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$新加坡交易所(S68.SI)$ 真诱人[财迷] 新加坡不但有中国REIT，美国REIT，东南亚REIT和印度房产信托，而且有几个欧洲REITs赴新加坡上市[财迷] 这是因为新加坡是亚洲最大的REITs市场，已经有四十多只REITs挂牌，所以REITs的流动性好好啊[龇牙] 。外国REITs喜欢新加坡因为新加坡没有资本利得税，对股息没有任何税或预扣[贱笑] 

以下内容是新加坡交易所的官方内容关于欧洲REITs在新加坡：

• 新交所上市的房地产投资信托（REITs）中，所持有的资产全部位于欧洲且专注于商业和/或工业地产领域的三大REITs分别为$CROMWELL EUROPEAN REIT(CNNU.SI)$ 克伦威尔欧洲房地产投资信托、$IREIT全球(UD1U.SI)$ 以及$EliteComREIT GBP(MXNU.SI)$ Elite Commercial REIT。近期，这三只信托公布了截至2020年9月30日的三个月业绩。
• 在新冠肺炎疫情与当前疲软的经济背景下，这三只REITs报告称，截至2020年9月30日，整体资产组合入住率保持稳定或有所改善——截至2020年9月30日，克伦威尔欧洲房地产投资信托公布，其整体资产组合入住率在最近六个月内保持在94%，而IREIT全球和Elite Commercial REIT的资产组合入住率分别达到96.3%和100%。
• 截至2020年9月30日，这三只信托的平均总杠杆率为37.1%，相比之下，它们截至2020年6月30日的平均总杠杆率比例为35.3%。三者的平均利息保障倍数为7.2倍，与上一季度持平。

在新交所上市的房地产投资信托（REITs）中，所持有的资产全部位于欧洲且专注于商业和/或工业地产领域的三大REITs分别为克伦威尔欧洲房地产投资信托、IREIT全球以及Elite Commercial REIT。近期，这三只信托公布了截至2020年9月30日的三个月业绩。

表现亮点

克伦威尔欧洲房地产投资信托 CROMWELL REIT （目前股息回报率为8%)[财迷] 

• 物业净收入季度环比增长14.3%，指示性每单位派息季度环比增长5.8%
• 2020年第三季度，轻工业/物流部门新租约及续签租约录得14.1%的租金回报率
• 资产组合入住率稳定，尽管受到新冠肺炎疫情影响，但过去6个月入住率仍保持在94%以上
• 1.008亿欧元的强劲现金头寸，以及2.35亿欧元的未提取承诺性贷款

以下图片是REIT的阿姆斯特丹的办公楼：

IREIT全球 （目前股息回报率为8.7%)[得意] 

• 尽管当前经济形势疲软，但由于西班牙资产组合租赁表现活跃，截至2020年9月30日，IREIT全球的整体资产组合入住率连续第二个季度录得上涨，达至96.3%
• 自2020年3月以来，IREIT全球超过98%的总租金已经收取，反映了其资产组合的抗压性，其中0.8%的总租金收入来自约定期限内的特定租金回赠
• 2020年第三季度，信托管理人成功续签了约95.0%的将于2020年到期的租约（按截至2020年6月30日的总租金收入计算）
• 2020年10月22日，IREIT全球完成了从Tikehau Capital手中收购其西班牙资产组合剩余60%的股权，进一步扩大了规模以及资产多元化

Elite Commercial REIT （目前股息回报率为2.9%)

• 截至2020年9月30日，该资产组合入住率达到100%，加权平均租赁期限为7.5年
• 在租金收取方面，该集团根据租赁协议提前收取2020年10月至2020年12月的三个月租金的99.6%
• 鉴于超过99.0%的租金收入来自英国政府的全面维修及保险租赁（三净租赁），该集团预计能够为投资者提供稳定收入。标准普尔（S&P）与穆迪（Moody'S）分别将英国政府评为AA级和Aa2级，是七国集团（G7）中债务与GDP之比最低的国家之一
• 新冠肺炎疫情并不会触发不可抗力或集团与英国政府的租约终止条款

~由于英国企业税率在2020年第三季度从17%升至19%，税后利润是在与预测相比额外拨备276,000英镑的递延所得税费用后计算的。额外拨备的递延所得税费用对可分配给单位持有人的收入并无影响。

债务概况

截至2020年9月30日，这三只信托的平均总杠杆率为37.1%，相比之下，它们截至2020年6月30日的平均总杠杆率比例为35.3%。三者的平均利息保障倍数为7.2倍，与上一季度持平。（大家别忘记了，按照新加坡规章，新加坡REITs的杠杆率不能超过50%）

前景展望

克伦威尔欧洲房地产投资信托

• 高度多样化的资产组合价值21亿欧元的95处房地产组合
• 跨国家、城市、租户和终端行业的多样化资产
• 拥有91%的来自政府、跨国公司和大型企业的优质租户群
• 积极的投资和资产管理策略通过在战略性、“特定”城市和市场收购高质量资产以实现增长管理
• 专注于德国及周边国家的物流资产
• 积极的资产管理和资本流动策略
• 财务灵活性与流动性BBB-惠誉国际评级的投资级信用评级
• 15亿欧元欧洲中期票据项目成立
• 可预测的现金流、2.35亿欧元的循环信用贷款额度以及广泛的银行和金融网络
• 35.9%的净资产负债率以及6.8倍的高利息保障倍数
• 2020年第四季度前景更加明朗拥有稳定入住率的抗压性资产组合
• 有5年加权平均租赁期限的租赁、消费物价指数以及租金回报率产生的经常性收入
• 2020年第三季度的强劲业绩提供了更多确定性，并支撑了2020财年的前景
• 与发起人同心协力克伦威尔与持有30%股份的克伦威尔欧洲房地产投资信托单位持有人保持密切的利益关系
• 克伦威尔在欧洲拥有17个办公室，为当地市场提供知识与专业技术
• 严谨治理并重点关注ESG强大的治理与结构，独立董事会成员占多数
• 以透明风险为基础，利用当地专业知识进行投资
• 将环境、社会和公司治理（ESG）纳入企业文化

IREIT全球

• 由于新冠肺炎疫情在欧洲出现反弹，各国政府采取了新的封锁措施，以减缓疫情的扩散蔓延
• 然而这些措施预计不会与此前的封锁措施一样严格，同时政府将向企业提供财政援助
• 利率水平预计将于较长时期内保持宽松
• 由于新冠肺炎疫情影响了当地经济和劳动力市场，办公场所的总体占用率有所下降，空置率有所上升
• 然而，由于空置率依然保持健康，优质写字楼供应量低，以及欧洲新办公场所的供应可能延迟，预计办公室租金不会受到显著影响
• 低抵押贷款利率和房地产作为一种高收益资产类别的吸引力，也可能为投资市场提供一些支撑
• 信托管理人将持续监测IREIT租户的财务状况，并与他们密切合作，以确保其资产组合保持较高的租户留存率和入住率
• 信托管理人还将探索新的增长机会，进一步实现资产组合的多元化与规模化，从而为单位持有人提供可持续的长期回报
• 这笔3200万欧元贷款的偿还使用了IREIT的配股收益，大大降低了IREIT的总杠杆率，为其提供了额外的债务空间和灵活性，以探索各种融资方案，满足未来的增长计划和资本需求

Elite Commercial REIT

• 英国政府宣布将“不惜一切代价”减轻新冠肺炎疫情对经济的影响，并在保障就业和民生方面发挥了重要作用
• 英国央行已将基准利率下调至0.1%，并宣布向企业和消费者提供一系列补贴和贷款，同时将休假计划延长至2021年6月底英国第二季度GDP数据显示，截至目前为止，经济活动出现了有史以来的最大下滑，经济季度环比萎缩20%，英国正陷入技术性衰退
• 然而，月度GDP数据显现出一些复苏的积极迹象
• 商业调查数据也令人振奋，7月综合采购经理指数（PMI）从6月的47.7升至57.0，为5年来最高水平
• 尽管如此，英国经济到2021年底之前不太可能恢复到疫情前水平
• 在经济挑战的背景下，英国脱欧谈判仍在继续——，“无协议脱欧”很可能会在2020年12月31日过渡时期结束时出现。

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