当科技信徒们还在为AI的每一次心跳彻夜难眠时,被刻板印象定格的港股地产老登们,却悄悄完成了深蹲起跳。 年初至今,香港本土房企走出独立行情。新鸿基地产、恒基地产股价接连创新高,其中新鸿基涨幅一度高达55%,市值一度突破4000亿港元。 这种久违的涨势,底色是业绩拉升。2025年下半年,新鸿基物业销售收入达323.55亿元,同比大增94.3%;恒基地产2025年物业销售收入也实现17%的增长。 支撑这波反弹的明线,是香港楼市的“量价齐升”。 从需求侧看,香港楼市的复苏始于政策“去枷锁化”。“撤辣”政策降低了外地人口与香港多套房持有者的买房门槛,“高才通”计划则完成了精准的高净值人才引入。 但需求增加的另一面是供给似乎被戴上了“紧箍咒”。 香港四大家族占新房销售量的4-5成,这种极高的市场集中度,让头部房企在推盘节奏上拥有极强的议价权,进一步带动了成交价提升。 而支撑香港地产重估的暗线,则是地缘红利的强化。 在全球化退潮、地缘博弈加剧的“小院高墙”时代,香港作为链接东西方的桥梁,避风港属性被放大了,这使他正开启一场超越地产单一品类、覆盖全维度资产的价值重估。 / 01 / 增长的轮子变了 在地产这门生意里,同势,却不一定不同命。 对比内地房企跟随楼市大起大落的过山车轨迹,香港地产“老登”们的波动曲线显得极其平缓。2021年至2024年,香港楼市从高峰回撤近30%,但同期新鸿基仅下跌9%,恒基地产甚至逆势微涨1%。 命运迥异的核心,是商业模式的差别。 不同于内地房企曾笃信“高周转、高杠杆”的大力出奇迹模式,香港主流房企信奉的是“开发+持有”的双轮驱动。这种模式的优势在于:景气度高时靠卖房赚差价,行情寡淡时靠收租平利润。 相比容易随周期剧烈震荡的开发业务,物业租赁是标准的“现金牛”。 在新鸿基的利润结构中,租赁业务以不到两成的营收占比,贡献了超过52%的利润;恒基地产更夸张,租赁盈利