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基础设施，数据中心，和木材的房地产投资信托（以下用REITs代替），在REITs投资领域的重要性越来越大。

当大多数投资者想到REITs的投资机会时，他们一般会想到REITs的4大类别：零售，办公室，住宅，和工业。然而，人类对科技的日渐依赖，和人口组成人口分布的变化，让非传统的REITs投资机会越来越明显：基础设施，数据中心，和木材。

REITs投资领域的格局变化

REITs的四大传统领域，零售，办公室，住宅，和工业，在FTSE NAREIT股票REIT指数中的权重，已经从2003年的79%，下降到2018年的47%：

同时期，木材，数据中心，和基础设施REITs从0%，增长到24%。

剩下的REITs种类：医疗，住宿/度假村，专卖店，仓储——也从21%增长到了28%。

下图显示了美国各REITs领域处在的增长周期。医疗和零售正处在租金下滑周期，木材，基础设施处在租金加速增长周期。而剩下的领域，如工业，数据中心，办公室，仓储，公寓，和住宿，则处在租金增长放缓的周期：

后牛市的非传统REITs增长点

随着宏观经济进入后牛市阶段，大多REITs的租金增长还是正的，但已经在减速阶段了。一些领域，如医疗和零售，租金已经在下降了。

1. 在医疗领域，很多供应都移到了线上网络，这给养老院和专业护理机构很大的运营压力。随着美国的老龄化，医疗在长期上还是有着巨大的投资机会。租金的下行也许只是短暂的，最终增长的市场需求会带来正向的供需平衡。

2. 同时，传统的零售空间也在线上购物的大趋势下面临运营困难。在长线上，高质量的，集购物/工作/住宿/娱乐于一体的A级商场和购物中心还是能够生存，但低质量的B和C级购物商场会越来越受挤兑。

非传统REITs影响力越来越大

当传统零售空间被线上购物迅速挤兑时，基础设施和数据中心则是线上购物和手机运用繁荣的强力受惠者。他们现在也在REITs领域提供着最快的租金增长。在木材领域，因为经济的强盛和房屋建造情况的改善，也是有加速的租金成长。

1）基础设施REITs：受惠于数据的使用，智能手机的高度渗透，和电子商务的蓬勃发展。

基础设施REITs主要是3大通信电塔公司：美国电塔，冠城国际，和西南贝尔电信。

美国通信电塔的寡头垄断是REITs领域最具吸引力的生意模式之一。这3大公司在全球都各自有5万到15万通信电塔。随着全球智能手机和平板电脑的普及率越来越高，3大通信电塔公司都在坐收渔翁之利。

此外，通信电塔的每1座电塔都可以对多家通信公司收费，这极大地增加了电塔公司的营收能力。并且，租约一般是5-10年之长，租约也是通胀链接，或每年定量增加租金，这让租金收入可以逐年稳定增长，并免于通胀的负面影响。这一切都意味着通信电塔公司有稳定可预期的现金流，这相对于传统REITs是一个大优点。

美国电塔REIT的股票代码是$(AMT)$，冠城国际REIT的股票代码是$(CCI)$，西南贝尔电信REIT的股票代码是$(SBAC)$。

2）数据中心REITs：向世界上的最大科技公司们提供最重要的服务。

通过仓储网络设备，通信硬件，和数据存储，数据中心向电子商务和线上经济提供关键的支持。数据中心的客户公司一般是科技巨头，如谷歌，脸书，亚马逊，也有传统的通信公司和金融服务公司。

数据中心有着和其它类型REIT都不一样的独特的出租架构。由于数据中心需要大量的电力，数据中心是按客户的电力消费来收费，而不是传统的按面积收费。数据中心的租约一般是5-10年，租约也有通胀链接，或逐年稳定增长。像通信电塔REITs一样，数据中心REITs有稳定可预期的现金流。

数据中心REIT有很多，感兴趣的可以上网研究哪个REIT好。

3）木材REITs：为 千禧一代建新家。

木材REITs也是被3家公司寡头垄断：惠好，瑞安，和PotlatchDeltic。

随着美国经济的强盛，房市的繁荣，和木材价格的上行，木材REITs现在正经历着现金流收入的加速期。3大寡头公司各自有2百万到1千2百万公顷的商业森林面职。它们可以在众多领域提供木材产品：锯材，纸浆，纸制品，和其它木材产品。

木材REIT也是有很多。投资者也可以关注木材REIT ETF，最大的木材REIT ETF是Ishares全球木材和森林ETF，股票代码是WOOD。

(文章内容取自网络）

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