文│腓力
中央坚持“房住不炒”大方向，房地产行业面对境外债券融资及政策持续调控的内外夹击，显然更需要加快由以往靠增量和规模发展，转向管理和精细化运营，以寻求破局。此时攻守兼备的代建业，或许正是其中一条活路，并逐渐获得更多机构的关注。而参考近期获机构首度覆盖的代建股，往后都能展开一段不错升浪，代建这一块可望成为捕捉房企新时代的行业，值得留意。
目前房地产行业面对的挑战，主要包括政策调控相关力度、资金面趋紧、利润下降及转型创新等方面。一是政策方面，坚持“房住不炒”的主张和落地，对房地产行业带来深远影响，一众房企需摆脱传统的发展模式求变。二是对房地产行业资金密集的特性带来挑战，中央收紧融资对各房企，尤其是小型房企要求更高。
在转型创新方面，房地产增量时代已过去，将走入存量时代；房企除了要在传统发展模式下向其他产业发展，如大健康和养老等之外，也需要在本身营运模式上转型创新。还有利润层面上的挑战，房地产经过高速发展期后，房企竞争加剧造成企业边际利润受压，进一步促使大型房企近年通过扩大规模、高周转和标准化的方式来保证利润。
当下，房企开发销售的盈利空间已愈见稀薄，一众房企有更大的诱因争相抢先卸下重资产的负担，转向轻资产运营，寻找下一个发展空间，如住房租赁、长租公寓及商业物业等，其背后都是以轻资产运营为核心的发展方式。
融资空间收窄利润承压，代建成中小房企最后稻草？
代建这一块，亦是近年兴起的轻资产模式之一，其利润较高及投入成本低的特性，可望成为目前房企困境中的答卷。法巴晨星近期发表的研报指出，国内包括代建在内的项目管理行业近年冒起，主要受土地成本高昂及行业竞争激烈带动。事实上，代建优点在于发展项目时，无须为投入大量前期资金或开发成本，如代建行业龙头之一的中原建业(09982)$中原建业(09982)$拥有净现金头寸，便不受相关针对房企限贷的政策影响。
房地产行业竞争和整合加剧，加上投地成本上升，导致开发商专注于产品差异化以产出价值。而小型开发商缺乏品牌知名度下，融资难度更大，存在被市场淘汰的风险，故会寻求知名项目管理商，以助其从项目中取得更大回报。该机构相信，由于项目管理盈利能力吸引及代建行业前景明朗，未来将有更多大型及小型房企分拆其相关业务，虽然代建行业的竞争会转趋激烈，但估计在未来5年，代建龙头的市场占有率仍能维持高水平。
值得留意的是，法巴晨星首予中原建业「买入」评级，目标价3.92港元，对应2022年预测市盈率11.6倍。该机构认为其轻资产业务模式，成为中国房地产成长中较具防守性指标，业务需求增长强劲。
而内房股此前受到市场忧虑恒大债务危机所拖累向下，中原建业股价同时亦调整至非常吸引的水平；以其股价昨日(25日)收报1.23元，以2022年盈利预测计算，现价仅相当于3.73倍市盈率。由此看来，该机构的预期亦意味着，该股后续或会有一轮估值收复的行情。
代建龙头获机构青睐后创近一年新高
事实上，代建业逐渐获机构加大覆盖，而一般得到机构“祝福”后不久，都展开不错的升浪。另一港股代建同业的绿城管理(09979)$绿城管理控股(09979)$为例，于4月获瑞银首予“买入”评级，及基于2022年预期市盈率12倍，给予目标价5.1元后，便于5月底时升至52周高位的5.67元。瑞银当时认为，在“三道红线”新规加**土地供应等，开发商会在轻资产及逆周期的项目管理模式下继续增长，相信投资者忽略了代建行业渗透能力的潜力，并过度份担心以项目为基础的收入。
房企的难关可能陆续有来，也许调控延续不断、绵绵无尽期，房企转型阶段也必经历不少阵痛，以高杠杆驱动高速成长的模式已成过去，代建这类轻资产模式，或成为房企新时代的发展方向。考虑到目前代建行业渗透率有着不俗的成长空间，行业龙头前景仍具备想象力，在机构加持下，目前可能还只是跑道的开端。
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