最近,快手理想家公布全国购房季数据显示,全国购房季达成销售额43亿,2023年下半年,平台整体跨城成交房产量占比20%左右,西双版纳跨城成交房产量占比超过六成。
其一,为什么跨城联卖能有此效果: 从买卖双方介入的形态来看,消费者在平台上通过直播和短视频的形态看房、跟房产主播建立信任,一对多更有效率+高频出现更有粘性+可观可感更加生动,让房产消费的决策成本极大降低; 从供需关系入手分析,一线和新一线城市当属我国地产最瞩目区域,即使在市场最为火热时期,房产资产也有多方面衡量指标,例如房价之外的租金回报率。 如果将房产视为一项资产,租金回报率则代表每年的“分红”水平,在市场最热时候,一些地方租金回报率经常在1.5%上下徘徊。 最新数据研报,2023年我国重点50城租金回报率为1.95%,也就是说售租比年限达到了51.3年,如果将房子视为股票,其市盈率已经高达51.3倍,经过调控虽然指标有所改善,但从价值投资逻辑去看仍显高估。 此次快手房产交易的热门城市西双版纳,有关媒体报道发现不少购房者在当地的租金年化可以达到5%(旅游城市因素+三四线城市房价回调),换算来说房子的市盈率为20倍,较之重点50城动辄50倍之多明显更加公允。 用此逻辑再去重建我们对房地产的观点: 1)房价绝对值高低与泡沫大小无关; 2)此前绝大部分购房者更看重房产价值的增值预期,而在目前整体房地产市场进入结构性调整阶段,未来房产资产的增值预期有限,不妨重新调整房产资产的投资理念和多角度衡量标准,例如租金回报率; 3)在市场经济中,资金必然倾向于低估资产,这是快手跨城联卖成功的重要元素,短视频平台利用平台优势,提高信息传播速度,撮合交易,使得一二线城市资金重新认识部分地区房产价值,实现了部分区域的地产价值的重新挖掘。 其二,跨城联卖对宏观经济的价值:房价回归理性,相关消费动力更强 当今社会对房价高企有