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3月16日，万科创下新低14.43元，4月1日，暴涨7.89%，股价20.66元，半月左右上涨43%，那么万科后面还能走多远呢？

前天我已经写了万科的年报分析，结论是：公司的优点有三个：多元化业务挺不错，都赚钱了，其他地产公司的多元化基本上一塌糊涂：能分红，还分一百多亿呢；管理层比较敬业，且利益和公司高度捆绑。缺点就一个：管理层虽然专业，能力还行，但是战略思维还是不够的，会计做掌舵的都很麻烦。

2021年公司的决心看着挺大的，配合今年的房地产行业松绑，股价可能冲一下，大富翁随时准备跑路。

我为什么要跑路，说白了就是看不上郁亮的能力和魄力，认为是一个不合格的掌舵者，高杠杆行业都对管理要求极高，从财报看，万科的文化底子还在，但是看不到一个行业领头羊的模样了。

我在看空万科的时候没有卖出，是因为这个价格我是不愿意卖的，太欺负人了。谁知道这几天万科大涨，又有很多粉丝留言让我再说说，我就再挖掘一下。

如图是我总结的现在停牌内房股的一个数据，很容易看出来，这一波房地产是要供给侧改革了。万科能拿出113亿人民币进行分红，非常了不起，再看财务的数据分析，万科的财务依然非常稳健，风险极低，赚的也是真金白银。

未来的万科还能走多远，我也不知道，郁亮是真不行还是藏拙呢？这里只分享一些数据。

2021年全年，中指300城宅地成交建面同比下降22%，其中7-12月单月同比分别为-48%、-50%、-32%、-48%、-19%、-12%。2022年1月和2月土地出让金同比为-69%、-67%。土地出让金的断崖下降对地方财政造成极大压力。

从行业债务看，境内债2021-2022年是债务到期大年。2021-2022年房企境内债分别到期6,341和4,546亿元；其中2022Q1和2022Q2分别到期1,200亿元 和965亿元，分别将较2021Q4下降27%和下降42%。

但是境外债方面，2022年上半年将迎来境外债还债的历史最高峰，其中2022Q1、2022Q2境外债偿还额分别达到215亿美元（约1,395亿元）、213亿美元（约1,385亿元），分别将较2021Q4提升79%、77%，房企境外债的偿债压力将大幅提升。

2022年全年房地产行业债务压力很大，尤其是上半年债务压力极大。

所以我有两个基本判断：第一，国家对房地产行业会政策托市，尽管房住不炒是长期方向，但是断崖式下滑是不可接受的，第二，房地产行业供给侧改革势在必行。

有几个典型事件：郑州房地产政策放开，还上了央视；政策鼓励间并购；房地产税试点城市年内不开展；福州五城区外地户口没人任何限制可以购买一套面积小于144平的住宅。

这些迹象表明：政府已经开始托底。本轮调整之后存活下来的优质房企也能将享受行业集中度的进一步提升，并可能在后续呈现出销售规模和盈利能力齐升的发展趋势，尤其国有龙头+优质民企。

纵观我国房地产行业的发展，第一个阶段是资源驱动型，谁能拿到地皮谁厉害，典型是2014年之前的港资，具有净利率较高的特点，这个阶段行业集中较低，大家都挺赚钱。

第二个阶段是杠杆和效率并行驱动阶段，体现在净利率降低，但是通过高杠杆和高周转实现高净资产收益率，典型是恒大和融创，头部企业的市场规模增速高于行业增速，实现了规模的集中度提高，中小房企失去弯道超车的就会。

第三个阶段是2018年后至今，高周转到了极限无法提高，高杠杆被打压，在地方政府对地皮拥有话语权的背景下，净利率不断提高，这个时候行业的竞争力体现在房企整体的运营能力，也就说所谓的管理公里，这个阶段行业的净利润开始向头部集中，中小房企不仅无法保持原有的市场规模，连参与正常竞争的能力都在不断弱化，这主要体现在拿地和整体经营能力方面。

这三个阶段走来，其实是实现了房地产行业规模和利润的双集中度提高，行业供给侧改革一直在稳步进行。

高周转和高杠杆模式下，净利率在净资产收益率中的权重降低，哪怕赚钱少，只要速度快就能大发展，以杭州为代表，对房地产公司的净利率控制到了极致，房地产公司通过高周转实现生存。

而在企业整体经营能力为核心和供给侧改革的背景下，净利率对于房地产公司来说重新到了一个重要位置，一个地块赚钱不多就不要做了，因为做的话达不到内部收益率目标，且地方政府整体话语权降低，房地产公司的净利率有望提升。

以前的房地产公司竞争力体现在拿地、融资和主动销售方面，未来有望转化为对地块的整体经营能力，自己产品的溢价能力和管理层的专业化水平。粗放式的发展模式必将向精细化转变。

聊完行业格局、行业发展痛点和供给侧后，我们看看需求端。

根据国家统计局公布的数据，截止2021年4月，中国城镇居民的人均面积为39.8平方，农村居民人均住房面积为48.9平方。

这方面还有很多数据，总的一个点就是：我们不缺房子。但是房地产的需求端体现为一线和强二线需求持续存在且较大，四五六七线城市房地产需求得到满足。

在房住不炒的背景下，房子的金融属性降低，比如二手房是五万，新房就也是五万，不存在新房三万，存在2万价差的强金融属性，那么新房就更值钱，二手房除了部分资源独占性优势外，大部分将会面临贬值或者无法增值的窘境。

这导致两个结果：房子的居住属性增强，新房更受欢迎。最后，房子更像是一个消费品。

消费品属性要求房地产公司盖高质量的社区，提供高品质的服务，高标准的运营，最后体现出来的就是产品的溢价率。

有人说房价永远涨，站在20年前，10年前，我国处在经济高速发展，城镇化大力推进，人口红利爆发，居民杠杆率较低的情况下，我觉得怎么都对。但是在今天，这四大因素全部反了，后面绝大多数房子都是亏损的货，这里的亏损指的是跑不赢固收类。

比如我前面一个粉丝找我咨询保险，我给他推荐了一个储蓄险，22年期的，复利3.97%，单利5.89%，很好的产品，但是他最后和家里人商量之后决定买房，我劝了几次没劝住。

我们来计算一下。

一套房子按照300万计算。方案一，全款买下，如果是买保险，22年后的金额为706万。那么在未来2044年，一套房龄22年的房子，能价值706万吗？如果买的是房龄20年的老房子，届时房龄就是44年了，大家可以看看身边房龄44年的房子。

方案2，首付30%，贷款210万，我按照5%的房贷计算，贷款22年，累计还款346万。总计436万。又回到了前面的话题，这套房子22年后能值706万吗？

所谓贷款买房中加的杠杆，在房价上涨的时候是可以放大收益的，同理，在下跌或者涨不过固收的时候，会放大亏损。

总结一下需求端分析，我认为在未来中长期看，绝大多数房子都将失去投资属性，我们总体上房子严重过剩，房子回归消费品属性，我们缺的是好房子，宜居的好房子。

综上所述，供给端、需求侧、政策面相吻合，未来的房地产行业将会是一个精细化经营的行业，净利率会企稳回升，产品力成为公司的核心竞争力，综合管理能力带来的溢价率将会使得优势企业不断提高行业盈利市占率，行业不断优化，最后实现市场占有率和盈利的双集中第提高。

房地产行业的好日子到头了，万科的股票还能拿一拿。