存量房贷利率会不会下调？如何影响银行股的投资价值？

  今年6月份，LPR迎来了年内首次下降。其中，5年期以上的LPR降低至4.2%。对购房者来说，在LPR持续走低的背景下，期待着存量房贷利率的下调，以达到减负的影响作用。

  央行货币政策司司长表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这段话的表态，相当于回应了不少拥有存量房贷的购房者的需求。在提前还款压力升温的背景下，存量房贷利率似乎到了该下调的时候了。

  但是，在实际操作中，如果银行选择集中下调存量房贷利率的措施，可能会直接影响银行的经营状况与盈利水平，反映到上市公司股票价格身上，也难免会受到较大的压力。我们需要关注到，已经有不少上市银行的净息差跌至了近年来的低位水平，如果净息差进一步下降，则可能会影响着银行的经营环境，甚至可能会上演一轮洗牌过程。

  截至目前，在A股市场中，除了宁波银行之外，其余上市银行均已经跌破每股净资产，更有部分上市银行的市净率跌破0.4倍。在上市银行出现极低市净率与极低市盈率的背后，可能与市场消极的投资预期有关。不过，相对于市净率与市盈率指标，净息差是否触底回升，更影响着上市银行的估值定价水平。在上市银行净息差还没有出现实质性回升之前，估计上市银行的估值定价还不会出现起色。

  应对提前还款现象升温的问题，存量房贷利率是否得到下降，将会从一定程度上缓解提前还款的压力。退一步思考，虽然存量房贷利率下调会或多或少影响着上市银行的盈利能力，但可能会逐渐改善上市银行的资产质量水平，并有效缓解提前还贷以及断贷的风险，相当于一种短期阵痛的现象。但是，短期阵痛之后，却有利于长期的健康发展。

  不过，按照央行货币政策司司长的表态，按照市场化、法治化的原则进行操作，并非强制银行把存量房贷利率进行集中下调。不过，如何协商处理，如何保障签订合同的双方合法权益，又是一个难题。

  如果客户向银行提出下调存量房贷利率的申请，那么银行方是否接受，显然是存在一定的变数。假如有人成功申请了，那么可能会引起拥有存量房贷客户的跟风申请，当申请下调存量房贷利率的人越来越多，对银行来说，也是一个不小的压力。

  房贷属于银行的优质资产，在特殊时期下，银行也需要适度让利，降低存量房贷利率水平，以缓解提前还贷的压力。从银行的角度出发，不妨根据不同时期、不同收入群体的存量房贷进行分批下调存量房贷利率。与此同时，也可以给出一定申请名额数量，由存量房贷住户进行申请，并通过摇号等方式决定哪些存量房贷住户可以获得减轻利率成本的资格。

  虽然目前银行的净息差压力不小，但在刺激消费、改善银行资产质量的背景下，适度让利还是有必要的。短期阵痛，但有利于中长期的健康发展，当大家的消费信心回升了，银行的资产质量也会得到改善，并增强净息差触底回升的预期，对银行的中长期发展，也是利大于弊。