房产交易为什么需要中介？
20世纪90年代中期，随着互联网兴起，美国涌现出许多为不想通过经纪机构成交的消费者提供服务的自主交易网站，最为代表的就是Homestore.com和Owners.com，卖方只要向网站支付一定费用就可以发布信息，买方可以直接与卖方联系。
然后，根据美国经纪人协会（National Association of Realtors, NAR）2022年公布的数据，美国自主交易成交量占比一直未超10%，2021年才只有7%。
买卖双方通过互联网直接交易能省下很多中介费，为什么使用的人如此少？
美国自主成交占比仅7%！
美国较有代表性的自主交易平台有Zillow、ForSaleByOwner.com、Beycome、Facebook Marketplace等。
这类网站的优势在于，信息发布费用大大低于支付给经纪人的佣金，消费者能够免费查到卖方的联系方式及几乎一切与房屋相关的信息。
相比而言，美国通过经纪人买卖二手房，卖方需要支付给卖方经纪人房价总价6%的佣金费。这6%的佣金其中一半会支付给买方的经纪人。
按道理来说，在网上自主交易可以节省大量佣金，应该大受欢迎。
其实，在自主交易网站刚刚诞生之初，美国许多学者对互联网带给房地产经纪行业的影响开展了广泛探讨。部分学者认为，通过自主交易网站交易，可以大大改善信息传播效果，其与经纪人传播的信息效果相比并不逊色，并且，由于互联网的低成本，使经纪人信息中介的地位将受到挑战。
但实际情况是，美国大部分的买卖交易，还是更加愿意通过传统经纪机构成交。根据美国房地产经纪人协会统计，通过经纪机构成交的单量占比近10年一直稳定在90%以上。
▽1981年-2021年美国自主交易和经纪人参与的成交量占比
什么人会选择自主交易？
根据美国房地产经纪人协会统计数据，自主交易单有如下特点：
第一，有超过一半买卖双方互相认识（7%自主交易单中，有4%买卖双方为亲戚、朋友或邻居）；第二，大部分成交房源处在农村和小镇，而市中心成交量最小；第三，卖方一般不着急售卖（自主交易中有64%业主不急于售卖，远高于通过经纪机构中47%的业主占比）；第四，使用该模式的动因主要为“不想支付房地产经纪服务佣金”（占比36%）和“为了出售给亲朋好友”（占比30%）。
自主交易单都是由自主交易平台促成的吗？
不一定。由于自主交易双方大部分互相认识，所以卖方不太需要通过自主交易平台线上获客，现实中通过自主交易平台促成的单量更加有限。
以仍保留“自主交易”功能的房地产互联网巨头Zillow为例，虽然该网站成立之初凭借免费信息和估价快速扩大市场, 但实际上该网站目前展示的自主挂牌房源较少，各主要城市占总挂牌房源量仅约2%。
此外，对于业主自主挂牌的房源，Zillow鼓励消费者通过经纪人而不是直接与业主联系。据此推算全市场中通过自主交易平台（或功能）促成的自主交易单约占整个交易2%左右。
▲Zillow并不鼓励消费者直接与业主联系，其在自行挂牌房源的醒目位置，设置了与经纪人联系的链接
为何超九成用户放弃自主交易
事实上，自主交易网站并未如预期一般取代经纪服务，而是形成了共存。这表明，之前持“房产经纪机构会被取代”观点的学者，对于房产交易和经纪服务功能的认知是不够准确全面的。
1. 房产消费与普通消费品差异是什么？
我们能够在网上买手机甚至买汽车，是因为我们知道要买的货品跟厂商描述的信息总体上是一致的，这些产品都是由一个生产线生产出来的标准化产品，什么时候买、在哪里买都是一样的。
但房子实在太难标准化了。世界上没有完全一样的房子。在买房之前，我们只能大体了解房子的位置、面积、户型、配套设施、价格等基本情况，通过实地勘察可以感受到房屋周边的商业配套等信息，但是我们无法在入住之前了解房子的邻里关系、物业质量、安全保障等信息。
更重要的是，我们甚至都不知道网站对面的人会不会是骗钱的骗子，他说的价格会不会变卦？那个房子会不会有产权问题？
信息经济学将消费者如何找到产品而区分出三类不同的产品属性称为“质量”：一是搜寻质量，是那些在购买产品之前就知晓的；二是经验质量，是那些在购买之后无需成本就可以了解到的质量属性；三是可靠质量，是那些即使在购买之后仍需要很多成本才能判断的质量属性。
房产同时拥有“搜寻”“经验”和“可靠”这三种质量属性，不同于普通的消费品。即使买方可以通过互联网解决搜寻质量，也必须要到实地看房才能解决经验质量问题，但必须要借助专业人士的帮助才能解决可靠质量。
2. 经纪人扮演的仅仅是信息中介吗？
假如房产经纪人就是赚的信息不对称的钱，但如今，互联网上任何人都可以知道房屋列表的信息，那这些地产经纪人还能做什么？还有什么价值呢？
显然，房屋买卖远不是“一手交钱一手交货”这样简单，而是一系列决策和流程。今天尽管网上的信息很多，但真正能够满足消费者真实需求的信息，需要有专业的人来协助筛选。
很多购房者遇到的一个常见场景是，大城市的房子很多，但买得起的看不上，看得上的买不起，不知道应该如何取舍？
从信息缺乏的极端走到了信息繁杂的极端，也许未来会有一个AI机器人告诉你该买什么，但你会相信机器运行的结果，还是相信一个专业的、有经验的人呢？
决定购买之后，就要对房屋进行检查、核查产权信息，申请贷款、找评估机构，办理交税过户等。有些标准化的流程可以逐渐线上办理，但消费者自己摸索着去办理，永远不如天天泡在这个业务里的人效率高。
从这个角度看，经纪服务并不是必须的，但委托经纪人服务比自己干要节省很多麻烦，降低很多风险。这就是服务本质的价值。
自主交易网站一定程度上发挥了信息中介的作用，但很难替代经纪服务所提供的信息整合者和咨询者角色。
房产经纪服务的隐形价值
我们知道，买卖新品与买卖二手产品存在天壤之别，二手产品存在太多的不确定和风险。与二手产品的卖方相比，买方永远都站在信息劣势地位，卖方永远都想隐瞒不好的信息来卖一个高价。
对于买方来说，这就是不可避免的交易费用。这种交易费用包括搜寻合适产品的成本、谈判的成本、督促交易履约的成本以及交易受损后维权的成本等等。
这些成本，有些表现为交易付出的资金，有些是耽误的时间，有的则变成风险损失。
想象一下，如果所有业主在街上找房子的买家，或者自己上网发帖，每天跟很多潜在买家沟通，接待他们看房，1对1和买家讨价还价，并要快速甄别出买家是否靠谱、后续交易与物业交割能否顺利，那他耽误的时间成本得有多少？
现实中，消费者在购房时会对房屋成交总价、房地产经纪服务佣金、相关税费等购房显性成本较为关注，但往往忽视房地产经纪服务对于减少交易搜寻成本、谈判博弈成本、潜在风险损失等隐形成本的价值。
有观点说，随着互联网越来越发达，一些技术手段能够让自主交易的成本大大降低，比请经纪人服务更低。
确实，信息工具的使用会让原来昂贵的交易成本降低。比如房屋信息获取，通过VR虚拟现实、图片等方式，能够很方便地进行筛选、比对，比原来挨家挨户找方便了N倍。
但值得注意的是，这些信息工具同样也会降低经纪人的作业成本，大幅提高作业效率。由于经纪人有丰富的知识和经验，对片区环境极为熟悉，经纪人的匹配效率仍然会高于普通人。经纪机构拥有大量买卖交易信息，能通过丰富的专业知识和经验，帮助买卖双方以更高的效率找到满意的搜寻对象并达成交易。这就是术业有专攻，普通人并不会为了一两次买房而去开发房源。
除了信息搜寻成本之外，互联网工具在降低谈判博弈成本方面几乎没有任何帮助。卖家希望以最高的价格快速卖掉房子，买家希望需要以最低的价格尽快买到合适的房子。这个过程充满了人类理性与情感的深度互动，在满足对方需求的同时尽可能扩大自身利益。这并不是互联网平台能够实现的。
房地产经纪的服务的价值不仅体现在对不可抗力作用下的兜底，更体现在风险的提前识别、提前规避。自主交易平台，大部分不具备此类风险规避功能。
自主交易平台改善了二手房交易过程中的信息不对称，为熟人之间自主交易提供了房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。
而对陌生人之间、房屋状况复杂、有贷款需求的大部分二手房交易而言，经纪服务整合者和咨询者的角色很难被取代，房地产产品的特殊性也决定了消费者需要经纪服务的帮助。
综上所述，房地产经纪服务节省信息搜集、信息甄别、比较、交易谈判的时间，降低交易风险等的价值依然不能被互联网取代。未来，随着房产交易复杂度提升和换房比例上升，市场对于房产交易效率的要求会越来越高，房产经纪专业服务的作用只会越来越大。
参考文献：
[1] 刘洪玉、郑思齐. 房地产经纪服务理论与应用[M]. 1. 中国建筑工业出版社, 2006.
[2] 玛丽娜·克拉科夫斯基. 中间人经济[M]. 1. 中信出版社, 2018.
[3] 财政国家周刊. 杭州放大招：政府建二手房交易平台，买卖房无需中介，中介慌不慌？[EB/OL]. [2022/9/30].
https://mp.weixin.qq.com/s/uZ4p8FD-v7cH5a8_uGYVZA.
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