核心观点：
人民银行、银保监会5月15日发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。本次下调后，对地产行业有提振作用，同时带来投资机会。主要逻辑如下：利率下降，减轻贷款压力，居民购买房产的积极性提升，有助于房地产行业复苏。同时，政策的放松，改变居民对房地产的悲观预期，推动地产行业回暖。重点推荐：金地集团（600383），招商蛇口（001979），保利发展（600048）。建议关注：中交地产（000736）、万科A（000002）。
下调首套房贷利率下限，打开信贷空间。央行和银保监会共同发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房最低贷款利率下调至LPR-20bp，以当前4.6%的利率计算，相当于最低可按照4.4%执行。最终实际利率仍然要看各地“因城施策”执行情况。如按照下调20个基点去计算， 1000万总价房产、商业贷款期限30年、等额本息还款情况为例，假设首付比例在20%-35%之间，月供分别减少773-951元，未来30年利息支出合计分别减少约28-34万元。由于这是中央级别、而非地方政府推出的宽松政策，因此，整体宽松的态度非常明确并打开信贷空间。
图1：贷款利息总额变化
资料来源：中银证券
地产销售景气度持续低迷是此次调整的主要原因。尽管地产政策自2019年便迎来因城施策的小幅放松，但是未见更大规模的政策落地，市场心心念念的降准降息也不及预期，政策效果有限，2022年4月份在疫情影响下进一步雪上加霜。百强房企商品房销售面积连续11个月负增，4月降幅扩大至-60%以上；4月的居民住房按揭贷款年内第二次出现负增，个人住房贷和消费贷分别减少605亿元和1044亿元；地产融资困境仍在发酵，5月13日的融创美元债公告无法偿还。而在我国当前的经济结构来看，稳地产是稳定经济和民生的关键。因此我们预计后续房地产政策仍然会偏宽松，以稳定市场对于地产以及经济增长的预期。
央行统一下调首套房贷利率下限更具宏观信号意义，更多政策空间值得期待。相较于此前信贷政策以地方调整为主，此次自上而下的调整信号意义更强，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。4月103个重点城市首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点；平均放款周期为29天，较上月缩短5天。在前期各地信贷政策的放松下，全国房贷利率已经连降7个月，当前处2019年以来的最低位。但我们认为从实际政策落地效果来看，房贷利率方面的调整能起到的作用相对有限，后续若有更多有效性更强的信贷政策（例如央行发文降低商贷首付比例下限、调整“认房认贷”标准等等），并能在更高能级的核心城市扩围，方能起到更加有效的提振市场信心的作用。
图2：全国房贷利率
资料来源：贝壳研究院
投资建议
结合上述分析，我们认为这次地产政策信号有助于稳定地产市场预期，政策信号值得重视。同时，贷款利率下降，降低居民的购房压力，会刺激房地产的销售，地产公司业绩有望得到恢复。另外，后续为稳定市场对房地产的预期，可能会出台更多刺激政策，为地产行业带来投资机会，值得关注。
重点推荐标的：
金地集团（600383）：公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国78座城市；已推出“格林”、“褐石”、“天境”、“世家”、“风华”、“峯汇”等多个产品系列。在坚持做强地产主业的同时，继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务。公司销售规模从2004年的39亿元增长至2021年的2867亿元，增长了74倍；2021年在整体行业销售不景气的背景下，销售金额仍实现了18.1%的增长，是TOP20房企中销售规模增速最快的房企。
招商蛇口（001979）：公司作为具备央企背景老牌龙头房企，招商蛇口已形成完备的城市运营体系。公司17 年以来开发提速，销售额年复合增速35%，市占率由16年的0.6%升至21年的 1.8%。2021年同比+18%，全国排名第7，同比上升3位。逆势成长的主要因素在于央企背景下的融资优势。另外，公司的一大优势即土储资源丰富且质量精良。从城市能级来看，一、二、强三线城市货值占比分别为35%、41%和16%，合计达92%，从区域来看，公司最强势的区域在粤港澳大湾区，货值占比达33%。同时，大湾区储备中，深圳区域货值占比达66%，其中深圳前海以及太子湾片区尚有合计430万方储备未开工（截至2021年末），借力招商局集团平台优势，公司储备深具稀缺性。
保利发展（600048）：公司成立30年以来，顺应政策趋势发展，关注住房居住属性，保持经营规模稳步提升，多年以来商品房销售规模稳居行业前五，央企第一，并保持稳中求进的态势，冲击行业前三。2021年公司销售规模达到5349.29 亿元，近十五年复合增速达32%，稳居行业第四；公司深耕主业同时，发展两翼业务，已形成一定成果，尤其物业、商业等领域与公司主业形成有效互补，不断孵化新的增长点。
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