文│雷善策
今年作为集中供地的起始之年，不少内房需要面对在参与“薄利抢地”与否，以及项目未来销售回款所带来的现金流之间，作出抉择；在此竞争格局新常态下，不少房企见招拆招祭出各类合作投地或利用其他多元化拿地的方式，旨在为自己经营减“轻”压力，难怪有产业从此新常态中，找到属于自己高速成长的一片天──说的就是内地代建产业，而且多得建业地产(00832)近期成功分拆中原建业(09982)$中原建业(09982)$在港独立上巿，加入成为内地代建行业第二家上巿标的，令到此逆势上攀的行业又再重新进入资本巿场的眼帘。
据克而瑞研究中心上月26日的报告显示，在目前首批完成首轮“两集中”供地的重点城市中，以北京、深圳、杭州、重庆等热点城市的地块竞争尤其激烈，多数房企不惜牺牲利润也要抢到目标地块。
在“三道红线”、“贷款集中度”等政策调控下，房企的资金面整体趋紧，对小型房企而言，相对愈来愈难单纯透过昔日那种单一拿地方式如招拍挂，去满足其盈利需求，存在较大的经营压力。当然这不代表小型房企会就此绝迹于今后土拍的江湖。据安信证券上月对首批集中供地，对房企行为与行业影响的观察研究报告亦指出，首50大房企拿地明显向高能级区域集中，部分热点城市的土拍市场基本被首50大房企所占领，至于首50大房企拿地较少的区域，地块多被小型地方房企或地方城投获取。此意味着，不少小型房企仍存在在谋求扩张的同时逐步减“轻”营运风险的需求。
除了透过与其他房企合作投地的方式，以及开拓多元化拿地方式，来减“轻”自己所要肩负的压力外，无需占用过多自有资金，以输出品牌、输出管理为核心的代建产业，亦成为一些房企谋求低风险扩张的新模式。而随着中原建业本周一(31日)在港交所挂牌上市，代建产业能够给予房企的助力亦重回资本巿场的眼前；这是继去年绿城管理(09979)$绿城管理控股(09979)$上巿后，国内代建行业第二家上市公司。
所谓代建，即是由项目方委托开发方对项目代为开发、出售、管理的开发模式。在代建模式下，项目方提供土地或资金，开发方则对外实施品牌输出和管理输出。与传统房地产开发相比，代建模式由于具有“轻资产、高利润”等特点，开始成为部份房企转型的重要方向。
据最新《中国房地产代建行业发展蓝皮书》预测，未来由于市场需求的不断扩大，越来越多品牌房企开始转型，代建行业的企业规模得到迅速扩充，市场渗透率逐年提升。蓝皮书预期，代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%，按照欧美模式下代建业务占比可以介乎20%至30%，以平均值25%估算，离行业的饱和水平显然有着明显的距离，意味着中国代建行业单纯渗透率的逐步提升，已经能为巿场带来超过1倍体量的成长空间。
事实上，早在中原建业上市前，中原建业便是建业地产(00832.HK)为推行新蓝海战略成立的业务板块，过去几年更展示出惊人的成长性：2017年至2020年，中原建业以总合约销售金额计的复合年增长率达71.5%。
代建胜在轻资产高利润
2018至2020年，中原建业分别实现营收6.76亿元、10.29亿元、和11.52亿元；同期扣税净利润分别为4.04亿元、6.41亿元和6.81亿元。在其营收保持较高速增长下，其过往3年的净利率分别高达59.7%、62.3%及59.2%，亦可见代建行业的高含金量所言非虚。
值得留意的是，有别巿场惯常关注房企的高负债比率水平，中原建业过往3年的资本负债比率为零，是名副其实的轻资产运营。
而中原建业最新公布的5月营运数据同样保持快速成长，公司上月在管项目合约销售为30.31亿元，同比增长18.9%，合约销售建筑面积近51万平方米，同比增长12.8%，新增合约建筑面积约134.95万平方米，同比增长47.9%；今年首5个月，公司在管项目合约销售为109.77亿元，同比增长47.5%，合约销售建筑面积近188.86万平方米，同比增长43.3%，新增合约建筑面积约458.64万平方米，同比增长20.1%。
无独有偶，同样具备轻资产属性的绿城管理虽然早在去年7月上巿，股价在交出具成长性的业绩下，不足1年内已由上巿初期的低位累计上升了98.85%。绿城管理各项核心指标均保持高质量稳定增长。2020年，公司实现营业收入18.13亿元，新拓代建项目的合约总建筑面积达1869万平方米，同比增长约16.8%。
内地目前有能力积极入局代建行业的主要仍是以带有头部房企基因的代建企业为主，而且代建企业间似乎有着深化合作交流的可能，令此行业的头部玩家并非呈单纯的竞争关系，而是契合做大巿场的关系。5月27日，包括绿城管理、中原建业、华润置地(01109)$华润置地(01109)$等在内的数家房地产代建企业，共同在广东珠海组成国内轻资产联盟，相约共同开发这个进入黄金发展期的代建行业市场。在代建联盟的基础上，成员企业可以与行业中众多优秀的商业公司以及运营公司合作，从而形成更加标准化的产业链平台，加强代建行业的影响力和渗透率。
在中国房地产行业从土地红利、金融红利向管理红利的转化过程中，具有无负债、强现金流、抗周期等特点的代建产业，可以助力房企树立起品牌、更高的安全门槛及竞争优势。而从未来5年代建巿场的中长周期发展潜力可见，未来代建企业能否夯实自己的竞争优势，将会成为其脱颖而出的关键，所以后续可以留意代建企业如何发展出自己一套的特色，譬如朗诗、当代绿建等代建企业以“绿色”带有可持续发展意味作包装，而中原建业能否继续以客户需求为核心，建立客户细分模型的自家特色，相信会成为其未来在这黄金赛道上继续领跑的关键。
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