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图片来源@龙湖业绩发布会

3月22日，龙湖集团发布2023年度业绩报告。龙湖表示，依靠过去销售与负债成正比扩张的模式，已不现实；对于龙湖而言，未来要想穿越行业周期，有三个关键要素：第一，保持经营性现金流为正，依靠主营业务保持自我“造血”能力；第二，有息负债规模稳步下降，这是主动地依靠正向的经营性现金流去压降，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债；第三，经营性收入及利润的稳步增长。

由此可以看出，低杠杆、低成本、强运营、正现金流，正在成为龙湖集团的转型方向。

1、整体营收利润双降，但经营性业务收入及利润稳定增加

报告期内，龙湖实现营业收入为1807.4亿元，同比下降27.87%。其中，开发业务实现营业收入1558.6亿元，同比下降31.3%；运营及服务业务收入248.8亿元，同比增长5.7%。具体而言，运营收入约129.4亿元（含税金额约138.8亿元），同比增长8.9%，毛利率为75.9%；服务收入约119.4亿元（含税金额约126.5亿元），同比增长2.4%，毛利率为31.0%，较上年增长2%。

同期，龙湖的归母净利润128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的归母净利润113.5亿元，两者均有近50%的降幅。毛利额为305.8亿元，毛利率为16.9%。核心税后利润率为8.7%，核心权益后利润为6.3%。其中，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，这也是龙湖全年经营性利润占比首次过半。

对于利润下降，龙湖方面表示，“近年来，房地产市场出现深度调整，并影响到企业的业绩表现。房地产市场的体量下降，新房价格也出现调整。对于开发商而言，在2020年和2021年高点获取的项目，于近两年进入销售阶段，量、价表现均受到影响，这也是龙湖2023年利润下降的主要原因。随着开发业务的毛利率修复，加上运营业务和服务业务高毛利的驱动，相信龙湖集团的整体利润将会迎来企稳回升。”

2023年初，龙湖对旗下业务航道进行了重构，形成了开发、运营、服务三大板块协同发展的格局。

（1）开发业务：聚焦一二线高能级城市

财报数据显示，开发业务受行业整体影响同比下滑31.3%，期内实现营业额1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11.0%。

龙湖表示，开发业务下降主要有两个原因：一是整个新房市场成交体量从2016-2021年14亿平方米回落至9亿-10亿平方米，所以对大多数开发商而言，销售规模相比2021年之前高点约有30%甚至更高的销售收入下降；二是过去几年特别在去年，新房价格出现了一些调整。对开发商而言，如果在2020年、2021年高点拿的地，2022年、2023年进行销售又进行结算，利润会受到一些影响。

物业销售方面，2023年，龙湖合同销售额为人民币1734.9亿元，销售总建筑面积为1079.6万㎡，销售单价为人民币16070元/㎡，销售回款率100%以上。此外，龙湖已售出但未结算的合同销售额为1734亿元，面积约为1260万㎡，为龙湖未来持续稳定发展奠定坚实基础。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二线城市销售占比95%。

拿地方面，2023年，龙湖在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等17个重点城市共获取31幅土地，新增土储总建筑面积为368万方，总货值超过770亿元，平均溢价率8%。2024年至今，龙湖分别在西安、佛山拿了两块住宅用地，都是底价获取。截至2023年底，龙湖集团拥有土地储备4539万平方米，权益面积为3236万平方米，其中近80%布局在一二线高能级城市。

对于2024年开发业务的策略，龙湖表示，2024年，龙湖依然会严守投资刻度，优中选优，将“以销定支”，主动把握好投资节奏。在城市选择方面，会高度聚焦在一二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。销售去化策略，根据市场情况灵活应对，积极去化，在主力项目上，会保持产品力优势，稳住售价，同时快速清盘变现。

（2）经营性业务：利润贡献占比60%，未来拉动利润增长的新势力

相比于传统房地产开发业务，龙湖指出，经营性业务是龙湖穿越周期的重要砝码。经营性业务的持续健康发展，成为龙湖利润企稳、重回增长的重要引擎。

龙湖经营性业务主要有4大板块：商业投资、长租公寓及产城、物业管理、智慧营造。

具体来看，2023年，龙湖商业租金收入102.8亿元，同比增长9%，营业额同比增长49%，日均客流同比增长32%，整体出租率达96.2%。全年新增运营12座商场，其中7座为轻资产运营，持续深化在核心城市的网格化布局。

截至2023年末，龙湖已运营商场88座，2024年还将新开14座商场，其中8座重资产、6座轻资产，也就意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个。

面对商场数量的增长，龙湖提前做出了部署，第一，对于新开业的项目，龙湖明确进行产品的分级，根据每个项目的定档定级，一店一策进行差异化打造，意在满足不同客户的购物需求。第二，龙湖从去年开始对存量的一些项目进行改造，意在提升存量项目的业绩。

长租公寓及产城方面，龙湖关于已开业房间数12.3万间，位列行业第二；2023年租金收入达29.3亿元，同比增长13%，五年复合增长达25%。通过精耕产品和服务，冠寓开业6个月及以上房源出租率提升至96.4%，期末出租率95.5%，盈利能力行业领先。

第三大板块，服务业务主要由轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”组成。2023年，服务业务及其他不含税收入为119.4亿元，较上年增长2.4%，服务业务及其他毛利率为31.0%，较上年增长2.0%。

数据显示，龙湖物业在管面积3.6亿平方米，实现收入102亿元，毛利率30.6%，其中，76%的收入来自于基础物管，17%来自于社区增值，6%来自于非业主增值。

龙湖龙智造自2022年品牌发布以来，已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万平方米，综合实力已跻身代建行业前列。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元。

龙湖表示，经营性利润贡献占比60%，不仅成为龙湖在行业调整期保持利润规模的压舱石，更是未来拉动利润增长的新势力；若经营性收入贡献能够过半，龙湖将真正完成由开发到经营的转型。

中指数据显示，2023年以来，部分百强房企营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高。一方面，典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。另一方面，持有业务、服务业务以其稳定的现金流改善企业整体流动性。中指研究院指出，目前国内房企由开发商向服务商转型是必然趋势。除房地产开发业务外，应围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级。

2、有序压降负债规模，以正现金流驱动发展

龙湖管理层在业绩会上表示，“有序压降负债规模，以正现金流驱动发展，这是未来龙湖转型和发展的思路。”

（1）经营性现金流首次为正

2023年，龙湖整体实现经营性现金流首次为正，合计净流入35亿元。龙湖方面解释，一方面由于公司强调有质量回款、资金集中与统筹管理；另一方面，公司灵活调整投资与开工，同时提效降费，收入与支出动态匹配，以保证各项业务持续增强造血能力。

（2）主动压降有息负债规模，债务结构持续改善

截至2023年末，有息负债规模为1926.5亿元，同比下降7.4%，减少154亿元。

龙湖债务结构持续改善：平均借贷成本为4.24%，保持行业低位；平均借贷年限继续拉长，为7.85年；截至2023年末，龙湖的外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；龙湖总借贷内的银行融资占比达77%。

截至2023年末，龙湖集团一年内到期债务为268.4亿元，占总债务比例为13.9%，在手现金为604.2亿元，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.36倍。

龙湖指出，2024年内到期债务余额147亿元，占比不到8%，其中境内债券60亿元主要分布在5月、7月、8月和12月，公司都做了有序的还款安排，其中，5月的15亿元债务，钱已经存好。同时，2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内安排逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。此前，2022-2023年间，龙湖曾多次提前还债，为行业发展释放出积极信号。（详情：龙湖提前还债）

对于表外债务，龙湖表示，表外的部分项目只做开发贷，截至2023年末，表外项目的整体现金余额约130亿元，负债余额约100亿元，表外项目是净现金状态。如果把表外模拟计算放入表内，公司的净负债率会从约55.9%降至约46%。

对于下一步融资计划，龙湖表示，第一，将继续深耕经营性物业贷，目前大概有110座商业物业，已经用于融资的70座左右，还有40座左右可用于后续的融资。截至2023年底，公司经营性物业融资约474亿元，平均融资成本低至3.65%，全年净增经营性物业贷款174亿元。经营性物业贷款为龙湖提供了长账期、低成本的融资渠道。第二，在公开市场方面，龙湖的中债增进债券发行规模为58亿元，2023年公司发行23亿元债券，未来会继续积极沟通，按需有序的进行发行。第三，公司海外的债务会进一步下降，未来也会稳步的降低利率：最早到期的美元债在2027年；海外的银团贷款每年会提前归还，但也会保持一部分的银团的续做。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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