将物业分拆上市并牢牢地掌握了控制权。

而物业股这几年也相当受资本市场追捧，比起地产业务日薄西山的表现，物业公司不仅能够有旱涝保收的物业费保底，还有各类增值服务的想象空间，因此一家公司地产主业上市公司个位数市盈率，物业股几十倍市盈率已经成为了常态。

恒大物业也不例外，一直是许老板的自留地和金饭碗，至今掌握着60.96%的多数股权。

根据财报数据显示，恒大物业覆盖22个省，五个自治区、四个直辖市和香港等300多个城市，截止今年2季度，管理面积约为4.5亿平方米，几乎在全国所有城市，都有恒大物业的身影。

毕竟比起越来越不赚钱的卖房业务，收物业费才是白银时代的王道。

而目前恒大物业的市值也是真的便宜，以和恒大类似开发三四线城市为主的碧桂园为比较对象，碧桂园物业板块上市公司碧桂园服务管理面积为6.44亿平方米，目前市值为2000亿元，用面积换算，恒大物业的市值应该是1500亿左右。

而根据恒大和合生的协议，恒大物业估值仅有400亿港元。

那么为何在合生之前，万科和碧桂园都来看过恒大物业，就没有买成呢？

如果说价格谈不拢似乎也不太合理，毕竟卖给合生也是卖，卖给万科也是卖，比起让600亿市值的合生紧巴巴凑钱，市值2500亿的万科支付能力一定更加有保障。

让其他卖家望而却步的原因其实很简单，恒大已经把不少小区的物业费提前收完了！

就像让子弹飞里说的那般，前几任县长已经把税收到几十年后了，恒大在诸多小区已经提前透支了未来数年甚至数十年的物业费！

如果读者里有恒大的业主，相信一定都看到过诸如买房送3年物业费，物业费充一年送一年的广告，不过比起最近恒大的操作，这都是小巫见大巫不值一提。

恒大逸合城在宣传广告是明确表示房价打9折，买房送20年物业费。

恒大御景半岛更是将欠业主的钱抵了物业费，直接将业主的物业费免到了2064年。

而上一个这么鹅城式收费的还是贾跃亭的乐视五十年会员，不知道现在还剩45年的乐视会员看到此情此景，内心有何想法。

面对这种乱象，接任的别说收物业费了，给恒大收拾烂摊子恐怕都得花不小的力气，这才是万科和碧桂园知难而退的真正原因。

从这个角度，合生创展一家600亿港币不到的公司，明知道恒大这个样子，还愿意接手恒大物业真的是展现了很大的诚意。

根据香港的相关规则规定，如果拥有一家上市公司51%的股权，将会触发无条件强制要约，大股东有义务要约收购全部股份，从而将公司私有化退市。

而根据合生创展的财报显示，其在手现金及银行存款有428.55亿港元，一年内到期的负债有297.24亿港元，本身资金并不充裕。

一旦触发强制要约，合生极端情况下需要用光账面所有的钱去买一个恒大物业，从正常的商业考量一般人真干不出来，只能说合生真的尽力了。

不过到了这个时候，虽然恒大明着说是因为付款条件没谈拢，但是面对这么有诚意的买家，突然不肯卖的理由大家心里都清楚，许家印觉得估值400亿太便宜，后悔了。

三年前许家印应该想不到，当年投资贾跃亭时，因为贾跃亭在控制权上不肯松口导致分道扬镳的故事，如今居然发生在了自己身上。

4、问天再借10年？

10月22日，许家印在恒大集团开了个复工复产专题会，涉及恒大的当下和未来。

许家印强调，只有复工复产，恢复销售和经营，才能保质保量向业主交楼，才能解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能完成财富产品的兑付，才能逐步归还金融机构的借款。

而随着恒大未来将全面实施现楼销售，许家印说，恒大的房地产的销售规模要从去年的7000多亿，10年内要压降到每年2000亿左右。此外，许家印表示，原则上恒大10年内不买地，但现在也不能贱卖土地。

“恒大集团”微信公众号10月24日发布了集团珠三角部分在建楼盘工程项目进度，以及深圳等地复工复产情况。

恒大努力的自救让大家看到了一丝希望的曙光，不过前途依然严峻。

我们回顾恒大8月10日公告——公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售旗下部分资产，包括但不限于恒大汽车与恒大物业的部分权益，也就是恒大当时认为最能回血的就是上市公司的权益资产了。

然而目前可以看到，在短期内，恒大汽车和恒大物业的股权应该都是卖不掉了，许家印去哪筹那么多钱解决复工复产的问题依然悬而未决。

老何希望许老板少一点小聪明的算计，多一点化解危机的大智慧。只要能够实实在在的交房，消费者们还是愿意给你时间和机会的。

只不过，如果又不想贱卖资产，还想复工复产的话，留给许家印和恒大的时间不多了。