继阳光城放弃子公司独立IPO计划，“搭车”万物云之后，同样在港交所递了表的富力物业也将被出售。而这次的买家，正是半年前斥资49亿元收购蓝光嘉宝的碧桂园服务。
9月20日，碧桂园服务(06098.HK)公告称，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，拟以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球（富良环球持有富力物业的100%股权）的100%股权。
同一日，富力地产(02777.HK)发布公告称，为应付短期内到期的债务，公司主要股东董事长李思廉及联席董事长兼总裁张力将为富力地产提供约80亿港元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。
一天之内，又是出售正在筹划上市的子公司，又是接纳大股东的资助，富力地产能否自救成功？连续大手笔收并购物企的碧桂园服务是否还会继续？这一场近百亿元的交易，谁才是最大赢家？
努力降档的“红档玩家”
“富力地产降负债压力大，资金面较紧张，出售物业资产大概率为缓解资金压力。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉银柿财经记者。
一位业内人士亦指出，同一日的两则公告，背后或许是富力地产的两位大股东借由变卖富力物业的方式反哺富力地产，终极目标还是降负债。
据富力地产2021年中报数据计算，截至2021年上半年，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%、净负债率为123.5%、现金短债比为0.55，仍是全面踩线。
而在今年年中业绩会上，富力地产董事长助理李启明也曾表示，富力地产到今年年底就可以实现一条至两条达标，其中净负债比率会在今年年底达标；三条红线目标可以在2022年完全达标。
留给富力地产“达标”的时间确实不多了，在富力地产看来，要“达标”出售资产可能是最快且有效的方式。
在2020年的年中业绩会上，富力地产董事长李思廉曾表示，年内拟出售“一些投资性物业和地产项目”，规模在120亿元左右，计划“未来9个月，会在国内外处理250亿元到300亿元的债务，中间超过一半已经会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。”
随后，在2020年11月份，富力地产以44.1亿元的收获转让了广州国际机场富力综合物流园70%权益。2020年12月底，富力地产将持有的广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权、广州天力建筑100%股权，全部质押给广州城投，获得了约50亿元至100亿元之间的融资支持。
据富力地产2020年年报，公司出售投资物业及写字楼资产，如富力综合物流园及广州写字楼物业，产生约59亿元的现金。另外，公司通过配售2.57亿股新股，募资净额约达24.98亿港元，用于偿还债务。
富力地产的公告还透露，基于当前主要股东们的支持，加上顺利的融资活动，以及持续寻找买家的资产出售计划，富力地产将持续专注管理现金流及进一步改善整体信贷状况，并且有信心在今年财政年度结束前继续改善。
不过据今年中报的数据，富力地产的负债总额达3318亿元，有息负债余额为1433亿元，一年内到期的有息负债为519.04亿元，同期现金及现金等价物为127.64亿元，受限制现金为160.38亿元。这样算来，富力地产可动用的短期资金与债务间存在390亿的缺口。即便算上李思廉、张力提供的约70亿人民币资金，未来12个月仍有300亿的资金缺口。
即便是手握不少优质投资物业及酒店资产，但在差距面前，富力地产还是显得有点“捉襟见肘”。
近百亿元交易的AB面
其实，现在的富力物业虽还顶着“富力”之名，但从股权上与富力地产已没有了直接关系。在2020年，李思廉、张力已对富力物业完成私有化。
但当富力地产降负债的压力实实在在落下之时，出售富力物业相关股权也成为李思廉、张力的一个必选题。毕竟，富力物业今年4月时才向香港联交所递交了招股书。不过，知名地产分析师严跃进告诉记者，“富力物业旗下项目的抛售，为相关股东或控股人回笼资金等创造了较好的条件。”
有业内人士分析称：“这是一笔一拍即合的交易—100亿元的价码符合富力物业的预期，而优质项目也正中碧桂园服务的心意。”而碧桂园服务对富力物业的这笔收购，可以说刷新了碧桂园服务自身在今年3月份创造的物业行业“最贵”收并购案例。
“富力物业的管理能力和运营能力均表现优异，同时具有一定的品牌影响力。碧桂园服务收购富力物业，一方面或能够快速切入重点城市，弥补业务领域短板。”王小嫱表示：“另一方面，物业管理行业仍有较大的发展空间，龙头房企更具优势，碧桂园服务通过收并购实现规模扩张。”
这也与碧桂园服务于今年上半年新增的商业物管服务有关。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江肯定了这一猜测。“富力物业的商业物管服务业务占比较高，刚好可以弥补碧桂园服务的业务短板。”
碧桂园服务2021年中报显示，截至上半年，碧桂园服务的商业物管服务实现营收1.4亿元。碧桂园服务首席财务官黄鹏在中期业绩会上称，公司期待商业运营的收入5年内突破100亿元。
而碧桂园服务的野心不止于此。
作为行业内第一家突破两千亿元市值的物业企业，碧桂园服务始终在强调“要稳固行业龙头地位”。就在不久前，李长江肯定了碧桂园服务上半年的表现，并表示对2025年实现千亿营收目标信心满满。动作频频地收并购正是碧桂园服务冲击千亿营收的举措之一。
西南证券研报认为，并购是物业服务企业扩张的重要手段，一方面可在短时间内提升规模，发挥规模效应，另一方面也可通过收并购切入传统住宅物业外的其他赛道，实现业态的多元化布局。
事实上，一直在收并购的物企不止碧桂园服务一家，但是这么大手笔的也只有碧桂园服务了。据不完全统计，在收购富力物业之前，碧桂园服务已经以近百亿的收购投入位列物企收并购总额TOP10的榜首。
不过，这笔交易的最终达成还是会有一系列附加条件。
由碧桂园服务的收购公告可知，收购金额由两部分组成，第一阶段针对2021年现状部分，金额为不超过人民币70亿元；第二阶段针对未来0.66亿平方米在管面积合约，金额不超过人民币30亿元。若富力物业未能实现相关业绩承诺，碧桂园服务的支付代价将会作出相应的调减。
富力物业也在公告中承诺，“富良环球的2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米”。据富力物业之前的招股书显示，2020年富力物业的营业收入为25.97亿元，毛利为6.44亿元，总在管建筑面积为6940万平方米。
另外，富力物业和碧桂园物业双方还约定，“自交割日起五年内，富力物业不得直接或间接进行任何有可能与富良环球形成竞争性关系，或不利于其经营管理的行为”。多名业内人士猜测，这一协议条款或会导致富力物业的上市步伐停止。
这一场近百亿元的交易，对于交易双方而言，或许是一种共赢的理想状态。但是，交易的最终效果，也有待市场验证。
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