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5月13日，央行公布了4月份的金融数据，简单概括来看：

社融增量比去年同比下滑51%；

新增人民币贷款，同比去年降幅56%，环比三月份降幅79%；

消费贷环比减少1000多亿，经营贷环比减少了521亿；

社会消费品零售总额同比下降11.1%……

（来源：中国人民银行官网）

而M2同比增长10.5%，M0同比增长11.4%……

（来源：中国人民银行官网）

这些数据充分说明了当前经济发展的困境：银行有钱，但放不出去；企业特别是民营中小企业不敢贷款；居民不敢消费也不敢投资买房。

从整个社会面来看，是居民、企业对未来的预期太弱，缺乏信心！即使有降准和楼市放松的利好，但也远不及疫情对整个社会经济的打压，导致大家严重缺乏信心，个人不敢花钱、企业不敢扩张！

但是从近期国家出台的相关政策来看，已经在有意刺激社会活力，增强大家对未来的预期！另外还有个非常重要的前提：中国政府对俄乌战争长期化已经做好了充分的准备。

如果俄乌战争是短期的，相信我国政府必然不会做出这种决定，而会继续压房地产泡沫。但是，判断俄乌战争长期化以后，便会按照我们既定的节奏，刺激经济发展，调整经济结构，增强内循环。就像房产利率下降，可能仅仅是一个开始！

一、2022年，5.5%的经济增长目标能否实现？

近期，诸多外资机构对中国全年能否实现5.5%的经济增长目标提出不同看法，我国很多经济学家也给予了明确表示：今年诸多因素超出预期，经济运行确实面临很多困难，但这都是短期的、暂时的，从全年发展来看，中国经济保持稳定增长，还有不少有利条件。

从社会层面来看，当下疫情防控已经取得阶段性成效，复工复产效果逐步显现；投资稳健增长作用继续发挥，基础设施和制造业投资支撑有力；消费有望逐步恢复；出口虽面临一定压力，但持续增长的有利条件仍然是比较显著的。

在5月14日清华五道口首席经济学家论坛会中，诸位经济学家也保持一致的观点：不惜代价救经济！

总结来看，主要有以下几点：

1、加大货币政策力度，改善经济主体现金流问题。

2、货币政策要保证独立性，关注总量而不是结构，同时密切关注跨境资本流动问题。

3、加强稳定经济措施，重点放到中小微企业，特别是老百姓生活稳定方面。

4、推动金融更好的服务实体经济。

虽然当下中国经济下行压力依然存在，但是长期高质量发展的势头并未改变。后期如果疫情得到有效控制，加上财政、货币政策共同发力，经济增长必然反弹。2022年二季度或将成为全年经济增长的最低点，但三季度之后有望出现逐步回升，全年实现稳增长的目标依然是值得期待的。

所以笔者认为，大家不必过于悲观，从当下国家的各项政策来看，刺激经济的举措已经彰显出了国家激发社会活力的信心。短时期内，愈加宽松的货币政策，将会为经济发展带来更多的利好。

4月份数据仅代表了前段时间疫情发酵之下的情况不够乐观，但当下各种现象已经暗示了未来的发展趋势：经济逐步向好，进入稳定增长时期。当然，这对于投资者来说，也将迎来不错的机会。

在当下货币政策较为宽松的情境下，许多朋友又重新开始关注房产问题，下面笔者就结合当下情况来跟大家聊一聊。

二、房贷利率下降，要不要“提前还贷”？

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。按照4月20日发布的5年期以上LPR计算，目前首套房利率下调至4.4%。

这对于刚需买房的朋友来说，是一个巨大的好消息。如果所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国同步下调，那房贷利息将有所减少。

那此时，有房有贷的朋友，要不要“提前还贷”呢？

笔者看来，如果没有特殊情况，并不需要“提前还贷”。

房贷是个人能从银行借到的最大金额、最低利率、期限最长的资金，当下物价上涨、货币贬值的趋势没有改变，提前还贷看似划算，但是放眼下面的10年、20年、30年来看，并非如此。

如果你买房比较早，享受了折扣利率，或者叠加了公积金贷款，这样“提前还贷”就更不划算了！同时提前还贷还意味着我们手中的现金流减少，如果遇到特殊紧急用钱的情况，将会陷入非常被动的局面。

所以，没有特殊情况，不建议大家提前还贷。

大家手中的积蓄，完全可以进行适当的投资配置。例如股票、基金等，寻找合适的投资标的，收益跑赢房贷利率也并非难事！

三、利率下降，可以投资房产吗？

此次房贷利率的调整，也是政府对俄乌战争长期化判断之下的一项经济政策的调整。对于当前形势的长期化，我们需要保持战略定力，同时继续推进我国经济的发展。相对于4月份的数据，我国政府必将陆续采取有效措施，来拉动经济步入正轨。

央行此次的表态，可以说是信心的体现，而经济的恢复和发展，也并非短时间内就可以快速实现的。如果当前货币政策调整后效果没有那么好，则可能会出现进一步的调整。

5月18日，**中央**、国务院总理**在云南主持召开座谈会，研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业的举措。特别是李总理强调了政策要在“5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”。

在过去的20年里，房产可以说是非常不错的投资产品，很多抓住机会的人，均是收获颇丰。而在房价持续上涨的背后，其实有两股力量的推动：一是城镇化率的提升，大批的年轻人涌入城市；二是居民杠杆的提升，让更多人有了进城买房的可能。

但是当城镇化达到一定程度、当杠杆加到接近极限，房价增长便会进入一个停滞期。

预计未来的房产市场，大概率会走出结构性行情：总体不温不火，偶尔出现亮点。

所以对于想要投资房产的朋友来说，可以重点关注前景不错的一、二线城市。依靠完善的产业链、不错的就业机会，大城市更容易吸引到全国各地的人才，城市有活力、发展有希望，那房产才会拥有价值。

而那些高房价、高人口流出、产业逐步进入衰退期的城市，就像是我们之前说的垃圾股。没有特色产业的支撑，吸引不了外来人才，这样的城市很难支撑起房价，价格跟估值不相匹配，终究会落得一地鸡毛的结局。

当然，相比于房产投资，当下的资本市场也有很多不错的机会。像是REITS、相关基金、优秀企业等，也会出现更多更好投资机会。