核心观点: 人民银行、银保监会5月15日发布通知,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。本次下调后,对地产行业有提振作用,同时带来投资机会。主要逻辑如下:利率下降,减轻贷款压力,居民购买房产的积极性提升,有助于房地产行业复苏。同时,政策的放松,改变居民对房地产的悲观预期,推动地产行业回暖。重点推荐:金地集团(600383),招商蛇口(001979),保利发展(600048)。建议关注:中交地产(000736)、万科A(000002)。 下调首套房贷利率下限,打开信贷空间。央行和银保监会共同发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,首套房最低贷款利率下调至LPR-20bp,以当前4.6%的利率计算,相当于最低可按照4.4%执行。最终实际利率仍然要看各地“因城施策”执行情况。如按照下调20个基点去计算, 1000万总价房产、商业贷款期限30年、等额本息还款情况为例,假设首付比例在20%-35%之间,月供分别减少773-951元,未来30年利息支出合计分别减少约28-34万元。由于这是中央级别、而非地方政府推出的宽松政策,因此,整体宽松的态度非常明确并打开信贷空间。图1:贷款利息总额变化资料来源:中银证券 地产销售景气度持续低迷是此次调整的主要原因。尽管地产政策自2019年便迎来因城施策的小幅放松,但是未见更大规模的政策落地,市场心心念念的降准降息也不及预期,政策效果有限,2022年4月份在疫情影响下进一步雪上加霜。百强房企商品房销售面积连续11个月负增,4月降幅扩大至-60%以上;4月的居民住房按揭贷款年内第二次出现负增,个人住房贷和消费贷分别减少605亿元和1044亿元;地产融资困境仍在发酵,5月13日的融创美元债公告无法偿还。而在我国
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