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         中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议关于《中华人民共和国契税法》于2020年8月11日表决通过，自2021年9月1日起施行。至此，中国房产税新规在9月1日正式实施。

        房产税新规刚一正式出台实施，就有不少民众高声叫好，认为就应该给那些手握多套房产的富人征税，使富人不那么富。但是，房产税的实施真的只是为了给富人征税，实现收入再次分配，让社会财富更加均衡化吗？下面本文将从四个角度来分析中国颁布房产税新规背后的经济逻辑。

一.共同富裕

      《**中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》①提出，到二〇三五年基本实现社会主义现代化远景目标，人民生活更加美好，人的全面发展、全体人民共同富裕取得更为明显 的实质性进展。《建议》在阐述“‘十四五’时期经济社会发展指导方针和主要目标有关“改善人民生活品质”的部分提出：扎实推动共同富裕，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感，促进人的全面发展和社会全面进步。这是中国首次将“共同富裕”从理论层面提升到实践层面。全体人民共同富裕是一个总体概念，不等于“同步”和“同时”富裕。要实现14亿人共同富裕，时间上也会有先有后，不同地区富裕程度还会存在一定差异，不可能齐头并进。要打破平均主义，允许和鼓励一部分地区、一部分人先富起来。

         在2020年8月20日，住建部、人民银行在北京召开座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，为房地产开发商划下了三条红线，这三条线分别是： 1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的"现金短债比"小于1 。在这种背景下，三四线城市的房价下降压力会增加。三四线城市的房地产市场偏向于居住需求，投资需求偏弱。而居住需求依赖于家庭收入，三四线城市家庭收入增长相对缓慢。一线城市，房价可能趋于稳中偏弱。房地产调控的主基调还是稳房价、稳地价、稳预期，实现社会全体居民的收入均衡化，缩小各阶层居民的收入差距问题，针对居民“住”的民生问题出手治理，实行再分配制度：居民等财产拥有者，根据现有财产状况，依法缴纳的动产税和不动产税，如房产税、遗产税等，政府以此对居民收入进行调节，从而达到全民共同富裕的愿景。

二．财政收入

         一方面，上图绘制了2015-2020年中国土地和房地产相关税收，从图表中可以看出，房产税在2017年之后增速明显放缓，并在2020年出现由正转负的情况，城镇土地税和土地增值税也出现同样的负增长。由此看出，从2019年开始中国土地和房地产相关税收出现部分下降，而根据以往数据综合测算，土地和房地产相关税收占全国财政收入约40%，占全国税收收入约46%。

         **在2017年2月中央财经会议上指出：紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合长效机制和基础性制度安排。②在此之后，以2019年为分界点，整个中国的房地产政策为之大转弯。近年来，从上到下逐渐形成一种共识，那就是政府要摆脱对房地产、对土地财政的依赖。而在以往作为中国最大的财政收入支柱之一，其相关政策导致税收下降给中国政府带来了巨大的经济压力。为此，中国政府必须尽快寻找税收增收渠道，制定相关法律法规，出台相应政策来缓解政府财政压力。

        于是，在这样的背景下，中国政府出台房产税新规，来增加房产税收，以此缓解土地财政收入带来的压力。

         另一方面，中国老龄化日趋严重，根据最新一次人口普查显示，中国60岁及以上人口为26402万人，占全国总人口18.70%。中国发展基金会发布的报告测算，2020年中国65岁及以上的老年人约有1.8亿，约占总人口的13%；2025年“十四五”规划完成时，65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的约15%；2035年和2050年时，中国65岁及以上的老年人将达到3.1亿和接近3.8亿，占总人口比例则分别达到 22.3%和27.9%。如果以60岁及以上作为划定老年人口的标准，中国的老年人口数量将会更多，到2050年时将有接近5亿老年人。③而养老公积金等资金支持已经无法填补当前老龄化导致的养老财政短缺，人社部在今年年初公布“2020年我国社保基金有7300万元的赤字。虽然目前社保基金的结余仍超过了6万亿，可如果不能有效增加收入填补赤字的话，那用不了10年，我国的社保基金就会出现亏空了。”④由此将产生的巨大财政亏空必须由其他部分来填补。

         针对以上两方面问题，国家出台房产税政策一方面用来填补之前房产土地税收的下降空间，另一方面可以将剩余税收用于民生投入等社会稳定需要。

三.房地产调整

         自1998年房改以来，房地产行业推动了中国经济的长期发展。 2003年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认。在当时的中国政府看来，房地产首先可以有效地联接上下游企业，产业链长、关联行业多，房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。从上游的钢铁、水泥等化工企业到塔吊、掘机等重工机械；从下游销售服务业、与住房相关的家电到金融、媒体服务、互联网等第三产业。其次房地产行业体量大，对经济增长贡献高。房地产业将中国市场连接成一张经济网，沟通协调了各行业的发展，从而形成中国未来十几年的经济增长点，为中国不断创造税收等财政收入。

         也就是从那时起，中国开始流传一句话“努力创业的，不如躺着炒房的”。这句话生动的展现出当时人们对于炒房的高涨情绪。于是，房子便成为中国市场的“黄金”，人们纷纷购买房子，等待升值，之后再卖掉狠狠赚上一笔。随着炒房的热度越来越高，房价直线飙升，买房逐渐成为一种奢求，成为有钱人的行为。

         以北京、上海、广州、深圳2009-2018年房价为例，可以看到，在这10年间，四地房价均出现不同幅度涨幅，其中深圳房价涨幅最高，较2009年增长约3.5倍。这一增长数据是十分令人惊叹的，可能单看房价增幅感觉并没有什么不一样。于是我特意收集了中国财政收入：中国财政收入从2009年68477亿元增长到2018年183352亿元，翻了2.7倍。与中国财政收入进行比较，就可以更加直观的看出房价增速的疯狂性，由此产生了巨大的房地产泡沫。

        由上图可以看出，北京、上海、深圳房价增幅较为明显，反应出这三地房地产行业被明显高估。这里不妨借用一下股市里的名词“杀估值”。杀估值就是说;当EPS稳定或者上升时甚至是下降时，PE大幅下降，造成股价杀跌的过程。如今的房地产行业就是处在高速攀升期，极易形成杀估值的现象。出台房产税政策可以进一步抑制房价的快速上涨，加大房价上行压力，尽最大努力减轻风险危机，避免再现历史上著名的美国佛罗里达房地产泡沫⑤。

         国务院国资委党委委员、副主任谭作钧9月24日在第四届中国企业论坛上表示，要大力深化国有企业改革，充分激发市场主体发展活力，加快国有经济布局优化和结构调整；积极培育绿色低碳新动能，将节能环保、新能源发电、新能源汽车、清洁生产、绿色服务等产业作为新的经济增长点。至此，以房地产为主导的经济增长时代已经过去，未来将是新能源产业的时代。从这一角度来看，房产税颁布也有经济风格转移的意味。

四.中国资本市场投入

         据不完全数据统计，中国家庭总资产中，2013年，房产占62.3%；2015年，占比65.3%；2016年，占比68.8%；2018年，占比77.7%；此后房产在中国家庭总资产中占比始终维持在七成以上，由此可见，房产是中国人民的主要财富配置选项。然而对比美国等发达国家，发达国家家庭总资产中房产占比不超过四成，其余均配置在资本市场，主要依赖专业人士管理财富，以股票、债券投资为主，实现财富增值。

         然而反观中国家庭资产配置方案中，抛去占比最大的房产资产，其余资产主要存在银行吃利息或者在股票市场玩高风险，明显缺乏正确合理的投资理财观念，资金分布十分不均匀。这是急需解决的问题。治理这一问题的有效方法就是压低房产在家庭资产中的占比。而想要降低房产占比，最主要的是有效调控房价，使房价不再出现快速增长成为稳定升值的实物代表。为此，具有针对性的房产税就可以帮助实现这一目标，房产税有效地抑制了房价的快速上行，让人们逐步认识到房产投资不再是财富增值的优质标的，从而使人们将财富更多的转移到资本市场中。至此是资产配置调整的第一步，第二步就是使资本市场投资规范化。在第11届财新峰会：重建全球信任上，央行提出：首先要大力发展直接融资，鼓励更多储蓄通过直接融资方式支持创新，支持国家数字化转型，进一步提升大众直接投资渠道能力，同时将推动商业银行进一步转型。其次，鼓励商业银行更多参与从储蓄转化为投资以及资本形成的过程。其三，让更多的投资者参与普惠金融并通过普惠金融方式支持大众投资。

五.总结

        本篇文章从共同富裕、财政收入、房地产调整、中国资本市场投入四部分分析了此次中国政府出台房产税新规的逻辑意义。本人认为在房产税出台后，房地产市场必将得到规范化整治，实现房地产市场健康有序的增长，不断满足人们对住房需求的提升。

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