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雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

富力地产董事会格局生变。

12月29日晚间，富力地产发布公告称，由于需要投放更多时间及精力于其他事务上，张力自12月29日起辞任公司董事及行政总裁。

众多房企中，富力地产是少数一直实行罕见的“双老板制”，也就是联席董事长制。截至2023年6月30日，李思廉和张力分别以28.97%、27.77%持股比例，位列公司第一、二大股东。

雷达财经注意到，张力上一次备受舆论关注，还是在2022年12月因涉嫌行贿在英国被捕。媒体报道显示，2023年7月份，张力与检方达成了延期起诉协议，并返回国内。

作为富力的创始人之一，没进入房地产行业之前，张力还是一个普通的公务员。1993年，张力决定和相识了4年的李思廉结为盟友，双方携手进入地产开发业。此后经过多年发展，富力一度被房地产界誉为“华南五虎”之首，张力也赚得百亿身家。

最近两年来，富力地产陷入了流动性困局，成为较早出险的房企之一。目前，富力地产将境内和境外债务全部展期，但经营状况并未有太大好转。在2023年上半年，公司归母净亏损高达51.09亿元。

仍有百亿身家

富力地产老板之一的张力，辞去重要职务。

12月29日，富力地产在港交所公告称，由于需要投放更多时间及精力于其他事务上，张力自2023年12月29日起已辞任本公司董事及行政总裁。

富力表示，作为本公司联合创办人，张力近三十年来为管理公司的重要角色，并为本集团奠定了重要基础。董事会谨此衷心感谢张力于担任执行董事及本公司行政总裁期间对本公司作出的宝贵贡献。

有了解情况的富力地产人士告诉媒体，张力还将以大股东的身份参与到公司的具体事务以及日常工作中，他的日常工作仍然照常，其他职务也并无变化。

同花顺iFinD数据显示，截至2023年6月30日，张力以27.77%的持股比例为富力地产的第二大股东，仅次于李思廉的28.97%持股比例。

二级市场上，去年8月份富力地产一度跌破1港元沦为“仙股”，最新股价虽然重返1港元之上，但公司总市值仅剩下约42亿港元。

富力地产股价大跌，让第二大股东张力的财富也大幅缩水。胡润百富榜显示，2023年张力、张量父子以135亿元财富位居榜单第427位。相比之下，前两年的榜单中，张力父子的身家分别为220亿元、190亿元。

张力上一次被外界广泛关注，还是因为涉嫌行贿的事件。

根据公开信息，2022年11月30日，张力在伦敦被当地警方逮捕，原因是个人公司Z&L Properties Inc在美国的业务牵涉一宗行贿案。

据报道，张力所涉行贿案，是被控贿赂旧金山前公共工程局局长穆罕默德·努鲁，以加快他在当地一个地产开发项目的进度。在努鲁到中国度假时，张力涉嫌为其支付酒店住宿费并赠送礼物，行贿总额估计在4万到7万美元之间。

被捕后，张力在向当地法院支付了1500万英镑（约合1.28亿元人民币，刷新了英国历史记录）的保释金，被监视居住于伦敦塔桥公寓43层。

彼时，张力一度向美方就引渡提出异议。但在2023年6月中旬，他还是同意被引渡至美国。

同年7月19日，美国加州北区检察官办公室披露的一份新闻稿显示，张力已与检方达成延期起诉协议。若张力遵守延期起诉协议中的相关条款，则指控将在三年后撤销。

另据当地媒体报道，协议要求张力承认贿赂等不当行为，并缴纳5万美金罚款。达成认罪协议后，富力内部人士证实当月张力已乘飞机回国。

“行贿门”事件后，张力很少出现在公众面前。这次辞任富力董事及行政总裁，是否与这次风波有关，外界不得而知。

地产界打拼近30年

如今已届古稀之年的张力，早在1993年便投身房地产行业。

但在经商之前，张力曾是一名公务员。据中国企业家网，张力1973年参加工作，从工人做起，后来在广州郊区二轻局担任团委副书记。

1986年，张力任花园村酒店总经理，不久又被借调去筹建白云区政府办公楼。这段时间里，张力发现自己做生意的秉赋。于是1988年，张力决定辞去公务员工作。

下海创业，张力刚开始主要是搞装修，从接小工程起步，断断续续做了5年时间，积累了第一桶金。1993年左右，他和香港人李思廉一共投资2000万元，组建了广州天力地产公司，即富力集团的前身。

虽然二人携手进入房地产行业，但据悉张力和李思廉的性格反差较大。张力性格外向率直，在生意场上生龙活虎，勇于开拓，人送绰号“豹子头”。而毕业于香港中文大学数学系的李思廉，曾在证券金融、外贸领域工作过，性格上相对内敛含蓄，这种反差也让两人在日后的生意中找到了各自的角色定位。

公司成立伊始，两人就进行了明确的分工，张力主管项目开发和工程管理，李思廉主管公司财务和市场营销。

对于这种在运营中各有侧重的管理模式，李思廉将自己形容为后卫，张力打前锋。这样的职责范围，也一直延续至今。

起初，由于资金不足，富力的项目多在城乡结合处。后来，二人发现很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，这是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

据张力回忆，当时富力敢于进军旧改的底气，还是在于彼时很少有公司开发普通住宅，“市场上几乎没货，人人都去搞甲级写字楼、高档豪宅。”

于是，每平方米3000多元的富力新居，就成了抢手货。从旧改项目中尝到甜头的富力，之后一路在旧厂改造上高歌猛进，先后在广州旧城开发多个花园小区，在业内被称为“旧城改造大王”。

但帮助富力在广州打响知名度的，则是富力广场。占地12万平方米的富力广场当时是广州铜材厂和同济化工厂所在地，按张力的话说，“拿铜材厂那块地时，看到‘满目疮痍’的烂地，很多发展商都选择了退出。”

但敢于冒险的张力，却选择毅然拿下。事实也证明，这次冒险非常成功。1996年面世的富力广场，无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的，均价卖到每平方米6000多元，广州人就是通过这个项目开始对富力有了最直观的认识。

富力广场的成功，让这家地产公司短时间内在行业中脱颖而出。2005年，富力地产于香港联交所主板上市；两年后，富力地产与恒大、碧桂园、雅居乐和合生创展并称“华南五虎”。

2008年，全球金融危机爆发后，富力一度陷入流动性危机，曾试图在香港挂牌转让位于广州珠江新城的君悦酒店纾困，后因国内房地产市场的大反弹而缓过一口气。

2017年，王健林的万达集团陷入流动性危机，富力出手相救。当年7月份，富力接盘了万达手中的77家酒店，总耗资199.06亿元，这约是原本卖给融创价格的6折。

当时有机构认为富力买贵了，但公司内部认为这是一笔划算的买卖。富力地产董秘胡杰对机构分析师解释道，77家酒店账面净值为330亿元，交易价格仅为账面净值的6成，每家平均收购成本接近2.6亿元，富力自己开发一家酒店成本是5.4亿元。

次年3月份，张力也表示，此项交易万达让了很大的利，双方是共赢，目前整体收入挺好。

然而，从收购这批酒店资产后，富力的整体酒店业务遭遇持续亏损，公司的有息债务总额在2018年、2019年分别增加超200亿和300亿。到2020年，债务总额已大幅扩容的富力地产，再度陷入流动性困局。

富力仍未走出低谷

富力转换发展步调，从很早就开始了。在2020年下半年的“三道红线”之后，减少拿地、出售资产成为管理层频繁提及的重要举措。

2021年9月份，碧桂园服务宣布与富力物业签订股权转让协议，以不超过约100亿元人民币收购富良环球100%股权，从而间接收购富力物业在中国从事物业管理服务的目标公司100%股权。

差不多同一时间，富力地产公告称，执行董事及大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金。外界预计，这笔钱大概率来自两人出售富力物业所得。

但一番自救之后，富力的雷还是爆了。2022年3月，富力地产的境内债出现了到期无法兑付的情况，在公开市场正式违约。

随后，公司走上了债务重组之路。2022年7月，富力地产宣布完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元；11月富力又将已发行的全部境内债券共8笔获得展期，加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上，总额为135亿元。

不过目前来看，数百亿债务完成重组，并不意味着富力地产债务危机解除。

去年11月底，富力地产新增一则欠税公告，欠税余额为4908万余元。此外，富力旗下的广州城足球俱乐部有限公司同日也新增欠税公告，欠税余额为1734万余元。

天眼查显示，12月26日，富力地产及广州富力兴盛置业发展有限公司等数家富力系公司新增一则被执行人信息，执行标的2.8亿余元，执行法院为广州市中级人民法院。目前，广州富力地产股份有限公司存在40余条被执行人信息，被执行总金额约90亿元。

频陷“被执行人”，或与公司眼下的销售和经营状况有关。据公告，2023年前11个月，富力地产总销售收入约187.8亿元，同比降48.39%。

而在2023年上半年，富力地产归母净利润亏损虽然较去年同期收窄，但仍然达到51.09亿元。

外界认为，债务展期能缓解出险房企的燃眉之急，但要实现中长期回血自救，销售才是关键。但在持续低迷的市场环境下，销售端难言乐观，房企不得不面对持续在低谷徘徊的现实。

$富力地产(02777)$