去年3月，为了抑制通胀，美联储开始加息，利率基点从原来2020年接近0飙升到现在的4.75%。疫情两年疯涨了40%的全美房价迅速降温。 整整一年过去了，美联储本周三宣布第九次加息，0.25，这样基准利率很有可能破5%。 随着利率上升，月供中位数从去年的$1926涨到了现在的$2549, 也就是说现在买同样价位房子，要多付30%。利率每多涨0.5，就意味着月供多付$100。 图片 房价在经历了131个月的连续增长后，今年2月被首次打破，这个增长期始于2012年2月。 目前美国房价中位数为363,000美元，较一年前下降了0.2%，但较1月涨了$4,000, 但比2022年6月的房价峰值降了$50,800。 目前来看，房价从去年6月达到巅峰$413,800，之后随着加息一路下滑，进入10月二次滑坡，于今年1月初触底。 图片 很多抓住了去年一波下跌入场了的小伙伴现在应该得意地笑了，还在盼着“抄底”的朋友们，可能又要进入下一波等待期了。 至少对于新房建商来说，最难的时刻似乎已经度过。例如2022年第四季度，KB Home的买家取消率飙升至68%，这个数字超过了2008年危机最黑暗的日子，那时行业的最高取消率47%，而2021年同期房屋建造商的取消率为13%。 图片 但风暴的最糟糕的时期可能已经过去了。 周三，KB Home报告称2023年第一季度的取消率为36%。一方面，虽然这仍然是一个很高的比例，但已经比上一季度的68%恢复了近半，达到去年第三季度水平，表明像送点降低抵押利率和降价等积极的激励政策正在缓慢地吸引买家回归，3月前几周，新房订单表现强劲。 像KB Home这样受到市场调整打击严重的原因之一在于它的新房社区集中在过热的西部市场，这些地区的房屋市场调整尤其严重。 根据John Burns Real Estate Consulting二月份进行的调查显示，受访的建筑商的取

华尔街经济学家Nancy Lazar说，这一次的经济危机更像美国70年代的那一次，而现在大家更关注的是2008年的那一次。 她还提醒大家，经济衰退的影响应该会在今年下半年更明显。 美联储抑制通膨的措施对经济的影响在去年12月已经显现出来，但是最近的数据显示通膨还是异常地高。 个人消费指数Personal Consumption Expenditures (PCE) 显示消费品价格至比上个月上升了 0.1%，但是同比上升了5%。 图片 美联储一直声称通膨要控制在2%，但其实实际价格是衡量通膨的更好的指标。 目前，在美联储连续多次大幅加息的情况下，核心消费品指数仍远高于2%，这不是一个好兆头。 Nancy Lazar认为美联储花了一年多的时间，对美国经济的负面影响才显现出来。 图片 所以这会进一步拖延至2023年第二季度，之后下半年对经济的影响才会更全面的体现出来。 因为： 2021年全球经济都在紧缩，美国经济和全球经济紧密相联，所以一定会有所影响。 2021年石油价格大涨 国债率迅猛上升 所以去年我们看到的放缓其实最主要的是这三个因素造成的，所以美联储去年货币紧缩的措施对经济的影响今年才会体现出来。 对于就业数据，目前已经阴云密布。 虽然上个月失业率仍维持在3.5%, 这预示着消费者们意识到了他们的存款率会继续下降到低于3%。 图片 慢慢地美国民众就会感觉到我们正在进入经济衰退，首先体现的就是收入慢慢减少，或者增长放缓，虽然现在购买力还在上升。 我们会在2023年下半年真正感受到经济衰退。

美国大都会人寿投资管理公司称，到2030年机构投资者可能控制美国40%的独栋出租屋（single family rental)。 一群华盛顿特区的议员认为，不要再让私募股权公司购买独栋出租屋了，华尔街需要退出这个市场。 图片 加州的Khanna议员是2022年《停止华尔街房东法案》的主要起草者，他警示纳税人，“可能你交的税在帮助华尔街购买独栋出租房。” 独栋屋出租在2008年金融危机后得到政府的支持而兴起，当时吸引了很多机构投资者购买法拍屋建立投资组合。 自2010年代初以来，Tricon Residential、Progress Residential、American Homes 4 Rent和Invitation Homes等公司已经购买了数千套独栋屋。 除了买，他们还通过修建造专门供出租的社区增加住房供应。 其中一些公司由私募股权公司如黑石和投资管理公司如Pretium Partners提供融资。 这几乎是一个被控制的市场，这会让很多人被永远排除在购房市场之外，成为永久租户。 特别是阳光地带的德克萨斯州、佛罗里达州和乔治亚州，过去两年房价、租金涨幅都远超全美平均。 在2020年1月至2023年1月期间，佛州Tampa的两居室独立屋租金上涨了约44％，Phoenix上涨了43％，Atlanta附近上涨了35％，而全国上涨幅度仅为24％。 数据显示，2022年初，大型机构大约拥有全国1400万套独栋屋租赁住房中的5％。 但是根据MetLife Investment Management预测，到2030年，这些机构可能拥有大约760万套住房，这一比例将超过40％。

赌场，会展，演唱会，不管你从哪里来，都能给你办结婚的拉斯维加斯，2022年接待了3880万游客，短租Airbnb需求旺盛，对于投资者来说是首选。 短租库存低，需求高于供应，房东还可以有机会提高价格仍能不断获得预订。 图片 当地税收政策友好，没有营业税、特许税或礼物税。 而且房价比美国其他主要沿海城市低很多，可以以更少的钱买到更大更豪的房子。作为投资者来说，可以不需要太多资金。 近年来，拉斯维加斯及其周边地区一直保持着稳定的增长，成为全美房地产热点之一，使得这座城市成为Airbnb投资物业的理想之地。 但随着当地Airbnb法规不断更新，能够获得短租许可证的房子变得奇货可居。

近日，美债危机成为全世界的焦点。 什么是美债危机？ 简单来说，就是美国政府入不敷出，花的比挣的多。 政府收入主要靠税收（tax)，另外就是靠发放国债（bond)，得到这些钱用来支付政府雇员的工资福利，各种项目，还有一部分还债。 以2020年为例，税收$3.42万亿，但是开支差点翻倍，达到$6.55万亿。 仅靠税收明显满足不了支出，所以国家还会发行国债(Treasury Bond) ，就是国家以自身信用为担保，从投资者处筹集资金而形成的与投资者之间的债务关系。 比如老王花了$1000买了美国国家发行的30年定期国库券，年息2％, 那么每年老王可以得到$20的利息外，30年后老王还可以拿回$1000本金。 本来国债投资被认为是所有金融投资产品中风险性最低的产品之一。而美国债券又是由美国发行的国债，其安全性更是吸引了世界各国投资者。 但如果美国政府没钱了，不能按期支付利息和还款的话... 像上一次“美债危机”，虽然最终两党达成和解，没有违约，但也导致美元债券的安全性由原来是AAA级降到了AA+。 那么这一次的美债危机，仍迫在眉睫，两党谈判不太乐观，均表示离共识还有很远的距离。 民主党嚷着“给我提高debt ceiling ” 意思就是“没钱了，再让我多借点！”  共和党却说“不行，你少花点。”  这样的场面虽然不是第一次出现，历史上几次都化险为夷，但是并不代表这一次两党一定能在截止日6月1日前达成协议。 如果美债真的违约，不仅是美国，那将会是全世界的噩梦。 它将给美国金融市场、房地产市场以及全球经济带来怎样的影响？ 美国两党经济学家一致认为，即便是非常短暂的违约，也会给股市带来冲击，并导致利率飙升，增加从企业到个人的各种借贷成本。 穆迪分析公司预测，如果债务违约持续6个星期，美国可能失去超过700万个工作岗位，失业率将飙升至8%以上，美国经济将下降4

Home Staging就是房屋出售前的装饰布展。 通常来说，Staging可以给房子带来更多的增值，卖的更快更高。 但是，现在市场不好，利率上升，房子的价格成为更敏感的因素。做Staging前期还要投入时间和几千美金不菲的金钱。这部分成本能不能在后期收回来变得更不确定。所以，很多想卖房的小伙伴问，现在卖房，还值不值花钱在Home Staging上？ 我们整理了几派观点给大家参考。 1、省钱派 ●现在市场不好，做了Staging价格也卖不上去，还是做好必要的维护，打扫干净就好。 ●不用做！现在的买家都很聪明，也很理智。大家都知道Staging的东西最后都要搬走，最终卖的是房子，又不是里面的摆设。所以理智的买家根本不会在乎你卖家做不做staging。 ●卖房子的花费太多，要做简单的upgrade，后期搬家买入新房子交接的时间在外面租房子都要用钱，buyer买你家房子，如果inspection有什么问题，你还要花钱修或者给对方credits。能省就省吧。 2、必做派 ●市场不好，才更要做Staging啊，现在市场上房子变多，买家都很挑剔，做了Staging，房子才更有吸引力，才能更快卖出去。时间也是钱啊。 ●staging做得好房子感觉完全不一样。很容易让人头脑一热下offer。 ●值得做！尤其是老美多的地方！想卖给外国人，就一定要做，他们只看眼缘。 ●我们现在住的房子就是当初staging好买下来的，搬进来后就按照staging来布置，省得动脑子了。我后来搜了一下这个房子的最初list，就是原来屋主的家具，太难看了，完全没有想买的冲动…… 3、中间派 ●看房价吧。要是三十万以上的房子我觉得就挺有必要的。百万以上的更不要犹豫。 ●看房子情况吧。如果房子各方面都完美，硬件装修好，格局也都没问题，可以考虑不做。这就是所谓的素颜美人。 ●看投入吧。Staging要做就一定要做好。有的

根据人口普查局最新的数据，2022年，多单元公寓住宅的开工数量比前一年增加了14.5%，达到52.9万套。 这一数字： 从2015年到2020年，增长了35%。 比金融危机前十年的水平上升了75%。 是自1986年以来的最高年度总数，和历史上三个高峰年份数量基本等同。 仍远远低于20世纪70年代初最疯狂的时期，而那之后是断崖式的下降。 多单元住宅一般规模大，交付周期长，2022年的开工数字说明这些建设早在几年前就已处于规划阶段，所以这代表了一种更长期的趋势。 在许多人口稠密的城市和城市核心区，比如曼哈顿、旧金山、波士顿等，多单元公寓几乎成为唯一正在建造的住宅类型，而且大部分都是高端住宅，因为钱都聚集在这些昂贵的城市里。 独栋建筑则往往远离城市核心。 2022年，独栋住宅的开工量下降了10.6%，仅为101万套，在经历了10年的增长之后，市场危机几乎摧毁了建筑行业。 2021的独栋房屋开工数量，是自市场泡沫以来，数量最高的。2021和2022年的开工量大致处于2000年之前年份的中间水平。 房屋建筑商拥有大量的库存，这就是他们不得不努力削减库存的原因。 根据人口普查局12月发布的数据，经过季节性调整后，处于不同建设阶段的房屋库存已经累积了两年，目前达到2008年初以来的最高水平——46.1万套。 而且，房屋建筑商还面临着销售的大幅下降和销售合同的大规模取消。 因此，他们推出各种促销手段，包括买点降低抵押贷款利率，以尽可能的降低库存。 他们正在努力完成正在进行的项目，但从企业经营角度，他们已经不再开始新的项目： 独栋住宅的建设仍占主导地位。2022年，尽管数量下降，但独栋住宅的开工量仍占住宅开工总数的65%。 5个单元及以上的多家庭住宅占34%。剩下的1%是2-4个单元的多家庭建筑。 在下图中，我们可以看到独栋住宅（绿线）和多家庭住宅（红线）建设的变化。

在美国，屋顶漏了，天窗外墙漏水了，门窗进水了，地基下沉了，这些基本都是雨水导致的。 屋顶的Gutter排水沟，就是用来排雨水的。 雨水造成的排水管Gutter堵了，overflow了，这个是特别常见，也特别容易被忽视的问题。 当你的房子屋顶漏水、地下渗水，地面出现倾斜，家里的门自动的开关，门框窗框斜45度角出现了裂痕，这一系列问题出现的时候； 第一件事就是检查排水沟Gutter。 检查的重点，是在下雨的时候，看排水沟Gutter里的水排到哪里，房子周围有没有水坑和大量的积水，正常排出的水离房子应该有4-6尺的距离。 排水沟Gutter如果发生overflow之后，水会沿着外墙流到地基下面，把地基下面的土给泡软了。这会造成地基下沉。 所以，定期检查清理排水沟Gutter十分重要。

千万记住，除非是新房，我们收房准备出租前，一定要先做完这几件事，再把房子交给租客。这可以大大节省你日后维护房屋要花费的时间和金钱。 1、检查电 如果房子线路太旧，电负荷不够、电盒不安全，这些问题不要冒风险，直接换掉，几千块钱换掉。 没有地线的插座，GFCI、AFCI不合要求都要换掉。GFCI是保护人的，AFCI是保护房子的，GFCI人如果触电会跳掉,AFCI如果房子里边电弧电火花出现了，会跳掉，保护房子不会着火的，所以就电的问题， 2、检查水 阀门旧了，千万别等以后漏水了再换。一次性全部换掉。 供水系统supply line，马桶的上水管直接换掉。马桶上水管坏了，很容易导致房子淹水，没有必要为了省一点费用承担这个风险。 水槽裂了，马桶太旧了，都直接换，尤其是如果你出租的房子是一个多家庭，你负责水费，老马桶一年费的水，马桶钱就出来了。 3、提醒租客 最后说一点，交房前一定要提醒租客的几件事。 第一：空调的滤网filter，一定要及时更换。因为空调的filter管理使用不善，是整个空调系统出问题的第一大杀手。提醒租客换Filter对健康有利。而且filter不按时更换，电费可能会翻倍非常高。从电费角度和健康角度出发，让租客更换Filter，一般情况下最多三个月一换。如果家里有宠物的话，有很多毛，俩个月甚至一个月就需要更换。 第二：要正确使用插座延长线，这是引起室内火灾的非常重要的东西。 第三：马桶里面哪些东西不能往里冲。 第四：屋里的一氧化碳探测器是不能够测煤气gas的。 Gas是甲烷，一氧化碳是一氧化碳，Gas不会触发一氧化碳探测器。家里检测煤气泄漏的设备只有一个是我们的鼻子。 当你提醒完这些的时候，可以大大降低以后发生事故的可能性。而且，好处是表现出我们的专业性，尤其最好在你带着这个房客签约之前，就把一些东西跟他讲清楚，把自己表现成长期跟房子打交道的职业房东，这也会吓走职业

在美国，退休对于大多数人来说，除了不工作以外，往往意味着收入的减少。 生活在生活成本高的人们必须要面临选择，靠自己的养老金，能够支撑在哪里生活。 加州的Derinda今年64岁，刚刚退休，开始领养老金。 她说：“我和我的丈夫，每年有3.8万美元的养老金。我丈夫今年71岁，身体有残疾，主要靠领社会保障。我64岁，刚刚退休。6个月后，我准备还是重新开始工作。我们住在加州，生活成本太高了。虽然未来，我们的养老金可能会增加，但我们想找一个更适合养老的州，税收和生活成本都更低一些。这样才能负担得起。” 但这并不是一个容易的选择，尽管大多数州对社会保障金不征税，不过，还有其他税收，比如销售税。 从道路维修到老年中心和公园，这些都需要钱。 图片 像Derinda这样退休的美国人不少，他们可能没有明确地一定要或一定想住在哪儿，但作为老年人，有几个因素是必须要考虑的。 一是医疗，比如像Derinda的丈夫，由于身体原因，医疗保健的需求可能比其他人要更多一些，但这的确是大多数退休人群在选择居住地时都必须要考虑的因素。 二是很多美国人退休了还需要继续工作，所以找一个经济基础比较好，更容易找工作的地方对这个应该有帮助。 三是在正式决定搬家前，一定要先考虑好如何建立一个新的朋友圈，因为社会联系对每个人的幸福生活是非常重要的。 而现在在美国，想要退休，需要准备的退休金标准又提高了！ 图片 根据Northwestern Mutual公布的调查，美国人认为，需要准备125万美元才能舒适退休，这比一年前的数字跃升了20%。 但是，美国人的退休储蓄帐户余额却下滑到86,869美元，比2021年少了11%，美国人预期的退休年龄延后到64岁，高于去年的62.6岁。 这份调查一共访调2381名美国人，通膨攀升以及金融市场波动影响了人们的想法。 股票和债券市场去年大幅下跌。根据美国银行(Bank of Amer

30年期房贷利率在一周内从6.02%攀升至6.29%，创2008年以来新高。 美国长期房贷利率本周平均上涨0.25个百分点以上；房贷机构房地美(Freddie Mac)报告称，30年期房贷利率一周内从6.02%攀升至6.29%，是2008年10月房市崩盘引发大衰退以来的最高水平。与此同时，豪宅市场出现十年来最大跌幅，引发更多经济衰退担忧。 美联储加息对房市影响明显，借贷成本上升，更多人买不起房退出市场。 成屋销售额连续七个月下降。全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)21日表示，8月成屋销量较7月下降0.4%，经季节性调整后为480万套；与去年8月相比下降达19.9%。 其中，豪宅市场反应最明显；疫情期间曾狂飙至天价的豪宅市场大幅降温，Redfin报告显示，截至8月31日的三个月中，美国豪宅销售额与去年同期相比下降28.1%，是2012年Redfin有记录以来的最大降幅，甚至超越2020年疫情最严重时23.2%的降幅纪录。 数据显示，加州顶级房市销量下降幅度最大；加州奥克兰房屋销量暴跌近64%，圣荷西和圣地亚哥降幅也超过55%，洛杉矶销量下降44.3%，迈阿密下降55.5%，纽约下降11.8%。 同期非豪宅的销售额也下降，但降幅为19.5%，低于豪宅市场降幅。 豪宅市场的定义是市场估价前5%的房屋。

这个指标通常用于商业地产创收型房地产投资的计算。 净营业收入（NOI）的计算公式： Net operating income = Real Estate Revenue – Operating Expenses 净营业收入 = 房产收入 – 运营支出 NOI 等于该物业的所有收入减去所有合理必要的运营费用。 NOI 是税前数字，出现在物业的收入和现金流量表中，不包括贷款本金和利息，资本支出，折旧和摊销。在大多数经济周期里，一个典型商业地产的NOI增长可以认为与通胀相当。 净营业收入（NOI）用于衡量创收型房地产的盈利能力。 如果物业所有者推迟或加速某些收入或支出项目，则可以控制NOI指标中的运营支出。 除租金收入外，房屋所有者还可通过停车场、自动售货机和洗衣机等设施产生收入。 运营费用包括建筑物的运行和维护成本，保险费、律师费、水电费、财产税、维修费和清洁费。但不包括资本支出，例如，整个建筑物的更换新空调系统的成本。 这个指标可以帮助房地产投资者确定资本化率，从而帮助投资者计算资产价值。

卖房要考虑的税务比买房复杂。卖房赚的钱要交税、把房产传给子女时也要交税，透过以下几种方式可以省下不少税 1. 保留房屋整修收据增加卖房成本 房屋翻新改建的费用虽然不能直接抵税，但可以增加房屋成本，减少卖房利润，进而达到省税目的。只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后卖房换房做准备 2. 自住房免税条款 若过去5年在该房住满两年，卖房利润有25万美元(夫妻两人50万美元)免税额，超过部分才须交税。 此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋 若属于自住+投资的两用房，则卖方作为自己主要居所的部分可享此税额优惠，出租的部分则需申报资本增值税 如果纳税人把本来是自己住的房子出租了一段时间，出租的这段时间叫做“nonqualified use”，这段时间是不能计算在内的，最后卖房的增值，要乘以自住时间/总持有时间的比例，才是可以免税的部分 详细条款可查IRS自住房税务优惠政策 – Section 121 Exclusion 3. 同类资产置换条款（1031条款） 多套房产投资者一般都会使用的免税条款 例如出售一套投资房(出租)，且在售出赚到钱的45天内将利润去购买另一套投资房(需有书面证明)，并于180天内完成所有交屋程序，则出售前一套房的利润将无须立即交税 此法主要是延迟交税时间，若未来第二套出租房卖出后，但无用同样手法找到下一套投资房，则仍是要缴交所有的税款 4. 遗产继承 美国公民与绿卡有1140万元终身免税额，夫妻遗产免税额是$2,280万。终身免税额为赠遗统一免税额，赠与与遗产共享同一额度，赠与人生前使用了的终身免税额度减免赠与税，则遗产税可使用的额度会相应减少。 两者看似无异ixi，但子女在卖房时有很大差异 生前赠与：房屋成本是父母当初买房时的成本(假设20万)，未来子

1、 35岁的小贤现在是一名催眠师。 去年，她放弃了自己一手创立的房屋管理公司，成为一名不挣钱的催眠师。 每周有一两天，和熟知的客人一起做催眠和疗愈。工作纯粹，简单也很放松，彼此之间的关系更像是知心朋友，敞开心扉，展开一场灵魂的深度交谈。 不再为了金钱去工作，这是小贤最好的状态。 2、 35岁，对很多人来说是一道分水岭。 06年来美留学，读的是最一般大学的文科专业。首要面临的问题，就是如何留下来。 大学期间的小贤，通过代购挣到了人生的第一桶金。 这也使得她在毕业后，除了一份常规的会计工作，还用挣到的钱买入了一个酒庄，自己做贸易的同时，为申请H1B增加了可靠的渠道。 之后就顺理成章买了自住房。 她将2个房间分租出去，每月可以有1500元的租金收入，扣除900元的贷款和其他费用，从负债妥妥变成收入。 3、 很快，小贤积累了10万美元。准备正式开始房产投资。 她看中Utah盐湖城的4单元公寓，用10万的头款买入，40万总价。 但买入时没有考虑后期的维修开支，后续两年整体更换了AC系统，支出了6000多美元。 好在这笔支出能够抵税，还提升了租金，租金从600多涨到了750，整体实现了每月600多元的正现金流。 3年后，小贤把整个公寓顺利卖出，开价62万，收到70万的Offer。 综合计算各项收入和支出，10万的前期投入，3年多挣了30多万美元。 4、 因为有着长租、短租、公寓运营管理等经验，小贤在湾区成立了资产管理公司，帮助身边的客人和朋友投资管理200多套房屋。 管理公司的工作是随时待命的状态。而小贤自己的投资也已达到了上限，贷款的额度用完了。 5、 回归到本质，小贤内心对物质本身的欲望并不高，对生活和工作的质量要求很高。 她希望通过投资，达到一个更为自由的生活和工作状态，进而能够帮助到更多的人。 于是，在进入房地产领域7年，尝试了长租、短租、BRRRR等各种投资方式，自己成功创