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图片来源@视觉中国

近日，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部(简称商业BG)，万科7区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。成立商业事业部的同时，万科在人事方面也进行了新的安排，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。而2023年加盟万科集团的周轶群，将接任南方区域首席合伙人。

据悉，在行业内，万科的组织架构以及高管安排属于稳定性较高的，特别是区首通常几年才会变动一次，而且一般都是内部的老员工做区首。

因此，此次万科成立商业事业部，同时由新人做南方区首，属于万科历史上罕见的大动作。

对此，万科回应称，公司一直坚持开发经营服务并重的战略，此次组织调整和人事安排是匹配战略发展需要。一方面，旨在把握消费类基础设施REITs试点等政策带来的商业业务新机遇，全面加强商业资产的整合与进一步发展，加速实现开发、经营与服务并重的战略思路；另一方面，开发业务在当前市场严峻挑战下，更需要开放心态，不拘一格用人才的经营思路。万科将启动新一轮“大江大海”计划，通过外部优秀人才引进，提升并激活组织能力。

成立商业事业部，借助REITs，转型为不动产商

1、商业从BU升级到BG，万科开启商业“全国一盘棋”发展战略

此前，万科集团的组织架构中，除了集团总部外，事业集团（BG）仅有开发经营本部（北京、东北、华中、南方、上海、西北、西南七大区域BG）和物业服务BG，而印力集团与长租公寓事业部、海外事业部、酒店与度假事业部、梅沙教育事业部、食品事业部、物流事业部均为事业单元（BU）设定。此次成立商业事业部BG，意味着万科将商业板块提到了与开发业务和已经独立上市的物业板块同等地位。

万科之前的商业板块相对分散，除了成熟的集中商业品牌印力集团外，万科的七大区域BG均有展开一定量的商业业务。一直以来，万科对这两部分商业资产也在持续推进整合，2022年9月，万科将各个区域一批49个商业项目交托印力集团管理，而现在REITs提速给了商业巨大的想象空间。因此，万科加速了整合，全面加强商业体系建设，以最大程度发挥商业集团的优势。

2、借助REITs，万科从开发商转变为不动产商

2023年以来住宅销售依旧承压，但商业地产在稳步增长，有望回到较高时期的水平。比如，2023年，龙湖经营性收入超260亿元，创历史新高。同时，各家头部品牌房企开始倾力打造布局商业项目，比如，招商蛇口以52亿摘松江泗泾TOD地块，打造上海第5座花园；中海环宇商业产品系首个MAX产品-真如环宇城MAX在上海正式开业。

根据万科财报披露，万科2023上半年经营服务业务继续增长，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中，物业服务、物流仓储、租赁住宅和商业地产的收入（含非并表项目）增速分别为12.2%、17.0%、10.6%和7.3%。而印力管理的商业项目营收27.4亿元，占万科商业总营收63.7%。

截至报告期末，万科累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1118.3万方，较上年同期新增76万方；规划和在建商业建筑面积为381.2万方。

印力方面累计开业73个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积699.5万方；规划中和在建商业建筑面积为86.2万方。此外，印力管理的商业项目2023上半年整体出租率为94.7%，同比提高2个百分点。

根据2023年6月印力商用置业有限公司披露的公司债发行文件，近三年发行人实现净利润58977万元、55161万元和48173万元，归母净利润58364万元、50043万元和30271万元。

商业成为万科业绩新的发力点和增长点。

2023年下半年以来，消费类基础设施REITs试点取得关键突破，作为业内转型布局最早的万科，在此次试点中拔得头筹，旗下商业业务也将迎来历史性的发展机遇。

2023 年 11 月 26 日，中金印力消费REITs获得相关部门准予注册批复，成为首批消费基础设施REITs之一。据悉，该基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为25年，募集份额总额为10亿份。

该REITs底层资产为杭州西溪印象城，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，估值39.59亿元。该项目总建筑面积约24.97万方，其中商业建筑面积约14.4万方，可租赁面积近10万方。

据万科披露的数据，杭州西溪印象城2022年总营业额超过35亿元，2023年上半年营业额超21亿元。2014-2022 年杭州西溪印象城年加权平均出租率为98.2%，截至2023年6月30日出租率达99.2%，估值39.59亿元。万科方面认为，稳定的销售业绩为此次REIT发布贡献了良好的预期收益，本次评估测算采用的报酬率（折现率）为7%。

正如万科董事会主席郁亮所说：REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资，增强流动性，万科也将有望真正从开发商转变为不动产商。

万科用人策略：不拘一格、开启“大江大海“计划

2019年初，万科董事主席郁亮亲自提出了一项"大江大海"计划。这份计划是原上海区域内部“活水计划”的加强版，“活水计划”是基于上海区域内部分职位空出，然后让区域内的人流动起来。据悉，“大江大海”计划提出的第一年，万科进行了将近30位城市总经理的岗位调动。

四年多时间过去，房地产市场发生了根本性的变化，面对行业前所未有的挑战，万科的“大江大海”计划又重启了，意在企业用人更需要不拘一格、敢于打破常规。

万科曾在2022年财报中表示：“面对政策、市场环境不断发生变化，公司在优秀人才吸引上存在较大挑战，特别是地产行业对年轻员工的吸引力明显减弱。公司以开发经营本部为主导，推进集团一盘棋建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。经营、服务业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。”

值得注意的是，万科开发业务高管转战经营服务业务近年来频有发生，包括朱保全转入物业，祝九胜兼任长租公寓业务首席合伙人，张旭出任物流事业部首席执行官等等，公司对经营服务业务的重视程度可见一斑。

而南方区域在万科开发业务中至关重要，但近几年业绩承压，启用新人或为万科应对地产开发业务调整压力的新思路。根据万科近三年业绩报告显示，2020年-2022年万科南方区域销售额分别为1502亿元、1450亿元、1039亿元，2023年上半年，万科南方区域实现营收378.29亿元，权益净利润44.24亿元；在集团整体的占比分别为20.90%、34.62%，两项数据在7个区域中的排名均为第二位。

总体来看，万科的这次变化调整，意味着公司进一步加大了在商业地产领域的投资与整合力度，打造更加强大的商业运营平台，以迎接更加激烈的市场竞争。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）