一图读懂贝壳2023年全年业绩亮点：聚焦品质增长，构建和谐生态$贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$

3月14日，科技驱动的一站式新居住服务平台贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）发布2023年第四季度及全年财务业绩。在过去的一年里，房地产市场持续深化转型，房子回归居住属性。凭借品质与效率优势，贝壳的业绩表现出极强的韧性。 2023年，贝壳总交易额（GTV）为3.14万亿元（人民币，下同），净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。2023年第四季度，贝壳实现GTV 7,356亿元，同比增长13.7%；净收入202亿元，同比增长20.6%，净利润6.70亿元，经调整净利润为17.14亿元。 贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“过去的一年，我们收获了一体三翼融合发展的巨大突破，组织更有向心力，对于前方的路也更笃定了。面对外部变化，我们做出了一系列战略和业务运营调整，吹响‘翻越第二座山’的号角，去积极拥抱大有可为的居住市场，做科技驱动的一站式新居住服务平台，给我们的未来创造了更多希望。面对未来的新问题，我们需要新的解法，寻找包括科技和模式升级在内的创新性解决方案，围绕品质和效率，做长期主义的选择。” 贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“2023年我们取得了优异的经营业绩，房产交易服务业务稳步增长，家装家居和租房等新业务实现规模突破。我们过去两年提质增效、守住风险等一系列举措在去年释放红利，盈利能力和盈利质量显著增强，全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。同时，我们高度重视股东回报，希望与并肩而行的股东分享公司的长期价值。我们相信，我们卓越的财务管理能力将为组织的健康成长保驾护航，实现更有机高效的增长。” 规模红利转向效率红利，经营韧性构筑业务发展安全边际 从2023年全年运行节奏来看，房地产市场从年初的积压需求集中释放，到年中的逐步回归，再到下半年政策密集出台后迎来脉冲式复苏。

近日，国际权威指数机构MSCI公布了贝壳控股有限公司（以下简称“贝壳”）2024年最新ESG评级结果。凭借在人才培训及发展、员工权益保障、隐私和数据安全保护等领域管理和实践方面的优异表现，贝壳ESG评级由BB上调至BBB，位于中国互联网平台企业前列。稍早之前，贝壳获纳入恒生气候变化1.5℃目标指数，3月 4 日生效。 坚持长期主义，贝壳历来重视可持续发展工作，在坚持品质服务的基础上关注低碳运营、人才发展、社区公益等重要课题。此外，贝壳已经连续三年发布ESG报告，去年底贝壳发布了《2023贝壳碳中和目标及行动路线报告》, 宣布承诺不晚于2030年实现自身运营层面碳中和。 $贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$

2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，通过土地、金融、财税等各方面大力推进保障性租赁住房的发展，租赁房源供应呈现快速增加的趋势，住房租赁市场供需进入新均衡，在此背景下，租客对于“好房子”的需求，成为住房租赁供给侧格局重构的核心驱动。 2023年总结：供需进入新均衡 随着社会经济的发展，住房租赁需求从“有房租”转为“租好房”，保障性租赁住房政策的落地和完善，使得此前由于租金收益率低导致供应增长缓慢问题得到缓解，保障性租赁住房的快速增加，缓解了市场上“小户型、低租金”房源较少的结构性矛盾，住房租赁市场需求和供应进入到新均衡状态。 租赁需求从“有房租”到“租好房”，2023年租赁人口约2.6亿。 2023年我国住房租赁需求保持旺盛，根据贝壳研究院测算，2023年我国租赁人口达到约2.6亿人，住房租赁市场GMV保持增长，超过2万亿元。贝壳研究院指出，租客在住房租赁市场停留的时间延长，对于租房的期待是较长一段时间的过渡性安居生活，不再是最初租赁市场发展起步时的“临时性”住房。 对于青年租客而言，除通勤和地段外，28岁以内青年租客更加重视的是居住品质和周边环境。他们在选择租赁住房时会更加重视居住体验，对于居住品质和周边环境等因素的重视程度更高，调研数据显示，这两个因素的重要性得分分别为3.74、3.38分，均高于其他年龄段。从租赁类型来看，95后青年租客选择带有一定服务的机构化房源的比例为22.2%，高于29-35岁2.2个百分点，特别是选择集中式公寓的比例较高，为14.4%，高于29-35岁2.9个百分点，很多新青年在选择住房时，在支付能力允许的情况下，更愿意租住提供品质化房屋和专业化服务的机构化房源。 图1：租客选择住房的关注因素（左）选择住房的类型（右） 数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院联合调研数据，调研时间2023年7月 对于家庭型租客而言，家庭

2024年1月23日，贝壳研究院以“大国好房”为主题，发布2024年中国新居住发展报告。报告从房地产买卖、租赁、家装、经纪服务等领域分析2023年变化，并对2024年新居住行业五大新趋势给出预测。 报告认为，2023年房地产市场的调整已经接近尾声，2024年市场有望加速实现新均衡。2023年住房租赁需求旺盛、高品质房源供应增加，2024年租赁市场规模将继续增长。2023年家装市场销售额增至近4万亿元，2024年行业产业链融合趋势显现。2023年房产经纪行业进入服务品质竞争阶段，2024年行业将迎接价值升级和服务内容重构的挑战和机遇。 趋势1：2024年房地产市场有望加速实现新均衡 根据住建部公布数据，2023年1-11月全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%；全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%。贝壳研究院据此初步测算，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。 统计局数据显示，2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。 据此估算，2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米，同比增长6.3%；销售金额约17.4万亿元，同比增长5.8%。 回顾过去的2023年，房地产市场呈现以下特点： 特点一：供需两侧政策优化持续发力，房地产政策环境友好。房地产市场经历了2022年的深度调整，2023年迎来本轮周期中政策扶持力度最大、政策频次最高、政策范围最广的年份。本轮政策全力对冲供需关系转变之后的趋势性下行，为软着陆提供关键风险节点的支撑。从政策效果来看，政策密集出台之后市场均迎来脉冲性复苏。需求侧并未出现政策的钝化反应，政策节奏依然以“慢转弯，缓加油”为主，引

2023年9月，工信部在全国范围内征集移动互联网应用服务能力提升优秀案例。经过层层筛选和专家评审，贝壳申报的“强化APP隐私保护，以平台链接生态保障用户权益”案例从数百个申报案例中脱颖而出，荣获“部署技术手段，增强风险防范能力“领域优秀案例。 据悉，这是工信部为落实《关于进一步提升移动互联网应用服务能力的通知》，通过征集推荐企业先进经验和做法，推动提升移动互联网应用全流程服务感知及全链条管理能力，营造争先创优、互促共进的良好环境，为行业高质量发展提供示范指引。 ▲ 图：入选案例名单（部分） 作为一站式新居住服务平台，贝壳深知保护用户个人隐私及合法权益的重要意义，始终立足科技创新，践行用户权益保障，推动行业构建和谐生态。贝壳在建立完备的信息安全制度、持续创新研发能力和业务场景大规模应用等方面不断努力，把用户隐私保护落到实处。 以用户为中心，助力居住服务行业进步 在本次评审中，贝壳通过创新技术保证数据生命周期安全；立足规范化管理贯穿用户隐私合规全链条；结合“隐号带看”等功能作为前场作业流程创新。三者相互支撑、相互结合，受到了评委高度认可。 贝壳通过将新兴技术及安全要求融入房产交易标准化服务当中，保障经纪人标准作业流程的合规性和合法性，推动全行业提高对于数据安全和用户个人信息保护的重视和能力。 创新与保障并行，驱动贝壳安全升级 保护用户隐私安全，首先离不开科技的创新与支持。在技术创新方面，贝壳通过将数据合规与数据全生命周期相结合，构建了完整的数据安全保护体系；以AI大模型标签推荐、机器学习识别引擎、自动数据标注构建数据识别一体方案，将自动识别能力与数据处理活动各阶段防护措施结合，为用户提供覆盖数据全生命周期的隐私保护能力。 在产品开发方面，贝壳用线上化评估及自动化检测能力，支撑整个软件开发生命周期建设。在需求设计早期就进行安全性、合规性评估，在开发和测试阶段则以自动化手段扫

回顾2023年，中国房地产市场经历近30年的高速发展，2023年延续波浪式发展，在曲折中回归均衡，在破旧中立新。房地产市场延续了2021年新房市场见顶、2022年市场全面调整的趋势，也出现了2023年的二手房交易修复、市场两级分化的新局面。 根据住建部公布数据，2023年1-11月全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%；全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%。贝壳研究院据此初步测算，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额达到7.1万亿元左右，成交面积和成交金额比去年分别增长44%和30%。 目前市场仍在深度调整中，但我们也看到，政策安排、行业趋势和市场需求等三个方面都出现积极的信号。 供需两侧政策优化持续发力，房地产面临友好的政策环境。7月24日召开的中央政治局会议提出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。这一判断是房地产调控历史上的一次重要转折点。2023年政策围绕降门槛、减成本、松杠杆，涵盖限购放松、认房不认贷、优化普宅标准、降二套首付比例、增量和存量房贷利率下调、交易税费下调等等。从政策效果来看，优化政策密集出台之后市场均出现阶段性复苏。 需求侧政策目标在于行业软着陆和均衡回归，一方面限购限贷、交易税费、房贷利率仍有调整空间，支撑行业自然触底出清；另一方面购房需求在前期政策的叠加效应之下有望得以充分释放。 供给侧政策效果持续释放，2023年房企信用风险有序出清。四季度供给侧政策进步一加强，央行、金监局、证监会等部门提出“三个不低于”和“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”等。房企资产负债表压力有待于需求宽松、融资支持、模式转型等共同缓解，通过稳步深化供给侧改革，为房地产行业的新一轮高质量发展创造新质生产力。 住房消费回归理性增长。统计局数据显示，

12月15日，“标准之上”贝壳ESG调研行活动在北京举办。活动邀请评级机构、ESG专家、金融机构、媒体、其他企业代表等，深入北京链家门店，开展实地调研；参观贝壳总部，听取贝壳ESG发展成果汇报；举办专题研讨会，共同探索企业ESG提升新路径。 门店调研 品质服务与社区友好双行 ESG，即环境、社会与公司治理，是整合多维度因素衡量企业可持续发展能力与长期价值的理念和实践方式。近年来，我国高度重视生态文明建设，已明确提出2030年“碳达峰”和2060年“碳中和”目标，企业作为实现目标的重要参与方，有责任、有义务为全球的ESG治理贡献力量。 调研组一行首先来到北京链家东湖湾一期店进行实地调研，详细了解北京链家在ESG相关领域的举措与建设成果。 北京链家22年来始终践行对客户好、对社区好、对经纪人好的举措，践行“有尊严的服务者，更美好的居住”这一使命。 在对客户好方面，为保障客户房产交易安全，北京链家在2013年推出“四大安心服务承诺”，经过十年迭代升级形成“九大安心服务承诺”，截至2023年11月底，已累计退赔垫付金额达12.53亿元。 除了为客户的交易安全提供保障，北京链家也持续通过数字化手段提升交易便捷性。2022年5月，北京链家在2021年首推“随心签”的基础上，推出“线上贷签”服务，最快15分钟就可以完成线上贷款面签。截至目前，北京链家线上贷签率达到77.45%。 在对社区好方面，早在2014年，北京链家依托门店资源提供便民服务，并在今年7月，升级为免费打复印、免费充电桩、免费擦玻璃、免费手机课、免费补给站五大社区服务。今年内已累计为居民打印166万余份文件、为3万余户家庭提供擦玻璃服务，免费充电桩服务超10万人次。 此外，在北京市各级工会统一部署和支持下，北京链家门店化身为户外劳动者暖心驿站，让环卫工人、快递外卖小哥可以随时进店喝杯热水、歇歇脚，截至目前已服务2000余万

10月17日，据媒体报道，9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。如果这一消息属实，我们认为，“取消地价限制”和“取消远郊区容积率1.0限制”，能够鼓励市场形成更高品质的住房，引领换房群体的改善需求释放。 过去我国城镇化快速推进过程中，住房缺口较大，为更有效地利用土地资源，监管部门推出“禁墅令”。在2004年，国土部要求所有新出让的宅地容积率不得低于1.0。经过近二十年的发展，我国住房已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，居民对房子的要求从“有没有”转向“好不好”，有房群体对“好房子”的需求得不到满足。 一是住房空间有待提高 文献研究表明，过于拥挤的居住环境可能会对身心健康、与他人的关系以及儿童的发展产生负面影响。国际上测度“过于拥挤”的指标主要有四个：每个房间的人数（PPR）、每间卧室的人数（PPB）、人均居住面积（USFPP）、PPR和USFPP的交叉值。最常用的是方法是基于每个房间的人数来测度过于拥挤。英国ODPM报告给予的标准是，每个房间多于0.75人-每个房间多于1.5人，即人均住房间数小于0.67间属于过度拥挤。美国住房和城市发展部（HUD）给予的标准是每个房间多于1人，即人均住房间数小于1被认为处于过于拥挤的环境。另根据欧盟的标准，如果一个住户可随意支配的房间少于以下这些，那么可以认为该住户的居住条件是过于拥挤的： -家庭共用的1个房间 -夫妻共用的1个房间 -单身成年人私用的1个房间（18岁以上） -2名同性青少年共用的1个房间（12-17岁） -2名异性青少年各自1个私用房间（12-17岁） -2名儿童共用的1个房间（12岁以下） 相比而言，2020年我国城市家庭户居民的人均住房间数为0.99，其中上海和天津均低于0.90，北京仅0.91。集体户居民的

2023年9月19日，富房并网接入贝壳已满五年了。作为首批与贝壳合作的新经纪品牌，富房五年来迎来了两次快速扩张期，门店从100多家增至1100余家，经纪人从1000人增至10000人，遍布全国五省十三城，整体规模与服务专业化水平均有了质的飞跃。 图：2018年8月，富房入驻贝壳签约仪式现场 回顾这五年一路走来，富房总经理张晓舟归结为两个方面：第一是坚持规模化发展，第二是“不博弈”。 规模第一，五年来富房扩规模效果显著。即便是在疫情三年，也努力实现逆市增长。“市场不好，公司规模也没收缩，我们抽调了人手去开拓新城市。”张晓舟表示。 当然，逆势扩张不是盲目的，城市布局很讲究差异化。新开的店面，会综合评估周边的市场竞争性。富房成都店面避开竞争激烈的核心区，在城郊星罗棋布。“跨区域扩张，我们的策略是农村包围城市”，先在非核心城市试点，成功后再去核心城市扎根。长三角的台州，珠三角的东莞，都是富房跨区域布局的第一站。 同样，富房下沉市场开拓得非常好，中西部很多三四五线城市，富房都会持续试验深耕，与当地优秀店东建立合作。“很多小城市都是没有现成的房客源系统，我们就模仿一二线城市，从零开始一点点的拓展积累。”伴随着业务发展，将城市真房源数字化系统持续完善。 让真房源、标准化作业和线上化服务在西部南地区生根，富房成了开疆拓土的排头兵。云贵，珠三角，长三角，张晓舟带领团队不断尝试，脚步一刻都未停止。 图：2019年12月10日，富房600家店启动仪式现场 不博弈，是富房取得成功的关键一环。 不博弈本质是合作，这里面有两层意思，第一，是经纪品牌不和平台博弈，第二，各品牌经纪人之间团结不博弈。 不博弈源自对贝壳信任。从真房源到ACN, 从对客户好到对服务者好，贝壳的价值主张、商业模式与张晓舟理想中的一致。此外，作业过程中不和其他品牌博弈，开辟新战场找到蓝海。不论是门店选址和发展规划，还是体系内沟通

8月31日，贝壳发布2023年第二季度业绩。贝壳表现再度超越市场预期，展现出中国房地产市场强大的韧性。 同时我们也能看到，中国人对美好居住的需求还远没有得到满足。从房到住，贝壳正站在一个全新时代的起点上。每一家门店，每一位服务者，都是这个全新未来的参与者。 $贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$ 图片 图片 图片 图片 图片

8月20日，贝壳旗下整装品牌被窝整装联合北京金羽翼残障儿童艺术康复服务中心（下称“金羽翼”）正式发起“装点孤独装点爱”主题公益活动，希望以被窝整装的线下门店作为窗口和桥梁，让更多人持续关爱孤残青少年儿童。 （“装点孤独装点爱”主题公益活动展区） 当天，被窝整装通州副中心旗舰店正式开业。作为北京地区的第五家线下门店，被窝整装通州副中心旗舰店整合前四家店的优势和客户需求，以高品质样板引领美好生活，同时，也将对美好生活的追求，投射到来自金羽翼的孩子们。 被窝整装将患有孤独症等心智障碍孩子们的画作，制成与金羽翼的联名款帆布包，以活动打卡礼等形式送给来店消费者。被窝整装承诺，每送出一个帆布包就会向金羽翼捐出5元，用作对孤残青少年儿童的艺术康复教学的公益资金支持以及帮助其未来可持续发展。 同时，被窝整装还购买画作送给多位来店消费者，并在被窝整装通州副中心旗舰店进行展览，向每一位来店消费者讲述孤残青少年儿童的故事，用实际行动唤起更多家庭对他们的关注与支持。 （被窝整装与金羽翼联名款帆布包） 金羽翼是一家由残联主管、民政注册的4A级非营利性社会组织。自成立以来，通过艺术+体育的康复教学课程，帮助患孤独症等心智障碍青少年儿童提高生活质量、体现自身价值、实现艺术梦想。许多心智障碍的儿童不擅长沟通和表达，但他们用手中的画笔细腻地描绘着内心世界。 不少来店消费者驻足欣赏作品《时光深处》。作者王浩然，是一名孤独症男孩。6岁那年，浩然的爸爸不幸因病去世，但对爸爸的印象，深深地印刻在了小浩然心中。虽然不愿与人沟通，但他想把和爸爸在一起的时光，一起去过的地方，甚至一起做过的游戏，都能永远地留下来，感情细腻的他，经常用画笔描绘那个曾经有爸爸的家。这样的情感，在《时光深处》里流淌出来。仿佛，街道的喧嚣声还未远去，和爸爸一起喝饮料的“嘟嘟嘟”声还在耳边萦绕，妈妈正迎面走来。又仿佛，与爸爸妈妈谈笑逗乐的时光顷刻间

7月25日，贝壳研究院发布《2023 中国房地产市场半年报》（以下简称“报告”），报告回顾了上半年住房交易市场“均值回归，稳态平衡”、住房租赁市场“供给凸起”的新变化，并展望了下半年趋势。 报告指出，随着2022年房地产周期中枢快速回调至阶段性低位，2023年基本面表现大概率好于去年的极端情形，复苏趋势确立有望强化市场信心，叠加供需两侧对宽松政策的敏感度提升，3年疫情叠加地产旧模式带来的疤痕效应有望渐渐抚平，行业周期凭借强大的生命力也将迎来新一轮自愈与成长。 同时，2023年住房租赁市场有效供给增加，租赁房源机构化率将进一步提升，而供应端的竞争加剧，将进一步推动住房租赁产品、服务品质及运营管理效率的提升。 二手房新房市场展望：市场将形成N型底部突破 贝壳研究院数据显示，房地产市场上半年均值回归，稳态平衡。一季度成交量快涨与二季度急跌属于市场正常波动而非趋势性拐点；城市分化至区，且能级越高弹性越大；改善性住房需求依然是市场最确定的力量；二手房的比较优势依然显著，且市场结构仍处稳态。 报告同样预测，下半年市场将震荡筑底，均衡复苏。同时，预计复苏曲线前高后低，即一季度脉冲之后，二季度正常回调，三四季度平稳回升，全年新房销售保持稳定，二手房维持比较优势，全年继续好于新房。 报告分析指出，需求中枢回落后的新均衡加速形成；改善性需求相关支持政策潜力的释放有望激活需求结构中54%的庞大人群，进一步放大、激活整个系统的置换链条；随着保交付探索形成可推广复制的方案，新房信心也会同步回归。 据贝壳研究院判断，中国房地产周期不会呈现 L型的走势，而是由多个N型组成的底部突破态，在多轮小周期的碰撞和探索之后，市场将以更加完整的居住产业形态迎来更高质量的上行阶段，整体呈现缓慢复苏。 住房租赁市场展望：供给凸起，金融政策利好释放 报告预测住房租赁市场将在7月或8月迎来全年热度高峰。上半年住房租赁市场