核心观点：
12月21日，沪深两市房地产板块迎来大涨，申万房地产指数收涨5%，三十余地产个股涨停。我们认为，本次异动系行业政策面改善的兑现：首先，央行和银保监会于12月20日联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。该《通知》鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，有望发力推动房企收并购放量，重塑行业格局。此外，央行下调1 年期 LPR 5pb，5 年期 LPR 未调整，继续传递“以稳为主”的信号。在稳增长预期下，房地产行业存在估值修复的逻辑，建议关注有望扩大自身优势的优质房企。推荐标的：万科A（000002）、保利发展（600048）、金地集团（600383）
1.缓解收并购痛点，行业格局优化
近日，央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，包括：稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。
收并购为盘活出险房企资产重要手段。销售下行叠加融资受困，2021年9月以来房企信用事件时有发生，多家中大型房企陷入流动性危机。我们认为解决当前流动性困局一方面需要政策端发力提振市场信心，另一方面房企开源节流积极自救也是必要举措。资产变现及项目转让为出险房企盘活现金流重要途径，本次央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，意在加快协助出险房企完成项目转让，缓解出险房企流动性压力。
政策多维度发力，收并购有望逐步放量。通知明确稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。近期已有招商蛇口等企业计划在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
在提高并购服务效率方面，通知建议：1）加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程；2）对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查；3）推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理。同时加强并购贷款的风险控制和贷后管理。根据Wind统计，截止12月19日，2021Q4房地产行业并购金额2678.4亿，环同比分别增长103%、71.5%。预计随着更多支持政策落地，行业收并购有望进一步放量。
鼓励并购出险房企优质项目，优质房企优势再扩大。从收购对象及收购主体来看，通知强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；收购主体自身条件要好。我们认为随着相关政策的落地，除盘活出险房企流动性外，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。同时政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，亦有望帮助受让房企控制并购风险。从美日经验来看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰，我们认为本次政策出台有望加速行业洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大。
2.一年期LPR调整，需求端以“稳”为主
本次LPR的调降没有伴随政策利率的调整，主要目的在于促进实体经济的信贷投放，亦有益于贯彻房住不炒的政策方向。央行12月20日将1年期LPR下调5bp到3.80%，而5 年期以上LPR维持在4.65%（连续第20 个月维持不变）。本次调整主要源于今年7月和12月两次全面降准以及6月以来逐步落地的存款利率报价机制改革带来的银行资金成本下降。5 年期以上LPR 是计算房贷利率的基础。从过往降息周期来看，降息带动房贷利率下降，传导至购房需求大致要3-6 个月。我们认为，本次 5 年期以上 LPR 利率不变，体现出政策对房地产需求端的调控仍将保持，需求端以稳为主。结合近期有部分地方城市陆续出台购房补贴政策，我们认为自上而下需求端调控仍在，地方政府可能会根据市场实际冷暖做出边际调节。
3.稳增长下政策基调偏暖，高层讲话加强正向预期引导
中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
明年宏观政策求稳，对房地产行业而言偏暖。首先，此次中央经济工作会议对于明年整体的宏观环境要求便是着力稳定宏观经济大盘、保持社会大局稳定，因此要求明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。在此要求下，房地产行业作为宏观经济重要部门，涉及产业链上下游长、就业牵涉多，稳定房地产行业有助于稳定宏观经济和就业，因此对于房地产行业，明年总体政策环境将会偏暖。
此外，高层对于行业预期的引导以及利好政策的持续落地，也让房地产行业基本面边际好转。国家统计局局长宁吉喆指出房地产行业是支柱产业，中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，房地产业对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，高层的讲话对行业未来的发展做出了正向引导。从高频数据来看，11月住房贷款余额较10月多增532亿元，也表明了利好政策在持续落地。我们认为四季度行业流动性危机将得到逐步缓释，从中长期来看，行业产能初清叠加房地产市场长效机制的建立将有助于行业资源进一步向优质企业集聚。
投资策略
近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。我们认为，行业政策面见底信号显著，资金面风险逐步化解，板块估值修复有望持续，继续看好高信用龙头企业。
重点推荐标的：
万科A（000002）：公司定位“城市建设与生活服务商”，业务覆盖房地产开发、 物业、物流地产、商业地产等多个领域，为消费者和业主提供多元 化服务。随着房地产开发行业整体毛利率和净利率整体承压，公司 营业收入增速自 2019 年开始放缓。2020年，公司实现营业收入 4191亿元，同比13.92%；实现归母净利润 415.16亿元，同比增长6.8%。 其中，房地产业务贡献营业收入 4004.49 亿元，同比增长 13.55%。分拆万物云赴港上市。万物云旗下下包含“空间（Space）”、 “科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块，致力于以科 技推动空间服务业的数字化升级，收入来源主要来自五大业务类型， 住宅物业、商业物业、智慧城市服务、社区生活服务和万物成长， 2020年万物云实现营业收入 182.04 亿元，同比增长27.36%。
保利发展（600048）：央企保利投资和品牌价值凸显。2021年前三季度，公司实现营业收入 1383.87亿元，同比增长17.87%，实现归母净利润135.83亿元，同比增长2.88%。公司毛利率为29.82%，较去年同期下降4.20个百分点。销售稳健增长，核心城市土储丰厚。2021 年前三季度，公司销售业绩稳步增长，累计实现签约金额 4102.32 亿元，同比增长 11.66%；签约面积 2543.73 万平方米，同比增长4.08%；新拓展项目113个，新增容积率面积 2184 万平方米，总拓展成本 1434 亿元，其中 38个核心城市拓展金额占比75%。前三季度，公司新开工面积 3659万平方米，同比减少4.68%；竣工面积2437万平方米，同比增长10.60%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目773 个，在建面积14875 万平方米，待开发面积 7153万平方米
金地集团（600383）：公司是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。公司销售维持高增速，2021年前三季度，公司累计实现签约金额2，287亿元，同比上升34%；累计实现签约面积1，062万平方米，同比上升29%。毛利率较中期好转，2021年前三季度公司实现营业收入538.84亿元，同比增长33.25%；归母净利润33.09亿元，同比下降33.72%。截止2021年Q3，公司剔除合同负债的资产负债率为70.24%，净负债率为65.67%，现金短债比为1.44，满足三道红线70%、100%、1的要求，处“绿档”。
参考资料来源：
[1]Wind
[2]天风证券《基本面探低放缓，销售边际回暖》
[3]平安证券《收并购加速市场“出清”，行业格局有望重塑》
[4]浙商证券《行业风险逐步化解，估值修复信心增强》
[5]上海证券《上海证券2022年房地产开发投资策略：月明星稀，拂晓耀熠》
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